주택과 농지를 활용한 은퇴설계

은퇴의 가장 큰 문제는 경제력이다. 은퇴 이후에 국민연금, 퇴직연금, 사적연금 등으로도 노후 자금이 부족하다면 주택연금과 농지연금도 관심을 가져볼 만하다.

주택연금과 농지연금은 부동산을 활용한 연금자산이다. 먼저 주택연금은 한국주택금융공사가 지급을 보증하는 역모기지 제도로 60세 이상 고령자가 소유 주택을 담보로 제공하고, 본인은 해당 주택에 살며 연금을 받는 제도다. 가입자는 생존 기간 연금 등의 방식으로 대출금을 받고, 사망 후 담보주택 매각 등의 방식으로 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환한다.

가입 기준은 부부 중 1인이 60세 이상으로, 9억원 이하의 주택 소유자여야 한다. 9억원 초과 2주택자는 3년 내 1주택을 팔면 되고, 1세대 다주택자라도 합산해 9억원 이하이면 가능하다. 주의할 것은 주택 소유뿐 아니라 직접 거주해야 한다는 점이다. 만약 해당 주택을 전·월세로 활용하고 있다면 가입할 수 없다.

연금을 받는 방법은 종신 방식과 일정 기간만 선택해 받는 확정기간 방식, 주택담보대출 상환용으로 인출한도 범위 내에서 일시에 찾아 쓰고 나머지는 월지급금으로 종신토록 받는 대출상환 방식 등이 있다. 연금을 받다가 주택소유자가 사망하면 배우자가 채무인수 후 연금을 계속 수령할 수 있다. 채무인수 및 소유권 이전등기가 완료되지 않으면 연금은 일시 정지되므로 가급적 이른 시간에 채무인수와 소유권 이전등기를 하는 것이 좋다.

이사를 가게 될 땐 담보 주택이 변경되므로 월지급금이 달라질 수 있다. 이사가 아니라 양도로 소유권을 상실하거나 화재로 소실될 경우 지급 정지된다. 또 일시적 2주택자가 됐을 때 최초 주택연금 지급일로부터 3년 이내 주택을 미처분해도 연금 지급이 정지된다. 대출금리는 양도성예금증서(CD) 또는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리를 선택할 수 있는데, 시중은행 주택담보대출금리보다 낮은 수준이다. 주택연금 연금액은 가입 시점 결정된 월지급금이 종신토록 유지된다. 이는 공사에서 최초 월지급금 산정 시 물가 상승에 따른 자산가치의 변화를 이미 반영했기 때문이다.

부부가 모두 사망하면 대출금을 상환해야 한다. 해당 주택 매각 등 처분을 통해 상환할 수 있으며 대출금 상환 후 남는 자금이 있으면 상속인들에게 상속된다. 또 별도의 자금으로 대출금을 직접 상환하면 근저당권이 말소되므로 상속인에게 해당 주택이 상속된다.

농지연금이란 만 65세 이상 고령 농업인이 소유한 농지를 담보로 매월 연금을 지급받는 제도다. 신청 자격은 5년 이상의 영농 경력이 있어야 하고 대상 농지는 전, 답, 과수원으로서 실제 경작에 이용되는 농지여야 한다. 농지에는 저당권 등 제한물권이 설정되지 않아야 한다. 다만, 선순위 채권 최고액이 담보 농지가격의 100분의 15 이내인 경우는 가능하다. 주택연금과 마찬가지로 본인이 사망하면 배우자가 승계해 배우자 사망 시까지 연금을 받을 수 있다. 다만 연금 신청 시 배우자는 60세 이상이고 연금승계를 선택해야 한다.

주택연금이나 농지연금이 좋은 점은 무엇보다 해당 부동산을 점유하면서 연금을 수령한다는 것이다. 주택연금은 사망할 때까지 해당 주택에 거주할 수 있고, 농지연금은 연금을 받으며 해당 농지에서 계속해 경작하거나 임대함으로써 연금 외 별도 소득을 추가할 수 있다. 사망 이후에 해당 부동산을 처분한 결과 수령 연금액보다 더 적어도 상속인에게 추가 부담은 없고, 남는 금액은 상속인에게 돌려준다. 부동산을 활용해 연금자산을 확대할 수 있다면 적극적으로 고려해봄 직하다.

백현종 NH농협생명 세종교육원 교수