[PB 리포트] 접경지역 토지 투자 '용도 제한·현장의 한계' 확인하라

부동산과 관련된 정보와 관심은 이제 자산가들만의 전유물이 아니다. 모두의 흥미 유발거리로 손색이 없다. 아파트가 주요 관심사이긴 하지만 토지에 대한 관심도 뒤지지 않는다.

토지는 풍문 수준의 호재에도 관심의 쏠림 현상이 심하게 나타난다. 요즘엔 다소 소강 상태로 접어들었지만 최근엔 남북한 화해 무드로 인해 접경지역 토지 시장의 관심이 집중됐다.

남북정상회담은 부동산 시장에도 이정표가 될 수 있는 이벤트성 재료다. 하지만 이를 대하는 투자자들의 태도는 위험해 보였다. 투자의 기본을 무시한 성급한 매수 결정을 종용하는 사례 등이 그렇다. 광역적인 호재로 토지의 개별 분석을 덮어버린다.

땅은 지역적인 미래 가치가 분명 높다 해도 개별 필지의 용도 제한과 현장의 한계를 확인해야 한다. 그럼에도 불구하고 이를 무시한 입도선매가 이뤄지고 있다. 물론 접경지역 땅의 거래량과 시세는 올랐다. 하지만 단순히 남북정상회담 호재에만 기인한 것인지는 다시 살펴볼 필요가 있다.

동해안 최북단 접경지역에 해당하는 강원 고성지역을 예로 들어 보자.

해당 지역은 남북정상회담의 영향으로 땅값이 올랐다고 볼 수 있다. 그러나 원인은 그뿐만이 아니다. 이미 고성지역은 접근성이 개선되고 있었다. 교통망 개선은 시간적 거리를 감소시켰고, 관광인구 유입을 늘렸다.

해당 지방자치단체에서는 개발진흥지구 지정과 지구단위계획 수립 등의 행정적 지원에 나섰다.

여기에 강릉, 속초의 변화를 경험한 수요자들의 학습효과가 시세 상승의 주된 원인으로 작용한 것이다. 남북정상회담만으로 시세가 올랐다고 볼 수 없는 지역이다.

이렇듯 토지는 여러 요인이 복합적으로 작용해야 한다. 실현 가능성을 저울질해야 하고, 그 가부에 따라 수동적으로 대응할 수밖에 없는 호재는 위험하다. 지역을 막론하고 토지는 기본적으로 미래 가치가 정해져 있다. 그만큼 용도별 구분이 확실하다는 얘기다.

호재는 기본적인 토지의 활용 가치에 첨가되면 좋은 양념 정도로 생각했으면 한다. 의외로 상담 고객 중 대다수가 자산 중 처치 곤란한 토지 하나 정도는 다 소유하고 있다는 점을 알리고 싶다.

이영진 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >