신혼이라면 청약하세요… 12월 위례·평택에 첫 '희망타운'
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하반기 달라지는 부동산 제도
年소득 3천만원 이하 무주택 청년
비과세+금리혜택 청약통장 출시
소형 주택 임대소득 비과세 종료
합리적 임대료 증액기준 마련키로
제2금융권 10월부터 대출규제 강화
부실시공 업체에 先분양 제한
다양한 부동산 제도 변화 속에서 자산관리를 위해 철저한 대비가 필요한 시기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “바뀌는 제도를 꼼꼼히 들여다본 뒤 자산관리에 적용하고 절세에 집중해야 한다”고 조언했다.
국토교통부는 신혼부부와 청년을 위한 주거복지를 확대한다. 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 아파트인 신혼희망타운을 처음으로 연내 공급한다. 국토부는 오는 12월 위례신도시(508가구)와 평택 고덕지구(873가구)에서 입주자를 모집할 예정이다. 분양형으로 공급하되 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진된다.
신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립 어린이집 등 육아·교육 맞춤형 시설을 설치하고, 선호 조사 등을 거쳐 평면 등을 결정하며, 자녀의 출생·성장에 대응하는 가변형 평면을 적용할 예정이다.저소득·무주택 청년의 주거복지를 지원하기 위해 기존 청약저축보다 혜택을 보강한 청년우대형 청약통장이 출시된다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 연 소득 3000만원 이하(비소득자도 가입 가능)인 무주택 가구주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%포인트 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세 적용된다. 최고 금리는 3.3%로 출시일은 이달 말이다.
비수급 빈곤층 주거안정성을 끌어올리기 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 오는 10월부터 폐지된다. 현재 주거급여 수급자격은 소득인정액이 기준 중위소득 43% 이하면서 부양의무자 기준(부양의무자가 없거나 있어도 부양능력이 없거나 부양받을 수 없는 경우)을 충족해야 한다.
주거급여 기능을 강화하기 위해 소득기준을 2020년까지 중위소득의 45%까지 확대하고 주거급여 급여수준도 단계적으로 높일 계획이다.
각종 비과세 혜택이 종료되기 때문에 임대사업자들은 적용 여부를 잘 따져봐야 한다. 소득세법 제12조 제2호에 따른 소규모 주택 임대소득 과세특례 적용 기한이 올해 말로 종료된다. 주택임대차시장의 가격을 안정시키자는 취지로 주택임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세했지만 내년부터는 분리과세(세율 14%)를 적용받는다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.
간주임대료 산정 시 소형 주택(기준시가 3억원 이하, 전용면적 60㎡ 이하 주택) 보증금은 과세 대상에서 제외하는 특례가 올 12월31일 종료된다. 현재 월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연 1.8%)을 과세하면서, 전용 60㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외해 주던 특례가 올해 말 사라진다.
이와 함께 정부는 임대차시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인 권리보호 방안을 연내 내놓을 방침이다. 우선 올 하반기 ‘임대료 증액기준 합리화’ 방안으로 임대료 증액 현황을 실태조사하고 증액기준 개선 방안을 연구해 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다.
이와 함께 올 12월 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’까지로 변경한다. 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회의 실효성을 강화한다. 올 하반기 내 주택임대차법 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 올릴 예정이다.
수익형 부동산의 과장 광고를 막고 소비자의 합리적 구매를 유도하기 위해 수익형 부동산에 대한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 ‘중요정보고시’가 시행됐다. 지난 1일부터 부동산 분양업체들은 수익률을 광고할 경우 수익률 산출 근거와 수익보장 방법·기간을 명시해야 한다.
제2금융권도 DSR 도입해 대출 규제
정부의 대출 규제는 강화된다. 가계부채를 줄이기 위해 정부는 지난해 10월 발표된 ‘가계부채 종합대책’을 내놓고 전 금융권에 DSR을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하도록 했다. 은행권은 지난 3월 말부터 DSR을 도입해 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행 중이며 DSR을 오는 10월부터 관리지표로 활용할 예정이다. 제2금융권(상호금융업·여신전문금융회사)은 순차적으로 DSR을 연내 도입해 시행하기로 했다. 상호금융업권은 7월부터, 저축은행 등은 10월부터 적용한다. 상호금융사들은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 DSR을 적용하되 서민금융상품과 300만원 이하 소액 신용대출, 전세자금 대출 등 일부 대출에는 예외를 허용할 예정이다.
이와 함께 제2금융권은 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율을 산출해 해당 대출의 적정성을 심사한다. 상호금융업권은 이달부터, 저축은행·여신전문금융회사는 10월부터 적용한다. 담보 부동산의 유효담보가액(담보기준가액×담보인정비율－선순위 채권액)을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정 금액씩 분할상환하도록 했다.한편 민간 부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발, 공공주택업무처리지침 등) 올 하반기 경기 화성 동탄2, 평택 고덕, 파주 운정3, 아산 탕정 등 4개 택지를 공급한다. 이와 함께 9월부터는 부실 시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 건설기능진흥법상 누계평균벌점이 일정 기준 이상인 건설업자에 대해 아파트 선분양을 제한한다.
서기열 기자 philos@hankyung.com