[집코노미] 뉴타운 vs 신도시, 같은 이름 다른 집값…향후 전망은?

뉴타운 전용 84㎡ 속속 10억 돌파
1기 신도시는 10년 전 수준 머물러

서울 한남뉴타운3구역. 한경DB

영어로 표기되는 뉴타운은 알고보면 새로운(new) 도시(town)를 말한다. 새로운 도시를 한자어로 풀어내면 '신도시(新都市)'다. 표기만 다를 뿐, 알고보면 뉴타운과 신도시는 같은 단어인 셈이다. 그러나 현실에서의 뉴타운과 신도시는 전혀 다른 의미를 지닌다. 뉴타운은 서울, 신도시는 서울 이외의 지역이기 때문이다. 같은 이름이지만, 지역도 다르고 용어가 만들어지게 된 계기도 다르다. 집값의 흐름도 다르게 펼쳐지고 있다.

한 때 신도시는 동경의 대상이었다. 10년 전만 해도 서울 강북보다 경기도 주요 신도시 집값이 비쌌다. 서울 접근성이 뛰어난 판교 분당 평촌 일산 등의 집값은 강북 대부분 지역 집값보다 높았다. 노무현 정부 시절 ‘버블 세븐’ 지정 때도 분당 평촌 등 신도시는 포함됐다. 하지만 강북은 어느 한곳도 거론된 곳이 없었다. 당시 버블 세븐 지역은 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 분당신도시, 평촌신도시, 용인시 등이었다.

그렇다면 지금은 어떨까. 부동산 전문가들은 신도시보다 강북에 대한 선호도가 더 높아졌다고 분석한다. 바로 '뉴타운'이라는 일등공신이 있어서다. 뉴타운은 여러 재개발구역을 묶어 체계적으로 개발되면서 신도시보다 높은 집값을 형성하고 있다. 중산층들이 직장과 가까운 도심 뉴타운으로 대거 회귀한 영향이다.

◆대부분 뉴타운 84㎡ 10억 넘어

서울 뉴타운 중 집값이 가장 높을 것으로 예상하는 곳은 한남뉴타운이다. 재개발이 완료되면 전용 84㎡ 아파트값이 20억 원을 가뿐히 넘을 것으로 전문가들은 예상한다. 이런 기대감이 반영돼 재개발 구역 내 소형 빌라 지분은 3.3㎡당 1억 원을 웃돈다. 용산구 보광동 일대 중개업소들에 따르면 한남뉴타운 소형 빌라 가격(토지 지분 기준)은 3.3㎡당 1억2000만 원 수준이다.

최근 다주택자에 대한 정부 규제가 강화되면서 거래량은 주춤했지만, 연초부터 형성된 시세는 견조하다는 게 현지 관계자들의 설명이다. 보광동 통일공인 관계자는 “33㎡ 이하 소형 빌라 지분은 구역과 관계없이 3.3㎡당 1억원을 웃돈다"고 현장 분위기를 전했다.

다음으로 인기가 있는 곳은 돈의문뉴타운과 흑석뉴타운, 아현뉴타운 등이다. 공통적으로 업무지구가 가깝다는 특징이 있다. 돈의문뉴타운은 종로나 광화문지역이 인접했고 흑석뉴타운은 여의도나 용산, 강남까지도 접근성이 좋다. 아현뉴타운은 종로, 광화문은 물론이고 여의도까지도 출퇴근이 가능한 입지에 있다.

특히 돈의문뉴타운에 들어선 ‘경희궁자이(2017년 2월 입주)’는 강북 대장아파트로 자리잡았다. 전용 84㎡는 지난 1월 12억4000만 원에 실거래됐다. 현재 호가는 14억 원을 웃돈다. 아현뉴타운에서 2014년 입주한 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 2월 13억 3000만 원(23층)에 실거래됐다.

올해 말 집들이를 하는 흑석뉴타운도 입주권이 들썩이고 있다. ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡ 입주권은 올 들어 최고 13억 원(13층)에 거래됐다. 분양가(6억6690만~8억4900만 원)에 최소 4억원 이상의 웃돈이 붙은 셈이다. 인근 K공인 관계자는 “한강 조망이 가능한 매물은 대부분 13억 원대를 호가한다”고 말했다. 흑석뉴타운은 ‘황금라인’으로 불리는 9호선 흑석역이 인접해 강남 업무지구로 빠르게 이동할 수 있고, 한강조망이 가능한 단지도 일부 있다.

공급이 완료된 뉴타운들이 인기를 얻으면서 주변의 뉴타운들도 들썩이는 분위기다. 아직 분양에 들어가기 전인 노량진뉴타운은 흑석뉴타운과 가깝다. 전문가들은 노량진뉴타운도 전용 84㎡가 10억 원 이상 호가하는 인기주거지역으로 거듭날 가능성이 높다고 예상한다. 아현뉴타운과 도로 하나를 사이에둔 북아현뉴타운도 마찬가지다. 전용 84㎡의 호가도 11억 원 이상에서 형성되고 있다.

