본인 급여·주택 규모·가격 등에 따라 세금 차이 커 득실 따져야 "85㎡ 및 6억원 초과는 임대등록 실익 없어"
내년부터 주택 임대소득이 연 2천만원 이하인 사람도 과세 대상에 포함되는 가운데 임대사업자 등록 여부는 물론 종합소득금액, 임대 대상 주택 규모, 임대기간에 따라 과세 금액이 크게 달라질 전망이어서 주의가 필요하다.7일 업계에 따르면 임대소득이 동일하고 똑같이 분리과세를 한다 해도 본인의 급여 등 다른 소득, 주택 가격과 면적, 임대기간 등에 따라 납부해야 할 임대소득세가 몇 배씩 차이가 나는 것으로 나타났다.
이에 따라 임대사업을 고려 중인 사람들은 양도소득세·종합부동산세는 물론 임대소득세까지 잘 따져보고 주택 구매나 등록 여부를 결정하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.
◇ 전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 이하인 주택 임대 시현재 민간 주택임대사업은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하 주택을 임대할 때 가장 유리하다.
양도소득세 중과·종합부동산세 합산 과세 배제(8년 임대 기준)는 물론 임대소득세 감면 혜택도 가장 크다.
지난달 말 정부가 발표한 내년 세법개정안을 적용하면 연 주택임대소득이 2천만원 이하의 경우 임대등록과 미등록에 따라 임대소득세가 16배가 넘게 차이가 났다.김종필 세무사에 의뢰해 분석한 결과 임대소득이 연 1천956만원일 때 공시가격 6억원 이하의 중소형 주택을 8년 이상 장기임대(준공공임대) 주택으로 등록하면 분리과세 대상이 돼 총 7만1천910원(지방소득세 포함)의 임대소득세가 부과된다.
임대사업용 경비로 인정되는 필요경비율이 70%까지 인정되고 기본공제로 400만원이 빠지며, 산출 세액(28만7천670원)의 75%가 감면돼 실제 납부할 세액은 연 7만원 수준에 그치는 것이다.
그러나 같은 조건에서 임대사업 등록을 하지 않으면 16.7배인 119만8천120원이 부과된다. 필요경비율이 50%로 줄어들고, 공제금액도 절반인 200만원으로 깎이는 것은 물론 임대등록 시 주어지는 세액감면 혜택이 전혀 없기 때문이다.문제는 여기서 기본공제(200만원, 400만원) 혜택은 임대소득외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있다는 점이다.
전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자라면 다른 소득 때문에 기본공제를 못 받을 수 있다는 말이다.
세무전문가들은 급여소득자의 경우 다른 소득이 없더라도 연봉이 약 3천만원 이상이면 종합소득금액이 2천만원을 초과해 기본공제 대상에서 제외될 것으로 본다.
이 경우 8년 장기임대로 등록할 경우 총 22만5천910원, 임대사업 미등록자는 150만6천120원의 소득세가 부과된다.
종합소득 2천만원 이하인 사람과 비교해 임대사업 등록자는 3.14배, 미등록자는 1.26배 수준으로 세금이 증가하는 것이다.
4년 단기 임대사업자로 등록한 사람은 8년 임대등록자보다 세금이 2.8배가량 많다는 점도 유의해야 한다.
기본공제와 필요경비율은 똑같지만 세액감면 혜택이 8년 임대(75%)보다 낮은 30%로 줄어든다.
올해 4월 이후 4년 단기임대로 등록한 경우에는 양도세 중과와 종부세 합산 배제 혜택도 없기 때문에 신규로 임대등록을 고려하는 사람은 8년 임대 쪽으로 눈을 돌리는 게 좋다.
◇ 전용 85㎡ 초과 '또는' 공시가격 6억원 초과 주택 임대 시
전용 85㎡ 초과 중대형이거나 공시가격이 6억원 초과 주택은 임대사업 등록에 따른 실익이 크지 않다.
원칙적으로 양도소득세 중과·종부세 합산 과세 대상에서 제외되는 데다 임대소득세 세액감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%) 혜택도 받을 수 없다. 이 때문에 중대형, 고가 주택은 대부분은 임대등록을 하지 않을 공산이 크다.
일단 기획재정부와 국토교통부는 전용면적 85㎡ 초과 또는 공시가격 6억원 초과 주택에 대해서도 임대사업등록을 하면 세액감면은 없어도 기본공제와 필요경비율 혜택은 똑같이 인정해주겠다는 방침이다.
이 경우 연간 임대소득 1천956만원인 분리과세 대상이 8년 장기임대로 등록한다면 임대사업자의 종합소득금액이 2천만원 이하일 경우 28만7천670원의 임대소득세가 부과된다. 임대기간에 따라 차등적용되는 세액 감면혜택이 아예 없어서 4년 임대나 8년 임대나 납부 세액이 똑같다.
그러나 임대사업자로 등록하지 않았을 때는 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 미등록했을 때처럼 119만8천120원이 임대소득세로 부과될 수 있다.
만약 임대사업자의 임대소득외 종합소득금액이 2천만원을 초과한다면 전용 85㎡ 초과 또는 6억원 초과 주택을 임대등록하더라도 4, 8년 임대 모두 임대소득세가 연 90만3천670원으로 올라간다.
미등록시 부과될 수 있는 150만6천120원과 비교해 상대적으로 차이가 크지는 않은 셈이다. 전용 85㎡ 이하·6억원 이하 주택 임대사업자가 내야 할 임대소득세에 비해서도 4배 수준으로 높다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산 전문위원은 "중대형 고가주택 보유자는 일단 종부세 합산과세, 양도세 중과 배제 혜택이 없는 데다 종합소득금액 2천만원 초과인 경우는 미등록자와 등록자의 세금 차이가 크지 않기 때문에 굳이 임대등록을 할 필요는 없어 보인다"고 말했다.
문제는 앞으로 미등록 주택임대자에 대한 과세가 확대될 것이라는 점이다.
그동안 주택 임대시장은 월세 소득을 얻으면서도 사업자 등록을 하지 않는 경우에는 세무 당국의 적발이 어려워 실제 과세 대상에서 누락되는 경우가 많았다.
이 때문에 괜히 임대사업자로 등록해 세제 혜택은 제대로 못받으면서 임대소득세만 내야 하는 '긁어부스럼'이 될까봐 굳이 등록을 하지 않는 경우가 대부분이었다.
임대사업자로 등록하면 매년 임대소득세 신고를 해야 하는 불편함도 감수해야 한다.
그러나 앞으로 최소 3주택 이상 다주택자는 임대등록을 심각하게 고민해야 할 것으로 보인다. 정부는 올해 9월부터 정부 통합전산망을 구축해 3주택 이상자부터 임대사업등록을 하지 않은 사람을 찾아내 임대소득을 과세한다는 방침이다.
임대등록을 하지 않을 경우에는 앞으로 임대료 수입(면세 공급가액)의 0.2%의 가산세도 부과된다.
최근 은행 PB센터나 세무전문가들에는 임대사업 등록 여부를 묻는 다주택자들의 문의가 급증하고 있다.김종필 세무사는 "어차피 주택 임대사업을 하겠다면 다소의 임대소득세를 내더라도 임대사업자 등록을 해 각종 세제 혜택을 누리는 것이 바람직할 것"이라며 "다만 자신의 보유 주택 수와 주택 규모 및 가격, 세제 감면 혜택 등 득실을 따져보고 결정하는 게 좋다"고 말했다.