종부세에 위축된 주택시장…여유자금, 상가로 몰릴까

LH 신규 공급 단지내 상가, 28개 중 26개 점포 낙찰
5월 상업‧업무용 부동산 거래량, 전월대비 소폭 증가

배곧신도시 상가 밀집지역(사진 김하나 기자)

정부가 내놓은 종합부동산세(종부세) 개편 시나리오에 주택시장이 급격히 위축되고 있다. 정부는 4개의 시나리오 중 하나를 오는 28일 최종권고안으로 결정해 기획재정부에 제출하고, 7월말까지 2019년 세법개정안을 발표한다는 방침이다.

이번 시나리오의 핵심내용은 다주택자에 대한 과세강화다. 때문에 똘똘한 한채를 놔두고 나머지는 주택을 처분한다는 전망이 나오고 있다. 또 발생한 여유자금은 상대적으로 세금부담이 덜한 상가로 이동할 것이라는 예상도 제기된다. 주택과 토지에 집중됐던 자산가들이 보유세 영향권에 들지 않는 상가로의 이동한다는 전망이다.

사실 올해 3월부터 수익형 부동산의 임대사업자에도 대출규제인 RTI(Rent To Interest : 임대수익 이자상환비율)가 적용됐다. 일부 전문가들은 상가의 경우, 연 임대소득이 연간 이자비용의 1.5배가 넘어야 하는 규제다.

시장에서는 상가 시장 내 투자 수요 위축을 예상했다. 하지만 기복은 있을 지언정 상가 시장은 거래가 여전하고 LH(한국토지주택공사) 상가의 입찰도 꾸준한 모습을 보이고 있다.

26일 상가정보연구소에 따르면 이달 LH가 신규 공급한 단지내 상가 28개 점포 중 26개 점포가 주인을 찾았다. 낙찰가 총액은 낙찰가 총액은 57억914만8700원, 평균 낙찰가율은 126.2%를 기록했다. 창원자은3 S-1블록 201호는 예정가 9900만원보다 6200만원 많은 1억6100만원에 낙찰돼 이번 공급 상가 중 가장 높은 162.6%의 낙찰가율을 기록했다.

등락은 있지만 거래량은 지난달 늘어났다. 지난 5월 전국 상업‧업무용(상가, 오피스, 오피스텔 등) 부동산 거래량은 3만638건으로 전월(2만9517건) 대비 3.8% 증가했다. 전년동기(3만1013건)와 비교하면 1.2% 감소한 수준이다.

상업‧업무용 부동산 거래량의 절반가량을 차지하는 오피스텔은 지난달 1만3934건이 거래돼 전월(1만4206건) 대비 1.9% 감소했고, 전년동월(1만3074건)보다는 6.6 % 증가했다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "부동산 규제에 따라 투자심리 냉각으로 LH 단지내 상가의 고가낙찰이 눈에 띄게 줄었고, 거래량도 기복이 크다"면서도 "불필요한 주택을 매도하고 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산으로 갈아타려는 수요가 늘어날 가능성은 있다"고 예상했다.

배용환 부동산클라우드 대표(필명 서울휘)는 이러한 시장상황일수록 상가투자는 옥석을 가리라고 조언한다. 그는 "당장의 수익률만 보고 투자 대상을 정하는 실수를 범해선 안 된다"며 "매입 시부터 매각 시기와 매각이 쉬운 물건을 선택해야 하고, 경매도 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com