낡은 주택을 최신 카페로… 용도변경의 '마법'

한경 BIZ School

Let"s Study
부동산 리모델링(5)

리모델링·용도변경 땐
입지·토지·건축조건 나누어
경제성·효율성 분석해야

경남 남해 건물의 공사 후 모습.

경남 남해에 옛 KT 지사를 리모델링한 마당 넓고 매력적인 점포주택이 있다. 1층은 카페로 개조했고, 2층은 주거로 사용하고 있다. 건물 뒤편의 또 다른 공간은 게스트하우스로 변경해서 영업 중이다. 한 건물에 카페, 주거 공간 그리고 게스트하우스까지 있는 것이다. 이 점포주택이 자리 잡은 남해 창선면 주변에는 카페 같은 모임 공간이 없어서 주민들이 동네 편의점에서 모였다고 한다. 평소 이 주변을 유심히 살펴보던 건축주는 KT 지사였던 현 건물이 매물로 나오자마자 매입한 뒤 카페로 용도 변경해 지역의 모임 공간으로 만들었다. 이처럼 주거 공간을 매입해 카페나 사무실 같은 공간으로 용도 변경하는 사례가 점점 많아지고 있다.

건물을 용도 변경하는 절차를 살펴보면 다음과 같다.

1. 계획단계 : 우선 건물의 기존 용도와 변경하고자 하는 용도가 어떤 시설군에 속하는지 확인해 신고사항인지 허가사항인지 알아본다. (건축법 시행령 별표1: 용도별 건축물의 종류 참조). 물론 용도 변경 시 해당 건물이 용도에 맞는 건축기준에도 부합해야 한다. 스스로 판단하기 어려우면 건축사 또는 리모델링 전문가에게 문의해 보자.

2. 설계단계 : 보통 용도 변경 시 대수선이나 증축이 같이 이뤄지는 경우가 많다. 인테리어와는 달리 리모델링은 건축구조 등 건축법에 대한 사전 지식이 필요하다. 그래서 리모델링 건설업체 또는 건축사를 선정해서 설계부터 의뢰해야 한다. 우선 기존 건물을 실측하고 원하는 공간 디자인을 완성한다. 그리고 그에 부합하는 건축 설계도면을 작성한 뒤 설계 내용이 인허가를 받을 수 있는지 확인한다. 구조나 소방 등에서 더 보충해야 할 것이 없는지도 꼼꼼하게 체크한다.

3. 시공업체 선정 : 완성된 건축도면과 자재 샘플집을 가지고 몇몇 시공업체에 공사견적을 받는다. 시공능력, 평판 그리고 가격 등을 종합적으로 평가해서 업체를 선정하고 계약 후 시공을 의뢰한다. 선정된 업체로부터 공사일정표(공정표)를 받고 착공 신고를 한 뒤 시공에 들어간다.

경남 남해 건물의 공사 전 모습

4. 준공 및 애프터서비스 : 공사를 완공하고 준공 서류를 관할 행정기관에 제출해서 사용승인을 받는다. 공사 보증기간 내에 하자가 발생했을 경우 애프터서비스를 요청한다.

용도 변경이 무조건 옳은 일일까. 용도 변경은 임대수익 등의 수익률을 올리기 위해 하는 건축 행위다. 그래서 주거시설을 근린생활시설 등으로 용도 변경하기에 앞서 지역조사를 해야 한다. 이 지역에서 어떤 용도의 공간이 더 필요할까. 용도 변경하면 임대수익이 더 오를까. 장사는 더 잘될까를 먼저 예측해 보는 것이다.

소규모 건축물의 경우 대체로 지역마다 꼭 필요한 다음의 용도를 생각해 볼 수 있다. △식품, 잡화, 의류, 건축자재, 서적, 카페, 제과점, 미용실, 목욕탕, 세탁소, 의원, 한의원, 학원 등의 근린생활시설 △다가구주택, 다세대주택, 아파트, 원룸, 사무실 등의 주거업무시설. 즉, 우리 건물은 어떤 용도로 변경하면 수익률이 더 좋아질 것인가를 먼저 살펴보는 것이다. 입지에 따라 카페보다 원룸이 더 높은 임대수익을 얻을 수도 있기 때문에 무조건 근린생활시설로 용도 변경하는 것은 바람직하지 않다.

부동산을 리모델링 및 용도 변경하는 가장 큰 이유는 경제성과 효율성이다. 부동산은 흔히 입지조건, 토지조건, 건축조건으로 나눠 분석한다. 그런데 이 세 가지 부동산 분석 중 입지조건이 좋다면 토지조건이나 건축조건은 별로 중요하지 않을 수 있다. 왜냐하면 입지조건만 좋다면 건물은 얼마든지 증축, 대수선, 용도 변경 등으로 밸류업 할 수 있기 때문이다.

그런데 여기에 건물조건까지 좋다면 건축비용을 많이 줄일 수 있어 금상첨화다. 하지만 건물의 상태를 일반인이 확인하는 일은 쉽지 않다. 그래도 최소한 다음의 사항은 점검해 보자. △구조체의 종류(철근콘크리트조, 철골조, 벽돌·블록조, 목조)와 구조변경 유무 △지붕의 구조(평지붕, 경사지붕)와 방수 상태 △새시의 종류(PVC, 알루미늄, 목재)와 유리(페어유리) 상태 △전선 상태(분전반에서 확인) △상하수도 상태(수압, 물 빠짐, 냄새 확인) △난방 파이프 상태(분배기에서 확인)

이종민 리노하우스 대표

위 점검 사항의 공정들은 전체 공사비의 70% 이상을 차지하는 주요 부분이다. 기타 마감공사인 타일, 페인트, 벽지, 바닥재, 조명, 위생기구 등은 공사비에서 큰 비중을 차지하지 않는다. 위 점검 사항만 잘 확인해 상태가 좋은 건물을 선택한다면 공사비를 많이 절감할 수 있을 것이다.

이렇듯 리모델링은 사전에 점검해야 할 절차나 항목이 많다. 리모델링을 처음 접하는 사람이 이 모든 것을 사전에 알고 준비하기는 어렵다. 하지만 차근차근 리모델링을 이해하며 부딪쳐 본다면 그리 어려운 일도 아니다. 모든 분야가 그렇겠지만 리모델링도 일단 시작하면 길이 조금씩 보인다.

■ 생각해야 할 입지조건

△용도지역 (건물의 규모, 건축물 용도)
△대지와 도로의 관계 (건축 유무, 주차장 유무)
△대중교통 (지하철, 버스, 열차 역세권)
△편의시설 (대형마트, 병원, 기타 소매점)
△주변 환경 (공원, 호수, 공용주차장, 학군)

이종민 < 리노하우스 대표 >