"전셋값 20% 하락시 7%는 신용대출까지 받아서 보증금 내줘야" 한은 "신규주택 공급 확대가 전세가격 하락 요인으로 작용할 것"
은행 전세자금 대출이 3년여 만에 배 이상으로 불어난 것으로 나타났다.한국은행이 20일 국회에 제출한 금융안정보고서를 보면 은행 전세대출은 아파트 신규입주와 전세가격 상승, 금융기관 영업 등의 영향으로 2014년 말 35조원에서 지난 3월 말 72조2천억원으로 37조2천억원 늘었다.
재원별로는 일반 임차인 대상 은행 재원이 53조2천억원이고 저소득층 대상 기금 재원이 19조원이다.
금융기관으로선 전세대출이 땅 짚고 헤엄치기나 마찬가지라 적극 대출에 나선 것으로 풀이된다.
대부분 공적기관 보증이 있어서 위험가중치가 주택담보대출에 비해 낮은데 금리는 비슷한 수준이고, 변동금리 비중이 높아 금리상승 시 수익 측면에서 유리하다.
전세가격이 외환위기 때처럼 20% 급락할 경우 임대가구 7.1%는 신용대출 등을 받아서 전세보증금을 내줘야 하는 상태인 것으로 추산됐다.이 가운데 1.5%는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과하는 것으로 나타났다.
이는 통계청의 2017년 가계금융복지조사 등을 토대로 분석한 것이다.
92.9%는 금융자산이나 거주주택 담보대출로 보증금 감소분을 채울 여력이 있다.구체적으로 보면 금융자산이 전세보증금보다 많은 경우가 47%, 금융자산이 전세보증금 감소분보다 많은 경우가 31.4%다.
이들은 금융자산만 가지고 보증금을 내줄 수 있다.
담보대출을 받아야 하는 경우는 14.5%다.
임대가구 재무건전성은 대체로 양호한 것으로 분석됐다.
다주택임대가구 중 총자산 대비 총부채 비율이 100% 초과하는 경우는 0.3% 뿐이다.
그러나 다주택임대가구 34.2%가 금융자산보다 금융부채가 많다.
한은은 이들 가구는 전세가격 급락 등 예상치 못한 충격시 전세보증금을 반환하며 유동성에서 어려움을 겪을 가능성이 높다고 말했다.
5월까지 수도권과 지방 전세가격은 작년 말보다 0.8% 하락했다.
지방은 작년부터, 서울 등 수도권에선 올해 들어 하락세다.
전세수요는 정체됐는데 공급물량이 크게 확대된 데 주로 기인한다.
한은은 앞으로도 신규주택 공급 확대가 전세가격 하락 요인으로 작용할 것으로 내다봤다.
내년까지 경기, 경남, 세종 등 신규주택 공급 규모가 예년(2000∼2014년)보다 많을 예정이다.
한은은 전세대출 건전성은 양호하다고 평가했다.
98%가 보증서 담보대출이어서 실제 금융기관의 신용리스크 부담은 낮다는 것이다.
5개 은행 기준으로 요주의·고정이하비율이 주택담보대출(주담대)보다 크게 낮고 연체율도 주담대보다 낮은 수준에서 하락했다.
3월 말 기준 고신용자(1∼3등급) 대출이 81%, 비(非)다중채무자 대출이 75%로 주담대나 신용대출보다 높다.
대출 규모 별로는 1억원대가 42.8%, 2억원 이상이 24.6%다.
전세가격은 전국 평균 주택은 1조9천억원, 아파트는 2조3천억원이다.
3개 은행 기준으로 전세자금 대출이 보증금의 70%가 넘는 경우가 42%에 달하고 상승세를 지속하고 있다.
한은은 보증금 대비 전세자금 대출 비율이 높은 차주는 보증금을 돌려받지 못한 경우 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있다고 우려했다.
한은은 "전세대출이 빠르게 확대되고 있어서 가계부채 총량 증가뿐 아니라 보증기관 잠재 리스크 축적 측면에서 관리를 강화할 필요가 있다"고 말했다.
금융기관은 차주 여신심사를 강화하고 보증기관은 보증 대상·한도·비율을 강화해야 한다는 것이다.한은은 "전세가격의 점진적 하락에 따른 부정적 영향은 크지 않지만 가격이 급락하고 주택시장 전반이 위축되면 파급영향이 커질 수 있고, 일부 취약한 다주택 임대가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다"고 지적했다.