부동산 재테크 화두는 節稅… 다주택보다 '똘똘한 한 채'가 낫다

'보유세 이슈' 불거진 주택시장

종부세 개편 대응 전략

24억 아파트 한 채 소유자
종부세 28% 오르지만
같은 가격에 3채 있으면
종부세 70% 이상 '껑충'

단독명의보다 공동명의 유리
증여로 稅부담 줄일 수도

다주택 유지하기로 했다면
임대사업자 등록 고려해야

요즘 부동산 재테크의 주요 화두는 절세 방안이다. 정부는 지난 6일 ‘종합부동산세(종부세) 개편 방안’을 공개했다. 3주택 이상을 소유한 다주택자에 대한 추가 과세, 주택 과표 6억~12억원 구간 누진세율 적용 등이 주요 내용이다. 이 안이 적용되면 다주택자와 고가 1주택 보유자 등은 기존보다 세금 부담이 커진다. 전문가들은 자산 상황에 따라 공동명의 취득, 증여, 임대사업 등록 등을 통해 세부담을 줄일 수 있다고 조언한다.

절세하려면 ‘똘똘한 한 채’

이번 종부세 개편안은 다주택자를 겨냥한 것이다. 3주택 이상 보유자는 과표 6억원을 초과할 경우 적용 세율이 0.3%포인트 추가된다. 서울, 지방 등 보유 주택 지역과 관계없이 주택이 세 채 이상이고 시가 합계액이 19억원을 넘을 경우 세금을 더 내게 된다.

1주택자도 보유 주택 가치에 따라 종부세 부담이 늘어날 수 있다. 정부 개편안은 과세 구간 중 6억원 이하 세율은 유지하고, 6억원을 넘는 구간은 세율을 올려서다. 보유 주택이 한 채일 경우 공시가격에서 9억원을 제하고 남은 액수에 공정시장가액비율을 곱해 구간별로 세금을 부과한다. 단독 명의, 공시가 9억원 이하인 주택에 대해선 종합부동산세가 과세되지 않는다.

전문가들은 보유주택의 총가격이 같다면 여러 주택보다 1주택을 보유하는 것이 세무적으로 훨씬 유리한 선택이라고 조언한다. 정부의 보유세 개편안 시뮬레이션에 따르면 공시가격이 24억원인 아파트를 한 채 소유한 1가구 1주택자의 경우 종부세가 기존 554만원에서 개편 후 713만원으로 28.7% 오른다. 반면 공시가격 합이 똑같이 24억원이지만 주택 수는 세 채 이상인 다주택자는 세금이 기존 773만원에서 1341만원으로 73.5%나 뛴다.

공동명의·증여 등 고려할 만

주택을 매수하려는 경우엔 공동명의로 취득해야 세금 부담을 덜 수 있다. 종부세는 가구별이 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 주택 한 채를 두 사람이 공동명의로 보유하면 각자 6억원까지는 종부세가 과세되지 않는다. 부부가 기준가격 12억원 아파트 지분을 절반씩 나눠 공동 보유할 경우 종부세를 내지 않아도 된다는 얘기다. 공시가격의 실거래가 반영률이 약 60%라고 가정할 경우 시가 20억원 이내 아파트를 매입하는 1주택 가구가 종부세 부담을 확 줄일 수 있는 방법이다. 이 경우 주택을 함께 취득하게 되는 가족의 자금출처 소명에 유의해야 한다.

반면 기존에 보유 중인 아파트를 공동명의로 전환하는 것은 득보다 실이 클 수도 있으니 유의해야 한다. 공동명의로 전환할 때 취득세를 새로 내야 한다. 공동명의 전환은 일종의 증여로 분류되므로 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 경우엔 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄 수도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “종부세를 줄일 목적으로 공동명의로 변경하는 것은 신중할 필요가 있다”며 “공동명의로 변경하는 과정에서 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있기 때문”이라고 말했다.

증여나 부분 양도 등을 통해 종부세를 줄일 수도 있다. 부부간의 증여는 10년간 기준가격 6억원까지는 과세되지 않는다. 자녀에게 물려주는 경우엔 5000만원 이하만 증여세 공제를 받을 수 있다. 시세차익이 클 것으로 예상돼 매각보다 자녀에게 물려주는 게 나을 것으로 판단될 경우 세대 분리한 자녀에게 증여해 종부세를 줄일 수 있다. 증여세(10~50%)는 양도세(3주택자 26~62%)보다 세율이 낮다는 장점도 있다.

증여 시 유의할 점도 있다. 종합부동산세는 통상 시가보다 낮은 기준시가로 판단한다. 반면 증여세는 아파트 등의 경우 시가가 기준이다. 증여세법상 시가 평가액이 높게 나오면 그만큼 증여세가 높아진다.

중저가 주택은 임대사업 등록

다주택자가 기존 중저가 주택을 계속 보유하기로 결정했다면 임대사업 등록을 통해 절세할 수 있다. 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산배제 혜택을 받는다. 아파트 두 채를 보유한 다주택자의 경우 합산가액 6억원을 초과하는 부분에 대해 종부세를 내야 하지만 한 채를 임대주택으로 등록할 경우 1주택자로 간주된다. 나머지 한 채가 9억원을 넘지 않으면 종부세가 면제된다.

임대사업 등록을 통해 재산세도 감면받거나 면제받을 수 있다. 4년 단기임대는 2가구 이상 임대할 경우 전용면적 40㎡ 이하의 주택에 대해 재산세를 면제받는다. 8년 이상 준공공임대는 내년부터 전용 40㎡ 이하의 주택을 한 채만 임대하더라도 재산세를 물지 않는다. 전용 60~85㎡는 단기임대의 경우 25%, 준공공임대는 50%의 재산세가 감면된다.

반면 중대형 고가 주택은 임대사업 등록의 매력이 별로 없다는 것이 전문가들의 중론이다. 현행 제도에선 공시가격 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하일 경우에만 임대소득세·보유세 등을 감면받을 수 있다.

투자 다각화도 유리

향후 투자에 나설 경우 보유 부동산 종류를 다각화하는 것도 종합부동산세를 줄이는 방법이다. 종부세는 주택, 건물, 토지에 대해 부과된다. 과세 유형별로 합산해 금액이 과세 대상인지 아닌지 판단하고, 유형에 따라 합산되지 않는 부동산도 있을 수 있다. 이번 정부 종부세 개편안에선 상가, 빌딩 등 상업용토지(별도합산토지)에 부과되는 종부세 부담을 늘리지 않았다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 재산세도 주거용이 아니라 업무용 건물과 토지로 과세한다. 주택의 경우 아파트 외에 단독주택으로 눈을 돌릴 수도 있다. 통상 단독주택의 공시가격이 아파트에 비해 시가보다 적게 평가돼 절세에 유리해서다.

선한결 기자 always@hankyung.com