재개발 투자는 '10년 대계'… 조합설립 인가되면 궤도 진입

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내집 마련과 투자수익, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 재개발 투자에 대한 관심이 증가하고 있다.

재개발 투자는 상대적으로 적은 금액으로 내집 마련이 가능하고, 주택 재개발이 완료돼 아파트 입주권을 받으면 투자 수익도 얻을 수 있는 좋은 투자처다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등을 통해 재건축 규제를 가하고 있지만, 상대적으로 주택 재개발은 규제에서 벗어나 있는 점도 이점이다.

주택 재개발이란 도로가 비좁고, 노후한 주택가가 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 재개발 투자는 자금이 많지 않은 일반인에게 적합하다.

무주택자는 재개발이 진행 중인 빌라나 단독주택을 구입해 거주하다가 재개발이 완료되면 새 아파트를 받을 수 있어 굳이 기존 아파트만을 매입할 필요는 없다. 1주택 이상 유주택자라면 투자용으로 재개발이 진행 중인 주택을 구입한 뒤 새 아파트를 받아 갈아타기 용으로 매입해도 좋다. 유주택자가 재개발에 투자할 경우에는 8년 장기 임대주택으로 등록하는 방법을 추천할 만하다. 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하) 주택은 양도소득세 중과와 종합부동산세를 피해갈 수 있고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다. 또한 올해 말까지 계약을 체결하고 3개월 이내에 임대주택으로 등록하는 전용 85㎡ 이하 주택을 10년 이상 계속 임대하면 양도소득세 100% 감면 혜택도 있기 때문이다.

재개발에 투자하려면 사업 절차를 숙지하고 있어야 한다. 정비구역지정-추진위원회 승인-조합설립인가-건축심의-사업시행인가-관리처분인가-착공 순으로 진행되는데 한 단계 점프할 때마다 가격이 상승하는 특성이 있다. 조합설립인가를 받으면 주택 재개발 사업의 절반은 완성됐다고 볼 수 있다. 투자자 입장에서도 대략 7년 후면 재개발이 완료돼 아파트에 입주할 수 있기 때문에 투자가 많이 일어나는 시기이기도 하다. 관리처분계획인가는 정비사업 시행의 마지막 단계로서 조합원의 권리가액과 추가 분담금 규모, 주택 수가 확정되고 조합원의 주택형 배정 및 동·호수 추첨이 이뤄지는 중요한 단계다. 이 단계에서 투자하는 것은 투자 금액이 명확히 확정되고, 주택형도 결정된 상태이기 때문에 투자 리스크가 가장 적은 단계이다. 따라서 실수요자에게 적합할 수도 있다. 하지만 지난 8·2 부동산 대책에서 관리처분인가를 받은 후에는 조합원 자격을 주지 않으므로 투자하려면 관리처분인가 전 단계에서 매입해야 한다.

재개발 투자 시 체크해야 할 점을 살펴보면 첫째, 재개발은 장기 투자이므로 입주까지는 최소한 10년 이상을 바라보고 투자해야 한다. 물론 1년 후나 3년 후 가격이 많이 오를 수도 있겠지만 가장 높은 수익을 보려면 입주까지 기다리는 것이 좋다. 장기 투자이므로 너무 노후화된 빌라나 주택은 피하는 것이 좋다. 오래된 주택은 보일러 고장, 수도배관 동파, 정화조 훼손 등의 문제가 있고, 세입자를 구하는 것도 어려울 수 있기 때문이다. 필자의 경험상 준공된 지 15년 이내가 좋다. 둘째, 재개발은 빌라보다는 단독주택이 많은 곳이 좋다. 조합원이 적으면 일반분양분이 많이 나와 수익성이 높기 때문이다. 지분 쪼개기가 많이 돼 있는 곳은 조합원이 많아 일반분양분이 적어 추가 분담금이 높으므로 일반분양을 받는 것보다 더 많은 투자비가 들 수 있다. 셋째, 공시가격이나 공시지가 높은 곳이 좋다. 그래야 나중에 감정평가를 할 때 권리가액이 높게 책정된다. 똑같은 매매가격이라면 공시가격이나 공시지가가 높은 곳을 선택해야 한다. 주택을 매입할 때 사전에 토지이용계획확인원과 개별공시지가, 공시가격을 확인해야 한다. 넷째, 주변에 아파트 시세가 높은 곳이 좋다. 그래야 재개발 후 아파트 가격이 높게 형성돼 높은 투자차익을 얻을 수 있다. 가령 한강변 재개발 구역은 아파트 가격이 비싸기 때문에 투자성이 높다고 할 수 있다.

임채우 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원