시세보다 저렴하게 땅 구입했어도… 미래가치 없으면 투자 실패한 것

경매스쿨 (25) 싸게 사면 무조건 좋을까

자영업을 하고 있는 Y씨(46세)는 경기도에서 투자할 만한 땅을 찾고 있다. 대출을 좀 끼고 투자목적으로 매수해서 10년 정도 묻어둘 생각이다. 이를 위해 열심히 경매를 공부하고 있다. 최근에는 여주에 경매로 나온 땅을 발견했다. 사건번호(여주지원 2017-9713-9)를 확인하고 권리분석에 들어갔다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 가등기, 4순위 가압류, 5순위 가압류, 6순위 경매개시결정 순이었다. 여기에 물건 현황까지 꼼꼼히 살펴봤다. 땅은 모두 4필지였으며, 지목은 전부 답(1만454㎡)이었다. 용도지역은 보전관리지역이었다. 그런데 1차감정가(1억8817만2000원) 대비 51% 떨어진 상태였다(출처, 신한옥션SA). 싼 가격에 반한 Y씨는 3차(9220만4000원) 매각기일을 앞두고 땅의 미래가치와 함께 권리분석에 대한 자문을 구했다.

그렇다. 경매로 부동산을 매수하는 가장 큰 장점은 시세보다 20~30% 싸게 살 수 있다는 점이다. 하지만 아무리 땅을 싸게 매수한 경우에도 그 땅의 미래가치가 없다면 경매 투자에 실패한 것이다. 그래서 땅의 미래가치를 따지는 것은 권리분석보다 더 중요하다. ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 싸게 사는 것만이 능사는 아니다. 경매로 부동산을 아무리 싸게 매수했어도 가격이 오르지 않으면 큰 의미가 없다. 미래가치가 없다면 매수하지 않는 것이 좋다는 얘기다.

미래가치를 따지기 위해선 우선 토지이용계획확인서를 통해 땅의 미래가치를 따져봐야 한다. 여주 땅의 용도지역은 보전관리지역이다. 이는 자연환경 및 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보, 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요한 땅을 말한다. 물론 보전관리지역에도 건축물 허가를 받으면 건물은 지을 수 있다. 이때 건폐율은 20% 이하이며 용적률은 50% 이상~80% 이하다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조, 제85조 참조). 이처럼 개발보다 보전에 무게중심이 실려있는 땅은 미래가치가 떨어질 수밖에 없다. 특히 4필지의 땅은 붙어 있는 것이 아니라 따로 떨어져 있었다. 지목은 답이었지만 현황은 분명 나무가 풍성한 산(임야)이었다. 물론 답의 주변지역은 산으로 둘러싸여 있었다. 이를 종합해 보면 경기 여주에 위치한 땅이라 해도 미래가치는 장담할 수 없다.

등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸된다. 기준권리(1순위 근저당권)보다 앞선 권리는 하나도 없어서다. 기준권리보다 앞선 권리는 원칙적으로 매수인이 인수해야 한다.

그러나 기준권리보다 뒤에 나오는 권리는 원칙적으로 경매로 소멸한다(민사집행법 제91조 참조). 참고로 경매 초보자는 입찰보증금만 가지고 경매에 참여하는 경우가 있다. 만약 낙찰받은 후 대금납부할 돈을 구하지 못하면 보증금을 날려버릴 수 있어 주의가 필요하다. 경매에 참여하기 전에 반드시 자금 계획을 세워둬야 한다는 사실도 명심하자.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장