3주택이상 주택분 최고세율 2.0→2.8%…참여정부 당시 3.0%에 육박 종부세 50% 가까이 늘어날 듯…"세율 인상 대상 극히 일부" 지적도
정부가 3주택 이상 다주택자와 땅부자를 겨냥한 종합부동산세 개편안을 6일 확정하면서 자산 과세 형평성을 개선될 수 있을지 관심을 끌고 있다.수십억 원대 다주택 대자산가에 세 부담 증가가 주로 집중된 만큼 소득이 없는 고령 은퇴자 등 선의의 고가 1주택자에 대한 '방파제'도 쌓았다는 평가도 나온다.
하지만 주택분 종부세 납부자 10명 중 9명은 세율인상에서 제외되고 세수 증가분이 대부분 토지에 집중돼 다소 소극적인 정책이라는 비판도 있다.
특히 고가 1주택에 대한 혜택은 그대로 유지된 탓에 다주택자의 투기 수요가 이른바 '똘똘한 한 채'로 재편돼 시장 불안의 불씨가 될 수 있다는 우려도 여전하다.
◇ 부동산 가격에 비해 낮은 보유세…남다른 '부동산 사랑'의 원인
다른 선진국과 비교하면 한국인들의 부동산 '사랑'은 남다르다.
가계자산 중에서 집이나 땅 등 비금융자산이 차지하는 비중을 보면 한국은 75.4%(2017년)에 달한다.미국(2016년·34.8%)의 두 배가 넘는 수준이고 일본(2015년·43.3%)과도 비교해 큰 차이가 난다.
상대적으로 비금융자산 비중이 큰 독일(67.4%), 프랑스(68.5%) 등 보다도 높다.
자칫 급격한 부동산 버블, 금리 인상 등 상황이 발생하면 가계자산이 쉽게 부실화될 수 있는 구조다.부동산 시장의 높은 수익률 탓이 크겠지만 이와 함께 상대적으로 낮은 보유세 부담도 부동산 쏠림 현상의 원인으로 꼽힌다.
한국의 부동산 자산 총액 대비 보유세 비중은 0.16%(2015년)로 경제협력개발기구(OECD) 13개국 평균(0.33%)의 절반에도 미치지 못한다.
국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중도 OECD 평균(1.1%)을 밑도는 0.8% 수준이고 거래세에 비해서도 상대적으로 낮다.
'허약한' 보유세의 원인 하나는 실거래가를 제대로 반영하지 못한 과세표준이다.
종부세의 과세표준은 공시가격(60∼70%)과 공정시장가액(80%) 등으로 전환되면서 실거래가의 45∼60% 수준으로 떨어지기 때문이다.
부동산 자산의 쏠림 현상은 특히 소수 부유층에 부동산이 집중되는 결과로 이어져 부의 분배를 왜곡하는 장본인이 되고 있다.
특히 투기세력의 입김으로 부동산 시장이 안정되지 못하면서 애꿎은 서민들의 주거 비용만 눈덩이처럼 불어나고 있다는 지적이 끊이지 않고 있다.
정부가 3주택 이상 다주택자와 나대지·잡종지 보유자에 대한 세 부담을 강화하기로 한 것은 이런 배경과 관련이 깊다.
◇ 권고안보다 더 세진 정부안…다주택자·땅 부자 타깃
정부 확정안은 이달 초 대통령 직속 정책기획위 산하 재정개혁특별위원회가 내놓은 권고안보다 더 강화됐다.
공시가격 6억∼12억원 구간의 세율이 재정특위 안보다 0.05%포인트 더 올라갔고 3주택 이상 다주택자에 대해서는 어느 구간에 있든 0.3%포인트 세율을 더 부담하도록 했다.
나대지·잡종지 등 종합합산토지에 대한 세율은 재정특위가 제시한 0.25∼1.0%포인트 인상안을 그대로 수용했다.
반면 공장용지 등이 많은 별도합산토지는 생산 활동에 부담되지 않도록 재정특위가 제시한 인상안을 받아들이지 않고 현행 세율을 유지하기로 했다.
공시지가의 과표 반영률인 공정시장가액비율은 연 5%포인트씩 향후 2년간 90%까지 올리기로 했다.
다만 최근 공시가격 인상, 소득이 아닌 자산 과세인 점을 감안해 점진적으로 세 부담을 높이기로 했다.
정부안을 적용하면 3주택 이상 다주택자에 대한 세 부담이 큰 폭으로 상승할 것으로 보인다.
시가 50억원(공시가격 35억원) 기준 주택을 예로 들면 현재 1주택자와 3주택 이상자의 세 부담은 1천357만원, 1천576만원으로 비슷한 수준이다.
