상가 투자 고수의 조언 "수익률 대신 00을 봐야"
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배용환 부동산클라우드 대표 인터뷰
28일 여의도 금투협 상가투자 세미나
6일 만난 배용환 부동산클라우드 대표(사진)는 “초보 투자자들이 가장 쉽게 빠지는 함정이 수익률”이라면서 이같이 말했다. 당장 수익률이 높다는 점 때문에 입지나 임차업종 등 다른 조건을 보지 않고 투자했다가 낭패를 볼 수 있다는 의미다. 그는 “나중에 되팔기 쉬운 상가인지를 우선적으로 고려해야 한다”면서 “상가 투자가 위험하다고 알려졌지만, 초점을 달리 하면 오히려 안정적인 투자를 할 수 있다”고 말했다.배 대표는 상가 분야에서 흔치 않은 실전고수로 통한다. 필명 ‘서울휘’로 더욱 유명하다. 잔뼈가 굵은 투자자이면서 전문 강사이기도 하다. 소규모 강연은 늘 10분 안에 매진된다. 그가 투자 노하우를 공유하는 블로그를 구독하는 독자만 2만3000여명이다. 부동산 관련 팟캐스트 가운데서도 구독자수가 가장 많다.
배 대표는 “상권별 핵심 입지에서도 1층 상가를 노려야 한다”고 강조했다. 지하나 2층 이상 상가의 경우 임차 가능한 업종이 제한적이기 때문에 공실 위험 또한 높아서다. 그는 “구분상가의 경우 층이 높아질수록 임차인이 필요로 하는 면적도 넓어진다는 걸 유념해야 한다”면서 “1층에선 전용면적 33㎡(옛 10평) 안팎으로도 임차인을 구할 수 있지만 2층은 최소 66㎡(옛 20평), 3층은 99㎡(옛 30평)은 돼야 임차인을 맞출 수 있다”고 설명했다.
초보 투자자들은 경매에 꾸준한 관심을 갖는 게 유익하다고 배 대표는 강조했다. 시장의 흐름을 읽을 수 있는데다 자신만의 빅데이터를 구축하기도 쉬워서다. 그는 “경매 물건을 조회하다 보면 요즘 뜨고 있거나 사양길에 접어든 업종 등 상가 시장 변화를 자연스럽게 알 수 있게 된다”면서 “업종과 지역별 임대료 파악도 가능하다”고 말했다. 경락자금 대출을 이용하면 자기자본 비율 20% 안팎으로 투자가 가능하다는 점도 경매의 매력으로 꼽았다.배 대표는 상가 트렌드 변화에 민감하게 반응해야 성공적인 투자가 가능하다고 강조했다. 특히 무인화가 가능한 업종을 눈여겨봐야 한다고 짚었다. 종업원이 많은 업종의 경우 최저임금 인상에 따른 영향이 크기 때문에 임대료 인상 또한 힘들 수 있어서다. 그는 “종업원을 키오스크(무인단말기)로 대체할 수 있는 업종 등 무인화 가능 여부가 앞으로의 상가 시장 화두가 될 것”이라며 “창업가들이 당면한 문제에 임대인들도 관심을 기울여야 한다”고 말했다. 소비력이 큰 은퇴세대 관련 실버산업 관련 상가도 주목해야 할 투자처로 꼽았다.
배 대표는 오는 28일 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 열리는 ‘상가투자, 알아야 돈 번다’ 세미나에서 이 같은 상가 투자전략과 옥석 가리기에 대해 설명할 예정이다. 행사는 이날 오후 2시부터 6시까지 진행된다. 배 대표와 함께 세무 전문가인 이승현 진진세무회계사무소 대표가 연사로 나선다. 참가신청을 포함한 자세한 내용은 한경닷컴 홈페이지(http://hankyung.com/edition_2018/sangga/)를 통해 확인할 수 있다.