올 하반기 주택시장에 먹구름이 낄 것이란 전망이 나오고 있다. 정부의 규제, 금리 인상, 입주 물량 증가 등 넘어야 할 장애물이 많아졌기 때문이다. 수요가 풍부한 서울의 핵심 지역을 제외한 나머지 주택시장은 하방 압력을 받는 분위기다. 다만 새 아파트 선호 현상이 강한 만큼 입지가 좋은 지역의 신규 분양 열기는 지속될 전망이다.
입주 물량 확대, 전세가격 하락부동산114에 따르면 전국에서 올해 상반기(22만4890가구)에 이어 하반기에도 22만6517가구가 입주할 예정이다. 내년 상반기에도 19만여 가구가 대기하고 있다. 이 중 절반 이상인 11만여 가구가 수도권에 공급된다. 아파트 공급이 제한적인 서울은 수요가 받쳐줘 충분히 소화할 것으로 예상된다. 하지만 경기 남부권과 지방은 부담이 가중될 전망이다. 특히 경기 화성시가 올해와 내년 상반기까지 입주 물량이 전국에서 가장 많다. 올해 3만1832가구, 내년 상반기 1만3336가구다. 경기 용인시, 시흥시, 평택시 등도 입주 물량이 순위에 꼽힌다.
공급이 늘어나면서 전셋값도 하락세로 전환할 것으로 예상된다. 그동안은 수도권 전셋값 상승, 지방 전셋값 하락으로 상반된 흐름을 보였다. 그러나 올해 상반기 전국 기준 -0.33%를 기록하며 2008년 하반기 이후 10년 만에 하락세로 돌아섰다. 수도권 아파트 전셋값도 3월부터는 하락세를 나타냈다.
한국건설산업연구원은 올 하반기 매매값이 0.5%, 전셋값은 1.3% 떨어질 것으로 내다봤다. 준공 물량 증가로 상반기(-0.9%)보다 예상 하락폭이 커졌다. 연간으로는 2.2% 하락으로 14년 만의 최대 폭이다. 1만 가구에 달하는 서울 송파구 헬리오시티 입주와 하남시 준공 물량이 증가하면서 하반기에는 서울 강남권 전세가격도 타격을 받을 것으로 관측됐다. 내년 상반기에는 경기 평택, 화성, 용인, 남양주 등의 준공이 대기하고 있어 올해 하반기로 갈수록 경기 외곽지역 전세 물량 부담이 커질 것으로 보인다.서성권 부동산114 책임연구원은 “수도권은 재개발·재건축 이주를 앞두고 있는 정비사업장 인근이 일시적으로 전셋값이 상승할 것으로 예상되지만 이주 시기가 분산되면서 전체적으로 안정적인 모습을 나타낼 것”이라면서 “공급 부담이 커지고 있는 세종, 경상, 충청 등 지방 아파트 전세시장은 역전세난이 발생할 가능성도 있다”고 말했다.
매매가격도 하반기 수도권이 0.2%, 지방은 0.8% 하락할 것으로 전망됐다. 다만 지역에 따라 양극화 현상이 나타날 것이라는 예상이다.
보유세 개편안 영향…금리, 고용·물가지수문재인 정부 출범 이후 부동산 시장이 정책에 대한 민감도가 높아지면서 하반기에도 정부 정책의 영향이 이어질 것이라는 전망이 많다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 각종 대출 규제가 실수요자의 매수심리에 영향을 미치고, 보유세 개편안이 투자심리를 위축시켜 부동산 시장이 하향 안정화 흐름을 보일 것이란 예상이 커지고 있다.
전문가들은 특히 재건축 초과이익환수제가 재건축 아파트 시장을 냉각시키며 서울 강남권 매매가격에 타격을 미칠 것으로 봤다. 재건축 초과이익 분담금 쇼크 이후 관망세에 들어간 서울 재건축 아파트 시장은 반포주공 1단지, 대치쌍용 2차 등 하반기 재건축 초과이익 환수 대상 아파트의 부담금이 어느 정도로 나오느냐에 따라 좌우될 것으로 전망된다.
금리 인상도 불안 요인이다. 지난달 미국이 기준금리를 종전 1.75%에서 0.25%포인트 인상해 2.0%가 됐다. 하반기에 두 차례 더 금리를 인상할 것이라는 관측이 많다. 한국의 기준금리는 1.5%를 유지하고 있지만 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리는 올랐다. 하반기 대출금리가 연 5%를 넘을 경우 신규 투자는커녕 기존 주택 보유자들이 대출 이자를 내지 못해 한계가구로 몰릴 가능성이 높다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 나오는 일련의 통계 수치가 이전과 달리 하락 또는 안정화 수준으로 조정되고 있다”며 “잠재 수요자들이 얼마나 활발하게 움직일지, 보유세 개편이 이들의 움직임을 얼마나 위축시킬지가 하반기 집값 향방의 중요한 변수가 될 것”이라고 말했다.
지역별 양극화 심화
부동산 전문가들은 수도권과 지방, 도심과 비도심의 양극화가 하반기에 더 심해질 것으로 예측하고 있다. 지방은 과잉 공급 리스크에 지역 경기 침체가 맞물리며 가격 하락세가 더 커질 것으로 예상된다. 대구, 대전, 세종 등 일부 가격 상승세를 보이는 지역을 제외하고는 전반적으로 지방 아파트 시장의 하락폭은 더 커질 것이라는 분석이 많다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 1~5월 전국 주택 매매 거래량은 37만2368가구로 전년 동기 대비 3.5% 늘었다. 서울(23.1%), 경기(11.8%) 등 수도권을 중심으로 증가세를 보였지만 지방은 광역시가 5.4%, 기타 지역이 8.9% 감소했다.
분양시장도 지역별 양극화가 깊어지는 모습이다. 올해 1~5월까지 전국 청약 평균 경쟁률은 12.86 대 1 수준이다. 대구, 세종, 부산, 대전, 광주, 서울 등에서 높게 나타났다. 부동산인포에 따르면 최근 1년간 청약 미달률은 20.9%로 전년 동기에 비해 1.8% 증가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지방은 입지나 공급 상황에 따라 차이가 심하다”며 “경상남북과 울산은 지역 경기 침체에 공급 물량 증가가 겹쳐 보합 내지 하락하고 있고, 강원도 하반기 가격 조정 움직임이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.초기 분양률도 지난해에 비해 소폭 하락하고 있다. 올해 1분기 초기 분양률은 86.5%로 전년 동기 대비 1.7%포인트 떨어졌다. 수도권은 4.5%포인트 상승했지만 지방광역시와 세종시는 5.9%포인트, 기타 지역은 6.3%포인트 하락했다. 미분양 주택도 지방은 지속적으로 증가하고 있다.