[집코노미] "무더기 재건축 후유증"…역전세난 빠진 안산

공급과잉에 전셋값 추락…"2년 전보다 낮아"
세입자 보증금 떼일 우려…집주인도 전전긍긍

경기 시흥 배곧신도시 조성 초반기의 모습. 배곧신도시는 올해 공사 마무리 단계에 접어들었다. 시흥시 제공

경기 안산과 시흥 등 서울 서남권 지역에서 ‘역전세난’이 벌어지고 있다. 최근 새 아파트 공급이 집중되면서 전셋집이 늘어났지만 세입자를 구하기가 쉽지 않아 집주인들이 애를 먹고 있다. 전세가격이 2년 전 가격을 밑돌면서 세입자가 보증금을 떼일 우려가 높은 단지들도 속속 나타나고 있다. 집주인은 대출을 받아 모자란 전셋값을 돌려줘야 할 처지다.

이주현 월천재테크 대표는 “마찬가지로 공급이 몰린 서울 동남권과 비교하면 수요가 적은 지역이어서 상황이 훨씬 심각하다”고 말했다.

◆“세입자 없나요” 애타는 안산 집주인들

10일 KB부동산에 따르면 안산 지역 아파트 ㎡당 평균 전세가격은 지난달 279만4000원을 기록해 전용면적 84㎡ 기준 2억3469만원으로 나타났다. 2년 전 이사철과 비교하면 2000만원 정도 떨어졌다. 새로 세입자를 들인다고 하더라도 집주인이 2000만원을 더 보태야 기존 세입자에게 전세보증금을 내줄 수 있다. 하지만 새 세입자를 구하기 어려워 집주인들이 발을 동동 구르고 있다. 세입자는 보증금을 돌려받지 못해 제때 이사를 가지 못하고 있다. 최근 10년치 물량에 가까운 6810가구가 올해 집들이를 하는 영향이다. 올해 입주물량은 2001년(1만27가구) 이후 17년 만에 가장 많다.

현지에서 체감하는 하락폭은 더욱 크다. 안산 지역 중개업소들은 일대 아파트 전셋값이 2년 전과 비교해 수천만원 아래로 곤두박질 중이라고 입을 모은다. 단원구 고잔동 ‘고잔주공8단지’ 전용면적 75㎡는 2년 전만 해도 2억원대에 전세계약이 이뤄졌지만 이달엔 그보다 7000만원 낮은 1억3000만원에 세입자를 받았다. 현지 한 중개업소 관계자는 “세입자 구하기가 여의치않자 계약기간을 2년 이상으로 늘리더라도 무조건 구해달라는 집주인도 있다”고 말했다.

이웃한 ‘고잔주공7단지’ 전용 54㎡ 전셋값도 2년 전보다 한참 낮다. 올해 들어서만 2000만~3500만원 정도 내린 1억원 선에 거래되고 있다. ‘성포주공11단지’ 전용 58㎡는 2년 전 전셋값이 2억4000만원 수준이었지만 지난달엔 1억7650만원까지 뚝 떨어졌다. 주변에서 비교적 연식이 오래되지 않은 단지도 사정은 마찬가지다. 고잔신도시에 2001년 들어선 ‘그린빌8단지’ 전용 75㎡ 전세가격은 2년새 6000만원가량 내린 2억1000만원 정도다.

줄지어 입주하는 새 아파트가 전셋값을 끌어내렸다. 대부분 재건축을 마치고 입주하는 아파트다. 단원구 고잔동과 상록구 성포동 일대에선 올해에만 재건축 단지 4200여 가구가 입주할 예정이다. 모두 지하철 4호선 중앙역 주변이다. 9월부턴 ‘안산파크푸르지오(1129가구)’와 ‘고잔롯데캐슬골드파크(1005가구)’, ‘힐스테이트중앙(1152가구)’ 등 대단지가 다달이 집들이를 한다.

사진=게티이미지뱅크

입주가 몰리면서 매매가격도 힘을 못 쓰고 있다. 중앙주공2단지를 재건축해 지난달 입주를 시작한 ‘안산센트럴푸르지오(990가구)’ 전용 84㎡ 시세는 5억원 아래로 수렴하는 중이다. D공인 관계자는 “연초 4억 후반~5억원 초반을 호가했지만 이달 들어선 분양가 수준인 4억6000만원대까지 떨어졌다”고 말했다. 투자자들이 ‘황금알을 낳는 거위’로 여기던 재건축 수익률도 기대 이하라는 평가다. O공인 관계자는 “일반분양 직전인 2015년 전용 77㎡을 4억3000만원에 사들인 매수인은 새 아파트 전용 84㎡를 무상으로 배정받으면서 환급금으로 1500만원 안팎을 쥐었다”면서도 “3년 후인 현재의 오름폭이 다른 재건축 아파트와 비교해 크지 않은 데다 그동안의 대출 이자와 기회비용 등을 감안하면 사실상 손실이 발생한 것과 다름없다”고 전했다. 집들이를 전후로 전셋값은 2000만원가량 떨어졌다. 전용 84㎡ 전세가격은 몇 달 전만 해도 3억5000만원을 호가했지만 최근엔 2억8000만원짜리 전세 물건도 나온다.

