"서울 강북 재개발 유망… 지방은 다주택자 매도 영향에 하락세"

하반기 부동산 전망

전문가 40人 설문조사

10명 중 4명 "서울 보합세 전망"
보유세 인상 등 지방에 더 큰 영향

하반기 최대 변수는 금리 인상
"지역·상품별로 전략 차별화해야"

한경DB

올 하반기 부동산 재테크는 이전보다 훨씬 꼼꼼하게 따져보고 나서야 할 전망이다. 부동산 경기가 혼조세를 띠면서 입지별로 시장 온도차가 확 갈리고, 금리 인상과 세제 개편으로 투자자 자금 여력과 세무 조건에 따라 수익률이 달라질 것으로 예상돼서다. 한국경제신문이 부동산 전문가 40명을 대상으로 한 올 하반기 부동산시장 전망 설문조사에서 응답자의 40%가 연내 서울을 비롯한 수도권 등 일부 지역에 한해서만 상승세가 나타날 것으로 내다봤다. 지역과 부동산 상품별로 투자 전략을 차별화하라는 조언이 주를 이뤘다.

◆서울은 보합 이상…지방 하락 전망

전문가들은 올 하반기 서울 아파트값은 소폭 상승하거나 보합세를 보일 것이라고 내다봤다. 42.5%가 3% 이내 상승을 예상했고 다른 42.5%는 보합세(상승~하락 변동 1% 이하) 전망에 손을 들었다. 서울 아파트값 상승폭이 3%를 넘길 것이란 응답은 9.5%였다. 경기·인천은 보합세 전망이 65%로 가장 높았다. 3% 이내 상승 전망은 12.5%, 3% 이내 하락 전망은 17.5%가 선택했다.

반면 지방은 하락세에 응답이 몰렸다. 전문가들의 70%가 3% 이내 하락을 점쳤고 17.5%는 하락폭이 3%보다 클 수 있을 것으로 봤다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 보유세 인상 등 부동산정책을 연이어 내놓고 있는데, 서울보다 취약한 지방 시장에 더 큰 영향이 갈 수 있다”고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “조정대상지역인 서울은 양도세 중과가 적용돼 다주택자의 주택 매도가 쉽지 않을 것”이라며 “반면 양도세 중과 지역이 아닌 지방은 다주택자들이 주택 정리에 나서면서 가격이 더 약세를 보일 수 있다”고 말했다.

◆금리 추이에 유의

올 하반기 부동산시장의 최대 변수로는 금리 인상이 꼽혔다. 요즘 시중은행의 주택담보대출금리는 연 3.5~4% 선이다. 국내 기준금리가 오른다면 시중은행도 금리를 더 올릴 전망이다. 부동산 수요자에겐 그만큼 대출 이자 부담이 가중된다. 안명숙 부장은 “금리가 오르면 무리하게 대출을 끼고 집을 산 다주택자와 서민들 부담이 커질 것”이라고 말했다. 투자자에게도 악재다. 투자 수익률이 떨어져서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “금리가 상승하면 금리 민감도가 높은 재건축 단지나 수익형 부동산 상품 시장에 영향이 클 것”이라고 내다봤다.

연내 부동산 환경 변화 가능성이 높은만큼 내집 마련이나 부동산 재테크에 나서기 전 따져볼 것이 많다는 게 전문가들의 조언이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “연내 금리 인상 등 금융환경이 더 불리해질 수도 있다”며 “서울 부동산을 사더라도 자금 여력을 고려해 움직이는 것이 가장 합리적”이라고 말했다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구원은 “금리 인상 가능성이 높아졌고 정부가 여러 규제책을 고민 중이라 올 하반기까지는 부동산시장이 하방압력을 받을 가능성이 높다”며 “전국적으로는 시장 침체가 장기화될 수 있으니 내년 상반기까지는 기다렸다가 내집 마련에 나서는 것도 괜찮을 것”이라고 말했다.

◆투자처 꼼꼼히 따져 골라야

전문가들은 투자처도 이전보다 꼼꼼히 골라야 한다고 지적했다. 일단 사놓고 나면 값이 오르는 시기가 아닌 만큼 수요 선호도 등을 따져봐야 한다는 얘기다. 집값을 좌우하는 요소로는 전문가들의 45%가 교통, 일자리 등 직주근접성이라고 분석했다. 40%는 가격 상승 여력이 집값을 움직인다고 응답했다. 10%는 학군, 5%는 한강변 등 조망을 집값 주요 요인으로 꼽았다.

하반기 유망한 부동산 투자지역으로는 서울 강북권이라고 응답한 전문가(40%)가 가장 많았다. 기존 ‘대장주’였던 서울 한강변(27.5%)과 서울 강남(20%)을 제친 결과다. 10%는 경기·인천 등 수도권 택지지구를 추천했다. 지방 대도시를 짚은 전문가는 2.5%였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “강북은 수요에 비해 연내 입주량이 폭증하지는 않는 곳이고, 일대 수요가 직주근접성을 최우선하는 경향이 높아 전체 시장 수요 추이와는 차별화되는 편”이라며 “재건축 규제가 여럿 나오면서 투자자 사이에선 강북 재개발이 이전보다 선호도가 높아졌다”고 말했다.

◆“분양시장이 가장 유망”

올 하반기 부동산시장에서 유망한 투자처로는 전문가의 65%가 신규 분양시장을 꼽았다. 전문가들은 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 통제해 그만큼 시세차익을 예상할 수 있다는 점에서 신규 분양아파트를 가장 안정적인 투자처로 선정했다. 분양시장에서는 새 아파트 분양가가 주변 시세보다 2억~3억원 낮은 사례가 속출하고 있다.

김신조 내외주건 대표는 “신혼부부를 비롯해 무주택 실수요자는 1순위 청약 통장을 적극적으로 활용하는 것이 좋다”고 말했다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “올 하반기는 서울 서초우성1차·서초무지개, 청량리 일대 주상복합 등 기대 단지 분양이 여럿 있다”며 “그간 공급이 부족했던 인기 지역에 공급되는 단지들이 일대 부동산 경기에 상당한 영향을 줄 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 분양 단지에 청약할 때도 자금 사정 등을 고려해야 한다고 조언한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양시장에서 ‘로또분양’이라 불리는 물량 대부분은 등기 전까지 전매가 금지된 지역에서 나온다”며 “1주택자 양도세 비과세 요건을 충족하는 기간까지 따지면 분양 후 적어도 4년 이상은 보유해야 하므로 장기적인 시각으로 접근하는 것이 좋다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com