[Real Estate] 새로 지은 건물·토지 함께 경매 땐, 법정지상권에 대한 문제 유념해야

경매스쿨 (15) 법정지상권

경매가 어렵게 느껴지는 이유 중 하나가 권리분석 때문이다. 특히 등기부에 공시되지 않는 법정지상권 등이 나오면 더 어렵게 느껴진다.

치과 원장인 Y씨(45)는 병원 건물을 경매로 찾았다. 등기부를 확인해보니 1~3순위까지 근저당권, 4순위 경매개시결정 순이었다. 모든 권리는 경매로 소멸되는 것으로 판단됐다. 그런데 매각물건명세서에 법정지상권이 붙어 있었다. 그 내용을 확인해보니 동일인 소유의 토지와 건물에 근저당권이 설정된 뒤 그 건물을 철거하고 꼬마빌딩을 개축한 상태였다. 새로 지은 꼬마빌딩에 대해 법정지상권을 주장하고 있었다. 물론 꼬마빌딩에는 근저당권이 설정돼 있지 않았다.

새로 지은 건물이 토지와 함께 경매에 부쳐진다면 법정지상권 문제가 생길 수도 있다. 동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 대해 공동근저당권이 설정된 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 건물을 지었다면 두 건물 사이의 동일성은 부정된다. 공동근저당권자가 신축 건물의 교환가치를 취득할 수 없을 때 예측 불가능한 손해를 방지해줘야 한다. 경매로 토지와 그 신축 건물이 다른 소유자에게 속하게 되더라도 그 신축 건물을 위한 법정지상권은 인정받을 수 없는 것이다(대법원 2009다66150, 참조). 동일인 소유의 토지와 건물에 근저당권이 설정된 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물이 지어진 경우라면 대부분 법정지상권이 성립하지 않는다.

다만 특별한 사정이 있을 때는 다르다. 신축 건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 근저당권자에게 신축 건물에 관해 토지의 근저당권과 동일한 순위의 공동근저당권을 설정해줬다면 법정지상권은 성립한다(대법원 2011다54587 참조).

건물이 없는 토지에 근저당권이 설정된 뒤 토지 위에 건물이 신축된 경우에도 법정지상권을 주장하는 사람들이 있다. 다시 말해 그 근저당권의 실행으로 그 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지는 경우다. 이때 법정지상권은 성립할 수 없다. 건물이 없는 토지에 근저당권이 설정된 뒤 근저당권 설정자(토지 소유자)가 그 위에 건물을 신축한 경우에는 경매로 인해 그 토지와 지상 건물의 소유자가 달라졌어도 법정지상권(민법 제366조 참조)이 인정되지 않는다. 관습상의 법정지상권도 마찬가지다. 나대지의 경우 나대지로 평가한 담보가치를 기초로 근저당권자가 신용을 제공받고 있는 것인데 담보평가를 토대로 설정받은 근저당권이 그 후 지상권에 의해 제한되는 것은 부당하기 때문이다(대법원 95마1262 참조).

참고로 토지에 대한 근저당권자는 그 지상 건물에 대한 경매청구권을 갖는다. 토지를 목적으로 저당권을 설정한 뒤 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 근저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대해 우선변제를 받을 권리는 없다(민법 제365조 참조).

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장