[칼럼] 소형빌딩 투자불패, 매물 고르는 안목 못지않게 필요한 것은

정부의 주택시장 옥죄기로 강남지역 소형 빌딩 몸값 더 올라
관심지역 넓히고, 건물 가치 올릴 수 있는 방법 강구해야
좋은 물건 고르는 안목 못지않게 빠른 판단과 실행력 필요해

최근 강남권 중대형 아파트값이 하락세로 전환하고 있는 가운데 소형 아파트로 수요가 몰리면서 꾸준한 가격 상승세를 보이고 있다.

갭투자를 통해 여러 채의 아파트에 투자하는 방식은 이제 옛날 방식이 됐다. 똘똘한 한 채가 소위 깡통주택, 역전세난 등 리스크를 회피 할 수 있는 유일한 솔루션일 수 있다. 또한 1인가구 증가로 인해 작지만 실속 있는 주거시설에 대한 수요가 늘어나면서 소형 아파트의 강세현상은 계속 지속될 것으로 예상된다.

주택시장과 마찬가지로 빌딩도 소형이 대세다. 최근 들어 재건축 초과이익 환수제, 양도 소득세중과, 보유세 인상 등 주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 소형빌딩에 대한 자산가들의 수요가 늘어나고 있다.

강남지역의 소형 빌딩은 매물 품귀현상을 보이고 있다(사진은 칼럼 내용과 상관 없는 예시임)

올해 총체적상환능력비율(DSR)과 임대업 이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출규제가 이어지면서 거래량이 많이 감소했고 추가 대출규제가 예고되면서 규제 이전이었던 3월은 빌딩 거래가 최고치를 기록한바 있다. 투자자금이 빌딩시장에 몰리면서 임대수익 목적의 빌딩수요가 더욱 급증하게 됐다.

따라서 현재 수익형 빌딩, 특히 강남지역에 있는 소형 빌딩은 매물이 품귀현상을 보이고 있다. 이 지역의 30~50억원 사이의 소형빌딩은 매물이 나오면 당일 계약이 이뤄질 정도로 대기수요가 많다.

그렇다면 레드오션을 피해 관심지역을 서울 전 지역, 수도권까지 범위를 넓혀 볼 필요가 있다.

아울러 상권 특성과 입지를 분석해 건물 가치를 높일 수 있는 방법을 강구해 보자.

아래 사례를 참고해 볼만하다.

리모델링 전후 비교(위 사례는 본 칼럼의 내용과 관련이 없습니다)

# 서울 광진구에서 작은 회사를 운영하는 50대 황대표는 올해 1월 송파구에 투자목적으로 가지고 있던 재건축아파트를 팔고, 매도한 자금과 건물담보로 사업자대출을 받아 연남동에 있는 주택을 매입했다.
연남동은 경의선 숲길공원이 조성되면서 카페거리가 들어서 상권가치가 높아진 곳이다.

원빌딩부동산중개 조남인 팀장

매입 당시 시세는 3.3㎡당 3000만원이었다. 리모델링 공사비 2억5000만원을 들여 현재 전 층 카페 및 빈티지 옷가게 업종으로 임차를 맞췄다. 현재 이곳 시세는 3.3㎡당 5000만원 초반이다.

대형보다 소형아파트의 가격이 더 빠르게 오르듯 50억 이하의 빌딩가격 역시 더 빠르게 반응한다.

지금 빌딩 투자를 검토 중이라면, 특히 50억 미만의 빌딩이 투자대상이라면 좋은 물건을 고르는 안목 못지않게 꼭 필요한 것은 빠른 판단과 실행이다.

원빌딩부동산중개 조남인 팀장
(02-512-8250)


한경부동산 hkland@hankyung.com