양도세·종부세 낮추려고 당첨자 44% 부부 공동명의 전환 상반기 주택 증여 5만4천여건 '역대 최고'…처음부터 부부 명의 분산도 급증
올해 초 '부자 로또' 논란 속에 3만여명의 청약자가 몰린 서울 강남구 '디에이치자이 개포' 아파트에서 지난달 무더기 증여가 이뤄진 것으로 나타났다.이 아파트의 양도차익이 수억원에 달할 것으로 예상되면서 양도소득세를 줄이고 보유세도 줄일 목적으로 당첨자가 부부 공동명의로 소유자를 분산하는 명의변경이 대거 진행된 것이다.
전문가들은 새 정부 들어 고가주택과 다주택자에 대한 과세가 강화됨에 따라 부부간 공동명의와 증여 거래가 크게 늘어날 것으로 보고 있다.
◇ 디에이치자이 개포, 6월 한 달 730여건 '명의변경' 18일 국토교통부가 발표한 주택거래 통계에 따르면 지난달 서울 강남구에서 연중 최대치인 845건의 증여가 신고됐다.올해 들어 주택의 증여는 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 3월에 대거 몰렸다.
서울의 3월 증여건수는 3천602건으로 연중 최고치를 기록한 뒤 6월에는 신고 건수가 1천783건으로 감소했다.
그런데 강남구는 3월에 310건이 신고된 뒤 4월 119건, 5월에 98건으로 줄다가 6월에 갑자기 845건으로 급증했다.이유가 뭘까.
한국감정원과 강남구청에 따르면 지난 6월에 강남구 '디에이치자이 개포' 아파트 당첨자 739명이 무더기로 분양권의 명의변경을 했다.
이 아파트의 분양 물량은 총 1천690기구로, 이 가운데 43.7%가 명의변경으로 인한 증여 신고를 한 것이다.특정 단지에서 수백명이 동시에 명의변경을 한 것은 매우 이례적이다.
이 아파트 계약자들은 대부분 당첨자 1명의 이름을 부부간 증여를 통해 부부공동 명의로 바꾼 것으로 전해졌다.
투기과열지구 내 분양권의 경우 구청의 검인과 한국토지주택공사(LH)의 동의를 거쳐 명의변경을 할 수 있다.
이 아파트 시공사인 현대건설은 명의변경을 요청하는 당첨자를 대상으로 지난 6월 11일부터 14일까지 나흘간 서울 양재동 모델하우스에서 한꺼번에 명의변경 신청을 받았다.
이로 인해 모델하우스에는 명의변경을 하려는 계약자들이 몰려 한때 대기줄이 형성됐고, 강남구청에는 분양권 명의변경 검인을 받으려는 신청자들로 인해 담당자의 업무가 마비될 정도였다는 게 업계의 전언이다.
현대건설 관계자는 "분양계약이 모두 끝나고 모델하우스를 잠정 폐쇄한 상태에서 명의변경을 요청하는 당첨자들이 많아 날짜를 지정해 신청을 받게 됐다"며 "9월부터 중도금 1차 납부가 도래하기 때문에 그 전에 부부 공동명의로 바꾸려는 사람들이 서둘러 명의변경을 했다"고 말했다.
이 관계자는 "지금도 명의변경을 해달라는 계약자들의 요청이 끊이지 않고 있다"며 "부부 이름 등으로 명의를 분산하려는 사람이 줄잡아 전체 계약자의 약 80%는 될 것 같다"고 덧붙였다.
이 아파트에서 이처럼 무더기 명의변경이 이뤄진 것은 '절세' 때문이다.
디에이치자이 개포는 분양가가 최저 9억8천만원에서 최고 30억원 선에 달하는 고가 아파트지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 주변 시세보다 싸게 분양돼 당첨만 되면 당장 시세차익이 6억∼7억원에 달할 것이라는 전망이 많았다.
만약 부부간 증여 등을 통해 해당 주택의 명의를 2명 이상으로 분산할 경우 매각 시점에서 양도세를 줄일 수 있고, 사는 동안 보유세 절감도 가능해지면서 계약 초기부터 증여가 급증한 것이다.