전셋값이 큰 폭으로 조정을 받으면 집주인과 세입자 모두 낭패다. 집주인은 새로운 세입자를 받더라도 추가로 돈을 융통해 기존 세입자의 임대료를 돌려줘야 한다. 집을 비우는 세입자는 자신이 2년 전 냈던 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있다. 돈을 날리지 않기 위해 집주인과 협의해 아예 집을 넘겨받는 경우도 왕왕 있지만 새 아파트를 분양 받는 등 주거계획을 세워 둔 상태라면 자금흐름이 막힐 우려가 크다.

앞으로도 대규모 공급이 이어질 예정이어서 일대 전셋값 하락폭은 더욱 커질 것으로 전문가들은 예상한다. 내년 초지동을 중심으로 4589가구가 들어서고 인근 화성 송산그린시티에서도 3934가구가 집들이를 한다. 2020년엔 안산 지역 입주 예정 물량만 1만 가구를 넘는다. ‘안산라프리모(2017가구)’와 ‘그랑시티자이(6600가구)’ 등 매머드급 단지가 대기 중이다.

부동산114에 따르면 안산 지역 아파트 전세가격은 지난주 0.25% 떨어져 5주 연속 하락했다. 올해 들어선 한 차례도 반등하지 못했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “재건축 단지를 중심으로 입주물량까지 꾸준히 증가할 예정이어서 전셋값 약세가 장기화할 가능성이 있다”고 말했다.

설상가상으로 수요는 줄고 있다. 안산은 인구가 지속적으로 감소해 70만명 선이 아슬아슬하다. 올해 3월 기준으로 최근 1년 동안 1만7850명 3876세대가 감소했다. 현지 H공인 관계자는 “안산은 도시 인프라가 낡아 새 아파트가 들어서더라도 경쟁력이 높지 않은 편”이라면서 “화성 동탄 등 주변 신도시에 저렴한 전세가 늘어나는 등 선택지가 많은 까닭에 아예 안산을 떠나려는 이들이 늘어나고 있다”고 말했다. 지역 경제를 받치는 반월·시화 공단도 활력을 잃고 있다.

경기 시흥 배곧신도시 조성 초반기의 모습. 시흥시 제공

◆도시 전체가 개발중…시흥도 공급폭탄

안산과 가까운 시흥은 같은 기간 인구가 2만7210명 늘었다. 하지만 공급이 이보다 많았다. 1만1303세대가 증가하는 동안 1만2289가구가 공급됐고, 올해(1만2338가구)와 내년(1만1915가구)도 비슷한 규모의 입주가 예정됐다. 3년 동안 3만6000여 가구가 공급되는 셈이다.

인구증가는 예상에 미치지 못하고 있다. 시흥시는 당초 택지지구에 유입되는 인구를 기반으로 2020년까지 70만 도시로 발돋움한다는 계획을 세웠다. 하지만 인구증가가 더디게 진행되면서 아직 45만명대에 머무르고 있다. 입주 마무리 단계인 배곧신도시를 비롯해 목감지구와 은계지구, 장현지구 등 도시개발지구와 택지지구의 계획인구만 16만6000명이다. 사실상 도시 전체에서 새 아파트 공사가 진행 중이다.

수요보다 과도한 공급에 주변 전셋값은 뚝뚝 떨어지고 있다. 배곧신도시 첫 입주단지인 ‘배곧SK뷰’ 전용 84㎡ 전셋값은 1년새 2000만~5000만원 내렸다. 인근 ‘보성아파트’ 전용 59㎡ 전세는 2년 전보다 3000만원 낮은 1억5000만원에 이달 거래됐다. 정왕동에 거주하는 한 세입자는 “이사를 위해 만기 전에 전세를 내놓은 지 몇 달이 지났지만 집을 보러 오는 사람이 없다”면서 “집주인은 수중에 돈이 없다고 버티고 있어 당장 집을 뺄 수도 없는 답답한 상황”이라고 말했다.

장현지구는 2020년부터 대거 입주를 시작하지만 가까운 목감지구 입주가 진행되면서 능곡동 기존 아파트들의 전셋값 계단식 오름세가 멈췄다. ‘시흥능곡신안인스빌’과 ‘시흥능곡자연앤4단지’ 전용 84㎡는 최근 2억~2억3000만원에 새 계약이 성사돼 2016년 연말 대비 5000만~7000만원 정도 조정을 받았다. 2년 전만 해도 전세가 귀했던 은계지구 주변도 하락세다. 은행동 ‘은행4차푸르지오’ 전용 84㎡는 2016년 3월(3억원)과 비교해 최고 6000만원 떨어졌다. 현지 E공인 관계자는 “새 아파트가 들어서는 까닭에 지역 내에서도 신축 전세로 갈아타려는 수요가 많다”면서 “연식이 오래된 아파트는 세입자를 구하기 더욱 힘들다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com