[집코노미] 7월은 재산세의 달, 늘어난 세부담에도 절세방법 있다
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주택분 분납 기준 10만원→20만원 상향
500만원 이상 분납기일 45일→60일 연장
◆분납 관련 기준 바뀌어재산세는 같은 보유세로 분류되는 종합부동산세와 달리 납부 대상이 훨씬 많다. 토지와 건축물, 주택, 항공기나 선박을 소유한 이들이 과세표준별로 세율을 달리해서 낸다. 주택은 부속 토지를 포함한 공동주택이나 단독주택이다. 토지는 나대지나 전·답, 과수원 등의 농지와 임야, 건축물의 경우 주택을 제외한 상가나 일반 건축물이 해당한다.
세율은 과세 대상별로 다르다. 주택의 경우 물건별로 0.1~0.4%를 분리과세한다. 예컨대 공시가격이 7억원인 서울 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 59㎡를 소유하고 있다면 공정시장가액비율(60%)을 곱한 4억2000만원이 과세표준이다. 과표 3억원 이상 구간에 해당하는 세율인 0.4%를 곱하고 누진공제 63만원을 반영하면 납부해야 할 재산세는 105만원이란 계산이 나온다. 여기에 지방교육세와 지자체별 도시계획세가 반영된 금액이 최종 세액이다.
◆올해 재산세 크게 늘어
올해 서울 인기 주거지역의 아파트의 보유세는 크게 늘어날 전망이다. 재산세와 종부세의 기준이 되는 공시가격이 크게 올라서다. 서울 지역 아파트의 공시가격은 지난해와 비교해 10.19% 올라 전국에서 가장 많이 상승했다. 특히 송파구(16.14%)와 강남구(13.73%), 서초구(12.70%) 등 강남3구의 공시가격 상승률이 가팔랐다. 인기 주거지역으로 거듭난 성수동을 중심으로 성동구의 상승률도 12.19%를 기록했다.단지별로는 잠실동 ‘잠실엘스’가 26.7% 급등해 가장 많이 올랐다. ‘잠실주공5단지’도 25.2% 상승했다. 이촌동 ‘한가람’과 반포동 ‘반포주공1단지’도 각각 22.9%와 21.7% 상승했다. 강북 대장 아파트를 노리는 아현동 ‘마포래미안푸르지오4단지’ 역시 10.3%가량 뛰어 두자릿수 상승률을 기록했다.
올해 공시가격이 9억원을 넘어선 아파트를 소유하고 있다면 1주택자라도 종부세까지 추가로 내야해 보유세 부담은 훨씬 커졌다. 공시가격이 급등한 아파트 소유자는 보유세를 지난해보다 최고 50%가량 더 부담해야 하는 것으로 나타났다. 국민은행 WM스타자문단에 따르면 지난해 50층 재건축 계획안 확정으로 집값이 가파르게 오른 ‘잠실주공5단지’ 전용 76㎡ 소유자는 올해 재산세와 종부세를 합쳐 397만원을 내야 한다. 지난해 270만6000원에서 46.7% 늘어났다. 이 아파트 공시가격은 지난해 9억2000만원에서 올해 11억5200만원으로 25.2% 올랐다.
올해 처음으로 공시가격이 9억원을 넘어서며 고가 아파트로 편입된 방배동 ‘동부센트레빌’과 논현동 동현아파트, 대치동 ‘은마아파트’, 옥수동 ‘옥수파크힐스’ 등도 보유세 부담이 지난해와 비교해 20% 정도 늘어날 전망이다. ‘반포주공1단지’ 전용 107㎡의 보유세는 지난해보다 39% 증가한 934만원으로 1000만원에 육박한다.
◆절세 가능할까
주택분 재산세는 종부세와 달리 부부 명의를 나누더라도 절세효과가 없다. 인별과세인 종부세의 경우 1주택 세대라면 부부가 각 6억원을 공제받아 공시가격 12억원까지는 세금을 안 낼 수 있다. 하지만 재산세는 물건별 과세다. 지분별로 세금을 나눠 낼 뿐 전체 세액엔 차이가 없다.
절세 방법이 없는 것은 아니다. 매매시기를 잘 고려해 과세기준일인 6월 1일을 피한다면 세금을 아낄 수 있다. 이날을 기준으로 부동산을 보유한 사람을 재산세를 내기 때문이다. 예컨대 매수인의 입장이라면 6월 1일 부동산 매매를 완료했을 경우 자신이 1년치 재산세를 내야 한다. 하지만 과세기준일이 지난 6월 2일 거래를 마쳤다면 매도인에게 당해년도 재산세 납세 의무가 있다. 잔금을 치른 이후 소유권 이전등기까지 며칠 동안 시간이 지체되는 경우도 많다. 이때는 잔금 지급일과 등기일 가운데 빠른 날을 취득시기로 판단한다. 한 부동산 투자자는 “과세기준일이 임박해 거래하는 경우라면 자신이 재산세를 부담하기 때문에 그만큼에 대한 거래가격 협상도 필요하다”면서 “이때는 취득가액이 낮아지는 만큼 나중에 양도소득세가 증가한다는 걸 염두에 둬야 한다”고 설명했다.
