당정이 22일 발표한 소상공인·자영업자 지원대책에서 공개한 상가임대차보호법 개선으로 임차인에 대한 권리 보호는 한층 강화될 것으로 보인다.그러나 임대인 재산권에 제약이 많아지면서 제도 시행 전 단기 임대료 인상 등의 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
부동산업계는 임대차계약 보호 대상이 되는 환산보증금이 인상될 경우 그동안 보호 대상에 놓여있지 않던 상인들의 임차환경이 개선될 것으로 기대했다.
현재 상가건물 임대차보호법을 적용받는 환산보증금 상한은 서울시의 기준 6억1천만원, 광역시는 3억9천만원이다.정부는 상가 임대차 보호범위를 전체 상가의 95%로 확대하는 것은 전제로 서울 기준 환산보증금을 30∼50% 인상하는 방안을 검토 중이다.
이 경우 상가 임대차보호법 대상 보증금이 최소 7억9천만원에서 최대 9억1천만원까지 올라갈 전망이다.
서울시 집계에 따르면 환산보증금 6억1천만원 초과의 상가는 전체의 11.4%에 달한다.상가임대차 보호 대상에 포함되면 보증금에 대한 우선변제권이 부여돼 상가가 경매 등으로 넘어갈 경우에도 상대적으로 보증금을 안전하게 지킬 수 있고, 임대료 인상도 연 5%로 제한된다.
아무리 목이 좋고 장사가 잘되는 곳이라도 임대료 상승이 법으로 제한되는 등 혜택을 누릴 수 있는 것이다.
그러나 단기적으로 임대료가 급등할 가능성도 있다.과거 1989년 주택임대차보호법 개정으로 주택 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어났을 때도 전셋값은 그해에 17.5%, 이듬해에는 4개월간 20.2% 뛰는 등 평균 16.8% 폭등한 바 있다.
건국대 부동산학과 심교언 교수는 "상가임대차 보호 대상이 확대되면 임대인의 권리도 그만큼 제약을 받기 때문에 연 5%로 임대료 인상이 제한될 것에 대비해 임대인들이 제도 시행 전에 한꺼번에 임대료를 올릴 수 있다"고 말했다.
심 교수는 중장기적으로 임대 수익률이 떨어지고, 이로 인해 상가 투자가 줄어들면서 상가 공급이 축소될 가능성도 있다고 내다봤다.
상가 임대인의 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 늘리는 방안도 임차인에게는 안정적인 영업권이 보장된다는 점에서 환영할 만하다.
반면 임대인은 임차인을 한 번 들이면 임대료 연체, 건물 손상 등의 특별한 사유가 없는 한 임차인을 내보내기 어려워져 업종 전환 등 권리 행사에 제약이 많아진다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원도 "임대인 입장에선 재산권 행사가 어려워지면서 상가 투자가 위축될 수 있다"고 말했다.
직방 함영진 랩장은 "임차인의 경우 단골손님을 오래 유지할 수 있고 권리금 회수 기간이 늘면서 영업환경이 나아질 것"이라며 "다만 임대인은 계약 기간이 10년 이상 지속될 가능성에 대비해 세입자를 까다롭게 선별해서 받으려고 할 것"이라고 말했다.
전문가들은 앞으로 상가 권리금 회수나 계약갱신 문제로 임대·임차인 간 분쟁이 늘어날 것에 대비해 분쟁조정기구의 기능과 역할을 강화해야 한다고 강조했다.
소상공인 보호를 위해 경제 활성화가 우선돼야 한다는 지적도 나온다.상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 "최근 자영업 3년 생존율이 2010년 40.4%에서 2015년에 37%로 떨어지는 등 3년 이상 생존율이 40%도 안되는 상황에서 계약갱신청구권을 10년으로 늘린다고 해서 큰 도움이 되진 않는다"며 "임대차보호법이라는 큰 틀 안에서 당장 가시적인 효과를 내려면 장사가 잘 될 수 있도록 경제를 살리는 게 중요하다"고 말했다.