이 아파트 전용면적 84㎡의 분양가는 12억5천만∼14억3천만원 선으로, 14억원짜리 아파트에 당첨된 사람이 부부간 증여를 통해 공동명의로 바꾸면 50대 50으로 지분을 나눈 경우 1인당 지분이 7억원으로 줄어든다.
입주후 이 아파트를 20억원에 매도한다고 가정해도 양도차익이 6억원이 아니라 각각 3억원에 대해 과세해 양도차익이 클수록 누진되는 세금을 줄일 수 있다.
김종필 세무사에 따르면 실제 분양가 14억원짜리 이 아파트를 당첨자 단독 명의 상태에서 2년 거주후 매도한다고 가정할 경우, 필요경비(취득세)를 제외하고 총 1억498만원가량의 양도세를 내야 하지만 부부 공동명의로 바꾼 상태에서 팔면 양도세가 8천256만원으로 2천240여만원이 감소한다.
만약 당첨자가 매도 시점에 2주택자을 보유한 경우라면 양도세가 중과돼 단독 명의때는 양도세가 2억1천576만원으로 올라가지만 부부 공동명의 시 1억8천672만원으로 약 2천900여만원을 줄일 수 있다.
종부세도 인당 보유한 주택의 공시가격이 클수록 세금이 누진되는 구조여서 부부가 서로 지분을 나누면 절세가 가능하다.
김종필 세무사는 "부부간 증여는 10년간 6억원까지 가능하기 때문에 이런 점을 충분히 활용해 양도세와 보유세를 줄일 수 있다"며 "디에이치자이의 경우 현재 분양가의 10%인 계약금만 납부된 상태여서 부부 명의로 바꿀 경우 증여세가 아예 없거나 크게 낮출 수 있기 때문에 당첨자들이 중도금 납부 전에 서둘러 증여를 한 것으로 보인다"고 말했다.
◇ "파느니 물려준다" 상반기 증여 역대 최대…계약시점 '부부 공동명의'도 급증 정부의 고가주택과 다주택자에 대한 과세가 강화하면서 최근 주택 거래시장에는 공동명의 신청과 증여가 급증하고 있다.
국토부가 집계한 올해 상반기 전국의 주택 증여거래 건수는 총 5만4천655건으로, 반기 기준으로 역대 최대를 기록했다.
증여건수가 가장 많았던 지난해 상반기(4만841건)와 하반기(4만1천343건) 실적도 모두 뛰어넘는 것이다.
이 가운데 주택 관련 규제가 심한 서울의 경우 올해 상반기 증여건수가 1만2천850건으로, 작년 상반기(6천507건)의 약 2배에 달했다.
이는 작년 상·하반기를 합친 연간 총 증여건수(1만3천611건)와도 맞먹는 수준이다.
특히 디에이치자이 개포에서 무더기 증여가 이뤄진 강남구는 상반기 증여건수가 1천643건으로 작년 1년 치 증여건수(988건)를 크게 웃돌았고 서초구도 상반기 증여건수가 1천512건으로 작년 한 해 증여건수(1천25건)보다 많았다.
영등포구(855건), 동대문구(619건), 용산구(599건), 금천구(319건), 동작구(468건), 금천구(319건) 등도 올해 상반기 증여건수가 작년 1년치보다 많다.
김종필 세무사는 "서울을 비롯한 청약조정지역 내에서는 집이 2채 이상이면 양도세가 중과되기 때문에 자녀에게 사전 증여하는 형태로 주택을 넘겨주는 경우가 많다"며 "최근 정부가 보유세 강화를 추진하면서 예년보다 증여가 더욱 활발하게 이뤄지고 있다"고 말했다.
현재 부동산 매매를 할 때 아예 처음부터 부부공동 명의로 매입하는 경우도 크게 늘고 있다.
결혼 5년차인 김모(38)씨도 최근 서울 서대문구의 아파트를 매수하면서 부인과 50대 50 지분으로 명의를 분산했다.서초구 반포동의 한 중개업소 사장은 "양도세와 보유세가 늘면서 요즘은 절세를 위해 아예 부부공동 명의로 계약하는 사람들이 다수"라며 "공동명의 취득이 트렌드가 되고 있다"고 말했다.