집주인이라면 꼭 알아야 할 주택관련 세법개정안

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‘2018년 세법 개정안’이 지난달 발표됐다. 이번 개정안에는 그 어느 때보다 주택 관련 세제 개편 사항이 눈에 많이 띈다. 주택임대사업자에 대한 관리를 강화하고 다주택자에 대한 종합부동산세를 강화하는 등 주택 소유자라면 꼭 알아야 할 사항이 많다. 바뀌는 주택 관련 세법 개정안 내용을 숙지해 현명한 재산관리를 실행해 보도록 하자.

우선 임대주택등록 때 분리 과세 임대소득자는 세 부담이 줄어든다. 2000만원 이하의 주택임대 수입은 올해 말로 비과세 혜택이 종료되고, 2019년부터 과세(분리과세 및 종합과세 중 선택)된다. 이때 분리과세 때 인정되는 필요경비율과 공제금액이 임대주택 등록 여부에 따라 달라진다. 임대주택등록자는 임대수입 금액의 70%(미등록자 50%)가 필요경비로 차감되고, 주택 임대 외 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 400만원(미등록자 200만원)을 추가적으로 공제받을 수 있다. 또 종합과세 시에만 적용하던 임대주택등록자의 세액 감면(4년 임대 시 30%, 8년 임대 시 75%)은 분리과세 때도 동일하게 적용된다.

간주임대료 산정 배제 소형주택 범위도 축소됐다. 3주택 이상 다주택자의 주택임대 수입금액은 월세뿐 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료를 합쳐서 계산한다. 단 일정 기준을 충족하는 소형주택은 간주임대료 계산에서 배제하는데, 그 기준이 2019년부터 전용면적 40㎡ 이하 및 기준시가 2억원 이하 주택(현행 전용면적 60㎡ 이하 및 기준시가 3억원 이하 주택)으로 축소된다. 간주임대료 적용 배제 소형주택 기준은 2021년 말까지 적용된다.

소득세법상 사업자등록 의무화 및 미등록 가산세가 신설됐다. 그동안 정부의 주택임대사업자에 대한 세원 관리는 현실적으로 어려움이 많았다. 세법상 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업자등록을 해야 하지만 분리과세하는 주택임대사업자는 사업자등록 대상에서 제외됐기 때문이다. 그나마 ‘민간임대주택특별법’상 등록된 임대주택 정도만 사업자등록을 하는 것이 현실이었다. 하지만 세법 개정안에 따르면 2019년 1월1일 이후 주택 임대를 시작하면 분리과세 주택임대 수입만 있는 경우에도 사업자등록을 해야 한다. 2019년 이전에 주택 임대를 시작한 경우라면 2019년 12월31일까지 사업자등록을 하도록 경과 조치를 뒀다. 사업자 미등록 시에는 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세도 부과된다. 단 가산세는 2020년 1월1일 이후 발생한 소득분부터 적용된다.

종합부동산세 공정시장가액비율 및 세율도 인상됐다. 개인별 주택의 공시가격 합산액이 6억원(단독 명의 1가구 1주택자는 9억원)을 초과하면 종합부동산세가 과세된다. 종합부동산세 과세표준은 주택 공시가격 합산액에서 6억원(단독 명의 1가구 1주택자는 9억원)을 차감한 금액에 공정시장가액비율(현행 80%)을 곱해 결정된다. 이처럼 공정시장가액비율은 종합부동산세의 과세표준을 낮추는 역할을 한다. 이번 세법 개정안에 따르면 현행 80%인 공정시장가액비율은 2019년 85%, 2020년 90%로 연간 5%포인트씩 높아진다.

종합부동산세 세율도 올라간다. 과세표준 6억원 이하는 현행 세율(0.5%)을 유지하지만, 과세표준이 6억원을 초과하는 경우 구간별로 현행 세율에서 0.1%포인트에서 0.5%포인트까지 인상된다. 3주택 이상인 경우는 여기에 추가적으로 0.3%포인트 가산된다.

85㎡ 이하 주택을 취득한 뒤 3개월 내 준공공임대주택으로 등록해 10년 이상 임대 후 양도할 때 양도소득세의 100%를 감면하는 규정도 올해 말로 적용이 종료된다. 공시가격이 6억원을 초과하는 주택도 면적 요건만 충족하면 감면 적용이 가능해 올해 안에 주택을 취득하는 경우는 적극 고려할 만하다. 단 감면소득세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

차지휘 국민은행 WM 스타자문단 회계사