강남 '로또 청약' 줄줄이 내년으로 연기

HUG 분양가 규제 등 영향
서초우성1차 올 9월께, 무지개·개포4단지 "내년 상반기"

상아2차, 후분양도 검토
삼호가든3차 11월 '불투명'

서초우성1차 조감도

서울 강남권 아파트 분양 물량이 자취를 감췄다. 지난 3월 디에이치자이개포(개포주공8단지 재건축) 이후 분양이 끊겼다. 올해 분양 예정인 단지들이 줄줄이 분양을 내년으로 연기해서다. 그나마 유일하게 분양에 나설 단지는 사상 최고 분양가로 나올 전망이다.

◆강남 재건축 분양 대거 내년으로 연기

24일 부동산업계에 따르면 당초 연내 분양을 계획했던 강남3구 재건축 아파트 6곳 중 5곳의 분양 일정이 내년으로 미뤄질 전망이다. 상아2차 래미안, 삼호가든3차 재건축, 서초무지개, 방배경남, 개포주공4단지 등이다.

GS건설이 시공을 맡아 지난 4월 분양을 계획했던 서울 서초구 ‘무지개아파트’는 일러야 내년 상반기 일반분양이 가능할 전망이다. 서초무지개아파트재건축조합에 따르면 이 단지는 서울시와 서초구청에 기부채납(공공기여) 비율을 낮춰달라고 요청했다. 기부채납 비율이 지나치게 높다는 판단에서다. 조합 관계자는 “요청사항이 받아들여지면 설계 변경이 불가피해지는데, 이 경우 올해 분양이 어렵다”고 말했다.

5월께 분양할 예정이었던 ‘상아2차 래미안’ 역시 분양 일정을 차일피일 미루고 있다. 시공사인 삼성물산은 오는 10월 분양을 준비하고 있다고 밝혔지만 조합은 시기를 늦출 태세다. 일반분양가를 놓고 조합과 주택도시보증공사(HUG) 간 의견차가 좁혀지지 않고 있어서다. 조합 관계자는 “로열층, 로열동을 조합이 먼저 가져가는 여타 단지와 달리 상아2차는 좋은 동·호수를 일반분양분으로 남겨놨다”며 “HUG에서 분양가를 산정할 때 이 부분을 고려해주지 않고 있다”고 토로했다. 끝까지 협의가 안 되면 조합은 후분양까지도 검토 중인 것으로 알려졌다.

이달 분양을 계획했던 ‘삼호가든3차’는 11월로 일정을 연기했으나 내년으로 밀릴 가능성도 제기된다. 이 단지는 관리처분인가 시점이 당초 7월에서 9월로 늦어졌다. 현대건설과 조합 간 특화 문제를 놓고 이견이 생기면서 착공이 늦어진 것으로 알려졌다. 개포주공4단지는 전국철거민연합이 현장에서 농성을 이어가면서 최근에서야 이주를 완료했다. 사업시행변경인가를 준비 중이며 조합원 동·호수 추첨도 안 된 상황이다. 11월 조합원 추첨 후 12월 일반분양을 계획하고 있지만 내년 상반기로 미뤄질 가능성도 염두에 두고 있다.

◆서초우성1차 연내 분양 가능할 듯

그나마 연내 분양 가능성이 상대적으로 높은 단지는 ‘서초우성1차’ 한 곳뿐이다. HUG의 분양가 규제로 조합에서는 여전히 후분양 얘기가 나오고 있지만 시공을 맡은 삼성물산은 어떻게든 연내 분양을 진행하려 하고 있다. 후분양 시 건설회사의 자금 부담이 지나치게 커서다. 삼성물산은 서초우성1차 분양 시기를 9월로 예정하고 있다. 일정이 9월까지 미뤄진 이유는 일반분양가를 최대한 높이기 위해서다.

HUG는 서울 등 투기과열지구에서 신규 아파트의 평균 분양가가 인근 평균 분양가의 110%를 초과하거나 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가를 초과할 경우 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 규제하고 있다. 서초우성1차 인근에서 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 분양가는 서초구 잠원동에 공급된 ‘신반포센트럴자이’의 3.3㎡당 4250만원이다. 서초우성1차가 8월에 분양하면 분양가를 3.3㎡당 4250만원 이내에서 책정해야 한다.

그러나 9월부터는 달라진다. 신반포센트럴자이의 분양 시점이 작년 9월이었기 때문이다. 9월부터 신반포센트럴자이는 더 이상 ‘최근 1년 이내 분양한 아파트’가 아니다. 강남재건축조합 관계자는 “서초우성1차는 신반포센트럴자이보다 더 높은 분양가 책정을 위해 분양 시점이 1년을 넘기는 9월까지 분양을 미뤄왔다”고 말했다.

서초우성1차 재건축조합은 9월 분양할 경우 분양가를 3.3㎡당 4400만~4500만원까지 끌어올릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 그렇게 되면 강남 재건축 역대 최고 분양가를 기록했던 ‘신반포자이’의 3.3㎡당 4290만원을 뛰어넘게 된다. 한 부동산 전문가는 “무지개아파트, 상아2차 등 강남아파트재건축조합들이 모두 서초우성1차의 분양 여부를 주시하고 있다”며 “후분양, 분양가격 수준 등 다양한 면에서 서초우성1차가 향후 공급되는 강남 재건축 분양의 기준이 될 것”이라고 전망했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com