"하반기 부동산, 강보합세 예상… 공급부족 원인"
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지면B7
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 고객 초청 강연
경매시장 침체기가 오히려 기회
똘똘한 한채 남겨두고 소액 투자
권리분석 공부 먼저 시작해야
재테크의 암흑기다. 부동산 시장 규제로 마땅한 투자처가 없어지고, 급격히 오른 집값에 내집 마련도 어려운 시기가 됐다. 이런 시기에 대안이 될 만한 투자방법은 뭘까? 국내 부동산 전문가 중 한 명인 고준석 센터장은 경매를 적극적으로 추천했다. 자신의 처지에 맞게 자금계획, 투자기간을 자유롭게 짤 수 있어서다. 시세보다 낮은 가격에 물건을 볼 수 있다는 장점도 있지만, 미래가치만 높다면 감정가보다 높은 가격으로 매입하고 되팔 때 차익을 남길 수 있다. 이렇게 물건을 잘 고르는 힘을 키우는 방법이 권리분석이다.고 센터장은 지난 1일 서울 송파구 잠실동 롯데월드타워에서 신한은행 고객 300명을 대상으로 ‘하반기 부동산 시장과 경매물건 보는 법’을 주제로 강의에 나섰다. 우선 그는 하반기 부동산 시장을 ‘강보합세’로 예상했다. 앞으로의 시장은 정부가 내놓는 ‘정책문제’보다 ‘수급문제’가 중심이 된다고 보기 때문이다. 이는 실수요자들이 새 아파트를 선호하는 현상에서 비롯된다고 봤다. 실수요자들은 좋은 입지에 새 아파트를 선호하는 반면 공급은 제한적인 상황이다.
이 때문에 새 아파트를 중심으로 상승세를 주도할 것이라는 전망이다. 여기에 이주 수요도 한몫할 것으로 봤다. 서울 강남구에 개포주공1단지를 비롯해 서초구에 신반포3차 반포경남 신반포23차 등이 줄줄이 이주를 진행 중이다. 강남 일대에 1만 가구 가까이 이동하면서 전세 및 매매 수요를 몰고 다닐 수 있다고 예측했다. 고 센터장은 “실수요자든 투자자든 어느 정도 부동산에 대한 투자방향성은 갖고 있는 상태”라며 “정부정책에 따라 투자 방향이 크게 틀리지는 않을 것으로 보인다”고 말했다. 부동자금이 넘쳐나고 있는 점과 금리가 오르는 추세라지만 쉽사리 상승하지 않는 점 등도 강보합의 요인으로 꼽았다.
이어진 경매 강의에서는 권리분석은 공부가 필요하다는 점을 강조했다. 최근 신한은행이 내놓은 ‘신한옥션 SA(사)’를 소개하며 전문가들의 권리분석 조언을 참고하라고도 했다. 최근 경매시장은 낙찰률, 낙찰가율, 평균응찰자 수 등이 모두 하락세다. 한동안 뜨거웠던 경매시장은 부동산 규제와 지난 6월 보유세 인상안까지 나오면서 차갑게 식고 있는 분위기다. 지지옥션에 따르면 6월 전국 평균 낙찰률은 35.6%로 2014년 12월 33.9%를 기록한 이후 가장 낮았다. 평균 낙찰가율은 73.0%로 전월 대비 2.0%포인트 감소했다. 응찰자 수 또한 최근 1년 중 가장 낮아 3.4명으로 집계됐다. 그러나 고 센터장은 “응찰자가 적어진 만큼 경쟁률이 낮아졌다”며 “미래가치를 고려한 경매 참여는 오히려 좋은 물건을 취득할 기회”라고 봤다.이날 설명한 물건 중에서는 가치가 있어 보임에도 여러 차례 유찰된 물건도 상당히 있었다. 제주의 한 토지의 경우 유찰 끝에 11억원에 나왔는데, 이는 3.3㎡(평)당 200만원 수준이었다. 반면 주변 토지들은 700만원 수준이어서 낙찰을 받은 뒤 되팔면 차익실현이 가능하다는 해석이다. 바닷가의 주택도 유찰 끝에 1억원에서 5000만원까지 떨어진 집이 경매로 나왔다. 주택임에도 보유하고 있는 토지가 많아 가치가 높다는 게 고 센터장의 설명이다. 평택의 주택도 4억3000만원에서 1억4000만원까지 떨어진 물건이었다. 철도용지로 묶여 있지만 관습법상 법정지상권은 문제가 안 되기 때문에 향후 지목을 변경할 수 있다고 분석했다.
지분경매로 나와서 얼핏 보면 복잡해 보이지만 실제로는 알짜물건이 될 수 있다고 소개했다. 서울 시내에서 눈길을 끈 물건은 목동과 개포동의 아파트였다. 최근 실거래된 매매가보다도 낮은 가격에 경매로 나와서다. 권리관계도 복잡하지 않았지만, 문제는 가격이었다. 그는 “입찰가격은 본인의 자금계획과 목표 수익률 등을 고려해 적어내야 한다”며 “아파트는 친숙하다 보니 경매에서 많은 이들이 관심을 보이지만, 일시적으로라도 다주택자가 될 수 있어 주의해야 한다”고 지적했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com