주택이 전용 40㎡ 이상일 땐 2호 이상 임대 요건을 공통으로 갖춰야 한다. 전용 40~60㎡의 경우 단기임대는 재산세가 50% 감면되고, 준공공은 75% 감면된다. 전용 60~85㎡는 단기임대의 경우 25%, 준공공은 50%의 재산세가 감면된다.
상가의 경우 유흥업소 등 위락시설은 중과세율로 재산세를 낸다. 건물분과 토지분의 세율이 각 4%까지 올라 일반세율과 비교하면 최고 16배가량 뛴다. 예컨대 건물의 기준시가가 3억원이고 토지의 공시지가가 6억원이라면 일반 재산세는 158만5000원이다. 하지만 유흥업소를 들여 중과세율을 적용받는다면 세금은 2520만원으로 오른다. 이 경우 재산세는 임차인이 부담하기로 한다는 전가특약을 임대차계약서에 명시해야 한다고 세무 전문가들은 말한다.
오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 재산세를 절반가량 낮출 수 있다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 재산세도 주거용이 아닌 업무용 건물과 토지로 과세한다. 건물은 7월, 토지분은 9월에 마치 서로 다른 세금처럼 고지된다. 하지만 관할구청 세무과에 주거전용 오피스텔로 사용한다는 내용의 재산세 과세대상 변동신고서를 제출하면 주택과 동일하게 과세된다. 건물과 토지의 공정시장가액비율이 70%이고 주택은 60%인 걸 감안하면 같은 공시가격이더라도 과세표준엔 큰 차이가 있다. 세율 역시 건물은 0.25% 단일세율, 토지는 0.2~0.4% 세율인 반면 주택은 0.1~0.4%로 차이가 있다. 예컨대 공시가격 1억원짜리 오피스텔이라면 업무용일 땐 재산세로 27만8000원을 내지만 주거용으로 바꿔 신고한다면 15만6000만원으로 세금이 줄어든다.
이승현 진진세무회계사무소 대표(세무·회계사)는 “오피스텔을 매입할 때 부가가치세를 환급받았다면 용도변경을 하면서 추징될 수 있고, 주택으로 분류돼 종부세에 합산과세된다”면서 “양도세를 계산할 때 주택수 합산에도 포함되기 때문에 득실을 잘 따져봐야 한다”고 설명했다.
지식산업센터의 경우 2019년 12월 31일까지 취득분에 대해서는 재산세가 5년 동안 37.5% 감면된다. 다만 임대 목적이라면 해당되지 않고 직접 입주해 사용하고 있어야 한다. 지방자치단체에서 매년 실사해 확인한다.
하반기엔 재산세 개편 논의도 이뤄질 전망이다. 강병구 대통령직속 정책기획위원회 재정개혁특별위원장은 지난달 말 종합부동산세 권고안을 발표하는 자리에서 “세법개정안에 담아야 하는 것을 중심으로 다루다 보니 종부세를 주로 논의했다”면서 “하반기엔 재산세까지 개편안을 마련할 것”이라고 말한 바 있다.
종부세가 고가 부동산 보유자를 겨냥하는 반면 재산세는 부동산을 보유한 모든 이들이 과세대상이다 보니 개편이 이뤄진다면 파장은 만만치 않을 전망이다. 현재로서는 두 가지 방안이 거론되고 있다. 과세표준이 높을수록 올라가는 누진세 구조를 비례세로 바꾸는 방안과 공시가격반영률을 현실화하는 방안이다.
비례세로 전환할 경우 주택은 현행 0.1~0.4%의 5단계 세율이 일원화된다. 과세표준 6000만원 이하인 경우 그동안 0.1%의 세율이 적용됐다. 하지만 중간 수준인 0.15~0.2% 수준으로 통일된다면 실질적인 증세가 이뤄지는 까닭에 조세저항으로 번질 우려가 있다.
이 때문에 공시가격 현실화가 유력한 시나리오로 꼽힌다. 아파트의 경우 현행 공시가격은 실거래가 반영률이 60% 안팎에 그친다. 서울 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡는 실거래가격이 22억~23억원을 오가지만 공시가격은 절반 수준인 12억원 정도다. 공정시장가액비율 60%와 누진공제(63만원)를 반영해 재산세를 구하면 225만원이란 계산이 나온다. 만약 공시가격반영률이 80%로 상향될 경우 재산세는 378만원으로 늘어난다. 공시가격 상승은 종부세와도 연동된다.종부세 개편안처럼 재산세에 대한 공정시장가액비율 조정도 검토될 가능성이 있다. 현재 공정시장가액비율은 주택에 60%, 건축물과 토지엔 70%가 적용된다. 종부세의 종전 80%이던 이 비율을 상향하는 방안이 검토되는 중이다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com