하지만 정부안이 적용되면 1주택자의 종부세 부담은 433만원(31.9%) 오르는 반면 3주택 이상자는 1천179만원(74.8%)이나 껑충 뛰게 된다.
이번 개편으로 주택에 부과되는 종부세 최고세율(공시가격 94억원 초과)은 2.0%에서 2.5%로 올라, 참여정부 당시 최고세율인 3.0%(45.5억원 초과)에 다가서게 됐다.
3주택자 기준으로 하면 2.8%까지 상승하기 때문에 참여정부 당시 최고세율을 거의 회복할 수 있게 된다.
이로써 예상되는 주택분 종부세 상승분은 1천521억원으로 재정특위가 권고한 안(897억원)보다 624억원 더 늘어날 것으로 보인다.
종합합산토지는 5천450억원, 별도합산토지는 451억원 늘어날 것으로 예측됐다.
종합합산토지 증가분은 재정특위 권고안과 같지만 별도합산토지 증가분은 최대 4천534억원까지 늘어날 것으로 예측됐던 재정특위 권고안보다 더 줄어든 것이다.
결국 권고안과 비교해 주택분 종부세는 늘었지만 별도합산토지 증가폭이 줄면서, 전체 세수 증가분은 권고안(최대 1조881억원)보다 4천83억원 줄어든 7천422억원으로 전망됐다.
2016년 기준으로 정부 개편안을 적용하면 종부세액은 1조5천298억원에서 2조2천720억원으로 7천422억원(48.5%)이나 늘어나게 된다.
정부는 이번 정부 종부세 개편으로 GDP 대비 보유세 비중이 2022년 OECD 평균 수준(1.1%)과 비슷한 1.0%에 이를 수 있을 것으로 보고 있다.
◇ 주택 종부세 납부자 10명 중 9명 세율 인상서 제외…소극적 지적도
이번 정부 개편안이 종부세 납부 대상자 중에 지나치게 일부 계층만을 타깃으로 했다는 지적도 있다.
이 정도로는 틈만나면 고개를 드는 전국민적인 부동산 열기를 식히기는 쉽지 않은 만큼 주기적으로 찾아오는 시장 불안은 계속될 가능성이 크다는 것이다.
과표 6억원 이하는 현행 세율이 그대로 유지되면서 주택분 종부세 납부자 27만4천명 중 24만8천명(91%)은 이번 세율인상을 피할 수 있게 됐다.
1주택자와 현금납부 여력이 부족한 은퇴자를 배려한 조치라는 것이 정부의 설명이다.
과표 6억∼12억원 구간 세율 인상 폭은 재정특위안보다 더 강화되기는 했지만 여전히 50억원 내외 중간구간 세율인상 폭은 기대에 미치지 못한다는 비판도 있다.
과표 50억원을 기준으로 하면 2005년 당시 최고세율인 3.0%가 적용됐지만, 이번 개편 세율은 1.8% 수준이다.
공정시장가액 비율 한도를 90%로 못 박은 점도 주목할만한 대목이다.
이는 공정시장가액 비율을 100%까지 올리겠다는 재정특위 안보다 다소 후퇴한 것이다.
종부세가 약 35만명의 집·땅부자만 내는 이른바 '부자 세금'이라는 점을 고려하면 더 세율인상 범위를 확대해 '공평 과세' 취지를 강화할 필요가 있었다는 지적이 나오는 것은 이런 배경에서다.
이번 개편에는 3주택자 이상에 대한 과세가 강화되면서 상대적으로 고가 1주택, 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 혜택이 부각될 것이라는 전망도 나온다.
자칫 종부세 중간구간에 속했던 다주택자들이 수익성이 높은 '똘똘한 한채'로 옮겨탈 경우 부동산 시장이 왜곡될 수도 있다는 우려도 있다.
특히 부동산 시장 침체기에는 상대적으로 가격이 싼 지방 부동산 시장은 더 빨리 얼어붙을 가능성도 배제할 수 없다.
이번 종부세 개편안이 지출 계획에 대한 고려 없이 주로 세율인상에만 집중한 탓에 전반적인 체계 개편으로 나아가지 못했다는 지적도 있다.
조세 정책은 분배 공평성과 필요 재원 조달이라는 두 가지 기본 원리에 따라 결정돼야 한다.
하지만 더 걷은 돈을 어디에 쓰겠다는 고민이 부족했기 때문에 이번 증세안 자체가 부동산 시장의 구조적 불안을 해결할 만큼 탄력을 받지 못했다는 것이다.국민은행 WM투자자문부 원종훈 세무팀장은 "1주택자는 보유기간과 연령에 따라서 최대 70%까지 세액공제가 가능하기 때문에 세금 부담은 크지 않을 것"이라며 "종부세의 부담이 큰 사람은 주택의 숫자를 줄이거나 임대주택으로 등록해야 할 것"이라고 말했다.