[알짜 세무이야기 (40)] 오피스텔 때문에… 1주택자도 '세금 폭탄'?

업무용으로 임대한 오피스텔
세입자가 주거용으로 전용하면
비과세 혜택 사라질 수도

요즘 1주택으로 양도소득세 비과세를 받지 못하면 다주택보유자로 분류돼 양도소득세가 무겁게 과세되는 사례가 자주 발생하고 있다. 1가구 1주택을 확신하고 주택을 매각했다가 비과세 요건을 갖추지 못해 중과세 대상으로 바뀌는 것이다.

현행 소득세법에서는 2주택을 보유한 사람이 조정대상지역 주택을 매각하면 양도소득세 기본세율(6~42%)에 10%포인트가 가산되고, 3주택 이상을 보유한 사람이 매각하면 20%포인트가 가산돼 26~62%의 세율로 양도소득세가 과세된다. 지방소득세율을 포함하면 최고세율은 68.2%까지 상승한다. 그리고 장기보유특별공제는 배제된다.

한 채의 주택을 2년 이상 보유한 가구가 주택을 추가로 구입해 2주택이 된 경우 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도소득세 비과세가 인정된다. 그런데 취득 및 매각한 날짜를 잘못 계산해 유예 기간인 3년을 하루라도 경과하면 어떻게 될까? 단순히 비과세를 받지 못하는 것으로 끝나지 않는다. 예를 들어보자. 8년 전 4억원에 구입한 주택을 6억원에 매각할 때다. 주택을 추가로 구입해 2주택이 된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도소득세는 비과세가 인정돼 전혀 부과되지 않는다. 하지만 3년을 하루라도 경과하면 양도소득세가 8000만원 넘게 부과된다.

유예기간 3년을 놓치는 것보다 더 억울한 상황이 있다. 새로운 주택을 추가로 구입해 3년 이내에 기존 주택을 매각했음에도 3주택으로 구분돼 무거운 양도소득세가 과세되는 사례다. 주택이라고 생각하지 않았던 건물 때문에 일시적 2주택으로 인정받지 못하고, 오히려 3주택으로 간주되는 일이 발생하는 것이다.

오피스텔에서 이런 일이 자주 발생한다. 1주택을 보유한 상황에서 새로운 주택을 구입한 2주택자들은 일반적으로 유예기간 3년 이내에 기존주택을 매각하면 비과세될 수 있다. 그런데 본인은 주택이라고 생각하지 않았던 오피스텔이 주택으로 구분된다면 어떻게 될까? 일시적 2주택은 물 건너간 얘기가 되고, 3주택으로 구분된다. 3주택으로 구분되면 4억원에 취득해 6억원에 매각한 주택이 조정대상지역에 속해 있다면 1억원이 넘는 양도소득세가 계산된다.

물론 오피스텔을 업무용으로 임대한다면 이런 걱정을 할 필요가 없다. 업무용으로 사용하거나 임대하는 오피스텔은 주택으로 판단하지 않는다. 문제는 오피스텔을 임대할 때 건물주가 업무용으로 임대하는 것을 표방하고 일반 과세로 사업자등록을 냈더라도 주택으로 구분되는 사례가 발생한다는 것이다. 건물주가 업무용으로 임대하고, 일반과세자로서 세입자로부터 부가가치세를 징수했더라도 세입자가 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 구분된다. 건물주로서는 다소 억울할 수도 있다. 오피스텔을 임대할 때 업무용으로 사용하는 조건으로 임대했지만 세입자가 주거용으로 전용하는 일이 적지 않기 때문이다.

그래서 오피스텔을 업무용으로 임대해 임대차계약서를 작성할 때 ‘주거용으로 사용할 수 없다’는 내용을 계약서에 담아야 하고, 그 위반에 따른 책임의 범위를 명시하는 것이 좋다.

오피스텔을 사실상 주거용으로 임대하면서 일반과세자를 유지할 때 그 오피스텔은 언제든 주택으로 구분될 수 있다. 그래서 주거용으로 임대하는 오피스텔은 차라리 주택으로 표방하고 떳떳하게 임대주택으로 등록하는 것이 더 안전하다. 오피스텔은 한때 임대주택으로 등록할 수 없었던 적도 있었다. 그래서 과거에는 오피스텔이 주택으로 구분되는 것을 막기 위해 일반과세자로 사업자등록을 내고, 부가가치세 신고를 하는 방법을 선택했다. 또 오피스텔을 분양으로 취득할 때 건물에 부과된 부가가치세도 환급받을 수 있었다. 하지만 지금은 법률적으로 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔은 임대주택으로 등록할 수 있다. 그리고 임대주택으로 등록된 오피스텔은 일반주택의 양도소득세 비과세를 판단할 때 주택으로 산정하지 않는다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >