[Real Estate] "LTV 70%"… 수도권 非규제지역에 수요 몰린다

'성복역롯데캐슬' 청약 39대 1
비조정지역이라 자금 마련 수월
안양·수원·인천 등에 신규 분양

전매제한 풀리면 물량 쏟아져
차익실현 원한다면 투자 주의

GS건설이 분양하는 ‘안양씨엘포레자이’

경기 용인시에 사는 이모씨(40)는 최근 ‘로또 아파트’라 불리던 수도권의 한 아파트에 청약하려다 마음을 접었다. 무주택자지만 청약조정지역에서는 1순위 자격이 되지 않아서다. 3년 전 한 아파트에 청약했지만 저층에 배정되면서 계약을 포기했던 경력이 발목을 잡았다. 5년 내 당첨 사실이 있으면 조정지역에서는 1순위가 될 수 없다.

상황이 이렇다 보니 최근 수도권 비(非)규제지역으로 아파트 수요자가 몰리고 있다. 비조정대상지역은 자금 마련이 쉽고 분양권 전매기간도 6개월 내지 1년 정도면 충분하다. 양도세도 기존과 같다. 여기에 분양권 전매 시 적용되는 양도소득세도 중과(50%) 대상이 아닌 점이 인기에 한몫을 담당했다.

두산건설이 공급하는 ‘신동백 두산위브더제니스’

◆비규제 지역 아파트에 청약자 몰려

금융결제원에 따르면 지난달 경기 용인시 수지에서 분양한 ‘성복역롯데캐슬파크나인 1단지’는 평균 청약경쟁률이 39.59 대 1로 수도권 비조정대상 지역 중 가장 높은 청약경쟁률을 보였다. 이어 경기 부천시에서 분양한 ‘e편한세상 온수역’도 31.54 대 1, 경기 구리시 ‘e편한세상 인창어반포레’ 27.14 대 1, 경기 시흥시 ‘시흥장현 제일풍경채센텀’ 13.33 대 1 등도 높은 경쟁률을 보였다. 비규제지역 중 입지여건이 뛰어난 곳을 중심으로 수요층이 몰린 결과다.

비규제지역 분양 물량도 풍부하게 대기 중이다. 리얼투데이에 따르면 이달 수도권 비규제지역에서는 신규 아파트 1만7920가구가 분양될 예정이다. 이는 이번달 전체 분양물량(2만6897가구) 중 65%를 차지하는 수치다. 시세 차익을 크게 고려하지 않는 실수요자라면 청약 비규제지역을 주목해볼 만하다.

경기 서남부권에서는 수도권 전철을 따라 새 아파트가 공급된다. GS건설은 경기 안양시 소곡지구 주택재개발을 통해 ‘안양씨엘포레자이’를 분양 예정이다. 전용면적 39~100㎡의 1394가구 중 791가구를 일반에 공급한다.

수원 고등동에서는 대우건설·GS건설·태영건설·금호건설이 고등지구 주거환경개선 사업을 통해 4086가구를 짓는다. 전 가구 중소형으로 3400여 가구가 일반에 분양된다. 이들 단지가 들어서는 안양과 수원시는 비조정대상지역으로 전매제한기간이 6개월에 불과하고, 청약자격 1순위 또한 가입 후 1년이면 획득 가능하다. 여기에 대출한도도 담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%로 규제지역보다 높아 수요자 부담도 덜하다. 두산건설은 용인시 기흥구 동백동 419의 19 일원에 ‘신동백 두산위브더제니스’를 분양한다. 전용면적 69~84㎡의 1187가구 대단지다. 분양권은 6개월 후 전매할 수 있다.

◆오피스텔도 관심 뜨거워

아파트와 오피스텔이 함께 분양되는 주거복합 단지도 관심거리다. 아파트는 6개월 후 전매되지만 오피스텔은 계약 후 바로 전매할 수 있어서다. 경기 군포시와 부천시에서 이런 주거복합단지들이 공급된다. 군포시 금정동 보령제약 부지에서는 현대건설이 주거복합단지 ‘힐스테이트 금정역’을 분양한다. 전용면적 72~84㎡의 아파트 843가구와 전용면적 24~84㎡의 오피스텔 639실 등 총 1482가구 규모다.

현대엔지니어링은 경기 부천시 원미구 중동 1154 일대에 ‘힐스테이트 중동’을 분양할 예정이다. 전용면적 84~137㎡ 999가구와 오피스텔 전용면적 84㎡ 49실로 구성된다. 경기 오산시 오산세교1택지개발지구에서 포스코건설은 ‘오산대역 더샵 센트럴시티’를 분양한다. 단지는 전용면적 67~84㎡의 596가구다. 세교1지구에서 마지막으로 분양하는 공동주택이다. 공공택지다 보니 전매제한은 1년이지만, 분양가 상한제 적용을 받는다. 전용 85㎡ 이하지만 당첨자는 조정지역과 달리 가점제 40%, 추첨제 60%로 뽑게 된다.

인천도 대표적인 비조정지역이다. 현대건설은 인천 남구 용현·학익지구 7블록 A1에서 ‘힐스테이트 학익’을 분양한다. 지하 2층~지상 40층 5개 동 전용 73~84㎡ 총 616가구로 조성된다. 비조정대상지역의 민간 도시개발사업을 통해 공급되는 단지다. 체결 이후 6개월 뒤면 분양권 전매가 가능하며 청약통장도 가입 후 1년이 지나면 1순위 청약이 가능하다.

그렇다고 규제가 없는 지역에 무조건 청약하는 게 능사는 아니다. 분양가에 제한을 덜 받는 만큼 분양가가 높을 가능성이 있어서다. 전매제한이 풀리는 기간에는 한꺼번에 분양권 물량이 쏟아질 우려도 있다. 차익실현을 고려한 투자라면 주의해야 한다는 게 전문가들의 얘기다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “정부의 부동산 규제가 강화되면서 관망세를 보이던 수요자가 규제에서 비교적 자유로운 비조정대상지역에 관심을 보이고 있다”면서도 “무조건 투자의 관점보다는 실수요자로서 접근할 필요가 있다”고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com