분양가 규제 문턱 못 넘은 '나인원 한남'… 결국 '4년 임대 후 분양' 확정
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'한남더힐' 방식…341가구 내달 2일 청약
6360만원 vs 4000만원대…HUG와 접점 못 찾아
3.3㎡ 보증금 4500만원선, 가구당 33억~48억원
‘임대 후 분양’ 전격 전환
나인원 한남의 3.3㎥당 임대료는 평균 4500만원 선이다. 가구당 임대보증금 규모가 33억∼48억원 선이 될 것으로 알려졌다. 임대를 마무리하면 임대보증금으로 약 1조300억원을 확보할 전망이다. 1조4000억원 이상인 것으로 전해진 총사업비를 대부분 충당할 수 있다.나인원 한남은 한남동 외인아파트 부지에 들어설 고급 주택단지다. 한남대교만 건너면 경부고속도로와 연결되고 강남까지 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 또 주변에 용산국제업무지구, 유엔사부지, 한남뉴타운 등 각종 개발사업이 이뤄지고 있어 미래 가치가 높다는 분석이다. 분양도 무난하게 완료될 것이라는 전망이 나온다. 이 단지는 총 341가구로 구성된다. 전용면적 247.5㎡ 174가구, 293.7㎡ 114가구, 333.3㎡ 43가구, 297㎡ 10가구 등이다. 롯데건설이 공사를 진행 중이며 내년 말께 완공할 예정이다.
분양가 규제 피하기 위한 행보?
대신F&I는 당초 작년 12월까지 일반분양을 마무리할 계획이었다. 그러나 HUG가 분양 보증을 해주지 않아 사업을 계속 미뤘다. 30가구를 초과하는 아파트 단지는 주택법에 의해 HUG로부터 분양 보증을 받아야 한다. 대신F&I는 분양가를 역대 최고인 3.3㎡당 6360만원으로 적어냈다. 인근 고급주택 한남더힐(600가구)을 기준으로 분양가를 산정했다. 그러나 주변 집값을 자극할 우려가 있다고 판단한 HUG는 분양 승인을 거부했다. HUG는 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가격의 110%를 초과하면 보증을 거절하고 있다. HUG는 분양가를 3.3㎡당 4000만원대로 내릴 것을 요구했다.그동안 대신F&I는 ‘임대 후 분양’과 ‘후분양’을 놓고 손익계산을 한 것으로 알려졌다. 임대 후 분양을 택할 경우 임대 후 최소 임대의무 기간인 4년 뒤 일반 분양으로 전환하면 HUG의 보증 없이 주변 시세에 따라 분양할 수 있다. 반면 4년 동안 고가 주택들을 보유해야 해 재산세와 종합부동산세를 내야 하는 단점이 있다.
후분양을 할 경우 대규모 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 자금을 조달한 뒤 공정의 80%가 완료된 시점에서 분양에 나설 수 있어 당장 분양 보증을 받지 않아도 된다. 하지만 후분양을 시작할 수 있는 내년 초까지 PF에 따른 대규모 이자를 감당해야 하는 단점이 있다. 지난달 20일께 PF 주선사인 NH투자증권과 6개월 만기 6500억원 규모의 브리지론(단기 대출) 계약을 체결한 뒤 대신F&I의 신용등급이 최근 ‘A+(부정적)’에서 ‘A(안정적)’로 강등된 터라 후분양의 단점이 더욱 부각됐다. 대신F&I 관계자는 “등급 강등으로 후분양을 위해 자금을 조달하면 이자 비용이 커질 수밖에 없어 임대 후 분양을 선택했다”고 설명했다.
서기열 기자 philos@hankyung.com