이 밖에 왕십리뉴타운은 최고 11억원을 호가하고 있다. 서부권인 신길뉴타운 신정뉴타운 등도 10억원을 넘보고 있다. 동북권에 자리잡아 가장 가격이 저렴한 축에 속하는 장위뉴타운, 은평뉴타운 등의 매매가격도 7억 원 돌파를 앞두고 있다.

◆신도시는 가격 격차 극심

반면 신도시 집값은 예전만 못하다. 전반적으로 뉴타운 집값에 미치지 못하고 있다. 그나마 판교 분당 광교 위례 등이 신도시의 자존심을 지키고 있다. 각 지역의 대장아파트들만 살펴봐도 뉴타운에 미치지 못한다는 점을 알 수 있다.

판교신도시 ‘봇들7단지휴먼시아파트’ 전용 84㎡는 지난 3월 13억7000만 원(6층)에 실거래됐다. 강북 주요 뉴타운과 비슷한 수준이다. 신분당선·경강선 환승역인 판교역이 인접해 서울 강남권까지 10분대에 이동할 수 있는 입지다. 최근 판교테크노밸리 확장과 광역급행철도(GTX A) 개발, 월판선 개통 등 호재가 있어 1년 전 실거래가에 비해 4억원 정도 올랐다. 그러나 한남뉴타운 등에는 밀릴 것이 확실하다고 전문가들은 예상한다.

광교신도시 대장주로 꼽히는 ‘자연앤힐스테이트(2012년 입주)’ 전용 84㎡ 실거래가는 9억 원대에 머물고 있다. 신분당선 광교중앙역 인근에 자리 잡아 서울 강남권까지 지하철로 40여 분 정도 소요되는 단지다. 역 인근에 경기도청 신청사, 법조타운, 수원컨벤션센터, 호텔 등이 들어설 예정이다.

분당 ‘파크뷰’ 전용 84㎡는 지난 5월 실거래가 11억6000만 원에 거래됐다. 글로벌 금융위기를 겪으며 같은 평형 물건 실거래가가 6억 원대(2012년 9·12월)까지 떨어졌다. 올해 들어 10년 전 매매가인 11억원 대를 회복했다. 신분당선·분당선 판교역과 인접해 교통이 편리하고 학군 등이 잘 갖춰져 있어 수요가 꾸준하다는 설명이다.

위례신도시 전용 84㎡의 최고 실거래가도 9억원대에 머물고 있다. 하남시 학암동 ‘위례롯데캐슬’ 전용 84㎡는 지난해 2월 최고 9억8000만 원(18층)에 실거래됐지만 이후 매매가가 8억 원 대로 떨어졌다가 지난달 9억500만 원에 거래됐다.

1기 신도시들의 아파트 시세는 10년 전에 머물러 있다. 일산 서구 주엽동 ‘문촌16단지 뉴삼익’ 전용 84㎡는 지난 4월 5억 2000만 원에 실거래됐다. 2008년 최고가(5억2000만) 그대로다. 경기 군포시 산본 ‘e편한세상 2차’ 전용 84㎡의 올해 최고가는 5억 1000만 원으로 입주 당해인 2007년 시세(4억9500만~5억2000만원)와 큰 차이가 없다. 1993년 입주한 평촌 ‘향촌 롯데’의 같은 면적 실거래가는 올 들어 최고 7억 5000만 원 수준이다. 10년 전 최고가 (6억 7000만 원)에 비해 8000만원 정도 올랐다.

◆“뉴타운 전성시대 계속될 것”

부동산 전문가들은 입지 측면에서 뉴타운이 월등하다고 설명한다. 곽창석 도시와공간 대표는 “강북 뉴타운 지역은 직주근접 측면에서 최고의 입지지만, 난개발 노후화 등 때문에 제대로 된 대접을 받지 못했다”며 “뉴타운을 통해 신도시 못지않게 계획적으로 재개발되자 입지 가치가 확 살아났다”고 설명했다.

직주근접 선호 현상이 심화하는 것도 뉴타운의 승리가 예상되는 요인이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “선진국으로 갈수록 맞벌이가 대세”라며 “직장과 가까운 곳에 자리 잡은 집을 선호할 수밖에 없다”고 말했다.

다만 신도시 중에서도 판교 등 자족기능을 갖춘 곳은 뉴타운 못지않은 인기를 이어갈 것으로 전문가들은 예상했다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “판교에는 도심 강북 여의도에 이어 4개 업무중심지로 부상하고 있다”며 “테크노밸리가 잇따라 개발되면서 주변에 일자리가 풍부해져 높은 인기를 이어갈 가능성이 높다”고 전망했다.

민경진 기자 min@hankyung.com