상가 임차인, 5년간 계약갱신요구 할 수 있어… 이 기간 동안엔 임대료 인상도 제한받아

재무설계

박현진의 재테크 법률 (7)

일명 ‘서울 서촌 궁중족발 사건’으로 “상가건물임대차보호법을 개정하자”는 여론이 뜨겁다. 서촌 궁중족발 사건은 임대료 갈등으로 시작됐다. 임대인은 건물을 매수한 후 기존 임차인인 궁중족발 사장에게 종전 임대료의 4배가량을 요구했다.

과도한 요구로 보일 수도 있지만 법적으로는 문제가 없었다. 임차인은 이에 맞설 수 있는 법적 권리가 전혀 없었다. 임대료 인상에 맞서 버티던 임차인은 임대인이 제기한 명도 소송에서 패소했고, 강제집행을 저지하다가 손을 다치기도 했다. 이 같은 갈등 끝에 임차인이 망치로 임대인을 폭행하면서 살인미수로 구속되기에 이르렀다.

“임차인의 폭행은 명백한 잘못임에 틀림없지만 이 같은 비극이 발생한 원인은 상가건물임대차보호법이 임차인 보호에 미흡하기 때문이므로 법을 개정해야 한다”는 주장이 제기되고 있다. 주된 내용은 임차인의 계약갱신요구권이 인정되는 기간을 현재의 5년에서 10년으로 연장하자는 것이다.

임차인의 갱신요구권은 상가건물임대차보호법에서 보호하는 임차인의 권리 중 가장 강력한 것이라고 할 수 있다. 임차인은 임대인에게 최대 5년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다.

임대인은 임차인의 3기의 임대료 연체, 무단 전대, 기타 의무 위반 등 특별한 사유가 없는 한 이 같은 임차인의 요구를 거절할 수 없다. 임차인은 자신의 의무를 저버리지 않는 한 5년의 영업기간을 보장받게 된다.

임차인이 계약갱신요구권을 갖는 동안은 임대료 인상률 역시 제한된다. 상가건물임대차보호법은 임대차계약 또는 증액이 있고 난 뒤 1년이 지난 경우 임대료를 인상할 수 있도록 규정하고 있지만 ‘5% 이내’라는 제한을 두고 있다.

상가 임대차계약은 보통 1년 또는 2년 단위로 이뤄진다. “1년이나 2년의 계약기간이 지나 다시 계약서를 쓴다면 이는 재계약으로 봐 5%의 인상률 제한을 받지 않는다”는 주장도 있다.

하지만 법원은 임차인이 계약갱신요구권을 갖는 5년 동안은 재계약의 형식을 띤다고 하더라도 계약 갱신의 실질을 갖기 때문에 임대료 인상률 산정에 제한을 받는다고 보고 있다. 서촌 궁중족발 사건에서 임대인이 제한 없이 임대료 인상을 요구할 수 있었던 것은 임대차 기간이 5년이 넘어 임차인에게 계약갱신요구권이 없었기 때문이다.

환산보증금을 초과하는 고액 임차인에 대한 임대료 인상은 이 같은 5% 제한이나 계약 또는 증액 후 1년이라는 시기상의 제한이 없다. 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조의2 특례 규정에 따라 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 임대료 등 경제 사정의 변동을 고려해 증액을 청구할 수 있다. 하지만 임차인이 계약갱신요구권을 갖는 한 현실에 맞지 않는 임대료 인상을 요구한다면 부당한 갱신 거절로 비쳐질 우려가 있어 시세에 맞지 않는 과도한 인상을 요구하는 것은 쉽지 않다.

계약갱신요구권은 이처럼 임대료 인상과 맞물려 있어 계약갱신요구권 인정 기간이 연장된다면 상가임대차 시장에는 많은 변화가 일어날 수밖에 없다. 상가건물임대차보호법은 그 개정과 동시에 유예기간 없이 공포일로부터 바로 적용되는 경우가 많고 대부분 임대인과 임차인에게 직접적이고 결정적인 영향을 미친다. 임대인과 임차인 모두 법 개정 소식에 귀를 기울일 필요가 있다.

박현진 < 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 변호사 hyunjin.park@miraeasset.com >