[집코노미] "경매로 빈땅 사서 건물 '뚝딱'…월세 150만원씩 받아요"
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소액 개발 전문가 조민경 더클로이 대표 인터뷰
▶소액 개발 과정을 설명해달라.“실제 사례를 들어 설명해보겠다.처음 낙찰 받은 게 경기도 화성시 석포리의 5000만원대 토지였다. 4000만원을 대출 받으니 내돈은 1000만원만 들어갔다. 이자는 월 9만원이었다. 여기에 건축비 7000만원을 투자해서 단층 상가를 지었다. 준공 하자마자 CU편의점이 들어왔다. 보증금 1000만원에 월세 140만원을 받고 있다. 이런 식의 투자를 이어가고 있다. 그동안 경매로 상가, 펜션, 공장 등을 지을 수 있는 토지를 낙찰 받아 개발했거나 개발하고 있다. 1억원 이하에 토지를 매수하고 1억원 이하의 건축비를 들여 100~130㎡ 규모 단층건물을 짓고 월세 130만~150만원 정도 받는 구도다. 앞으로 경기권에서 이런식의 투자를 계속 할 것이다.”
▶어떤 땅을 매입하나.
“주로 인구가 유입되고 토지값이 지속적으로 상승되는 지역의 토지를 보고 있다. 대표적인 곳이 경기도 화성이다. 경기도에서 상가를 지을 자리는 한정돼 있다. 2차선이상의 도로를 낀 곳, 산업단지 입구, 자동차 통행량이 많은 곳이다. 이 중 2가지 조건만 충족해도 괜찮다. 산업단지 입구 대로변이라면 부동산, 철물점, 편의점(슈퍼마켓), 내비게이션용품점, 자동차수리점, 음식점 등이 임차로 들어온다. 통행량이 많은 곳엔 큰 규모의 돈가스집이나 짜장면집 등도 들어올 수 있다.”
“비싼 토지는 쳐다보지도 않는다. 땅값이 3.3㎡당 100만원 이하인 것만 타깃으로 삼는다. 규모는 330㎡ 전후를 선호한다. 받을 수 있는 월세 수준을 고려해서다. 3.3㎡ 당 300만원짜리 토지 330㎡에 100㎡ 건축물을 짓는다면 토지값 3억에 건축비 1억2000만원(3.3㎡ 당 400만원) 정도 든다. 그러나 나올 수 있는 월세는 150만원 수준이다. 토지를 싸게 낙찰 받는게 얼마나 중요한지 알 수 있다. 일반 매매시장에선 이런 소규모 토지가 잘 나오지 않는다. 경·공매를 집중적으로 노리는 이유다. 꾸준히 경·공매 물건을 검색하는 습관을 가져야 한다.
▶소액 개발의 매력은“리스크가 사실상 없어서다. 투자한 금액이나 금융회사로부터 빌린 돈이 적다보니 임대차가 바로 안나가도 충분히 버틸 수 있다. 덩치가 크면 버티기가 어렵다. 소액으로도 투자가 가능한 것도 매력이다. 목돈이 없어도 쉽게 접근할 수 있다. 나중에 매도하기도 쉽다. 토지값과 건축비를 더해 4억원이 넘는 상가를 매도하기 쉬울지, 2억원 정도의 상가를 매도하기 쉬울지 생각해보라. 월세 수익과 시세 차익을 동시에 누릴 수 있는 것도 큰 매력이다. 건물에서 월세를 지속적으로 받고 지가상승을 통해 시세 차익을 누릴 수 있어 ‘일석이조’다. 얼마전 토지를 3.3㎡당 75만원에 낙찰받았다. 지목을 대지로 바꾸자 3.3㎡당 200만원에 팔라는 제안이 왔다. 이것이 토지와 개발의 매력이다.”
▶임대가 잘 되나.
“주변에 부족한 시설을 넣으면 생각보다 임대가 잘 나간다. 나는 대로변 토지를 낙찰받으면 편의점 본사나 내가 연락하고 싶은 업종의 프랜차이즈 본사에 전화해서 가맹점 개설이 가능한지부터 묻는다. 직원이 현장방문을 해서 아주 친절하게 가부 여부를 알려준다. 설사 프랜차이즈가 들어오지 않더라도 인근 중개업소나 임대차 전문사이트에서 임대를 놓을 수 있다.”
“낙찰 받은 토지 중 도로부분에 하자가 있는 땅이 있다. 도로 문제를 최근 해결했다. 하반기 여기에 식품공장을 지으려 하고 있다. 또 경기도에 낙찰받은 작은 땅엔 제조장을 만들려고 한다.”
▶토지개발 하면서 힘든 점은 없나.
“많다. 나는 직영 공사를 한다. 평범한 여자, 한 아이의 엄마, 직장인이 건축 과정을 진두지휘하고 민원을 해결해야 하니 상대적으로 아이와 함께 하는 시간이 적고 스트레스를 받게 된다. 그러나 욕심을 버리고 여러가지를 내려놓으니 여유가 생겼다.”
▶소액 개발 전문가를 꿈꾸는 투자자들에게 하고 싶은 말이 있다면.
“많은 친구들이 자신이 무엇을 좋아하는지 몰라서 헤맨다. 내가 어떤 부동산의 형태를 좋아하는지를 정확히 알아야 한다. 내가 가진 예산 범위와 맞는지, 내가 감당할 수 있는 수준인지도 반드시 점검해야 한다. 아무리 돈이 되는 물건이라도 내가 감당할 수 없거나 스트레스를 받아서 힘이 들면 하지 말아야 한다. 부동산도 결국 사람이 하는 일이고 즐길수 있어야 한다. 처음부터 감당이 안되는 물건을 진행하면 질려버린다.
또 긴 시간동안 공부를 오래한다고 해서 경제적자유를 이룬다고 생각하지 않는다. 오히려 목표를 잡고 지도를 분석하고 현장을 답사하면서 짧은 시간 집중적으로 공부하는 것이 가장 좋다고 생각한다.”
“짧지 않는 시간동안 할 수 있는 다양한 투자들을 해봤다. 구분상가 투자를 통해 매달 월세를 받았고 갭투자로 시세차익도 얻었다. 오피스텔과 분양권에도 투자해봤다. 그런데 주거형은 한계가 있더라. 공급량이 늘어나고 규제가 시작되면 속수무책이다. 마냥 묻어놓는 투자만 할 수는 없었다. 부동산 투자엔 다양한 방식이 있다. 내가 어떤 형태의 투자가 나에게 맞는 지 고민을 많이 했다. 그러면서 10년만에 알게 됐다. 나는 땅에 상상력을 접목해 가치를 높이는 개발 행위를 가장 좋아한다는 것을.”
▶초기 종잣돈은 어떻게 모았나.
“취직후 악착같이 종자돈을 모았다. 가장 이율이 높은 은행을 찾아 월급의 70%를 예·적금으로 들었다. 밥값도 아까워서 도시락을 싸다니면서 근무했던 몇년이 종잣돈의 발판이 됐다. 당시에는 3년 장기저축 이율이 10%였다. 그렇게 5년을 악착같이 모으고 그 이후엔 펀드와 외국계은행의 연금보험상품 등을 통해 좀 더 나은 수익률을 올렸다.”
▶ 최종 목표가 있다면.
“최근 아이 학교에서 직업체험교사로 수업을 진행했다. 바르게 돈을 쓰는 방법, 적성과 직업, 상상력이 만들어낸 건축물사진들, 매일 문방구에서 사먹는 떡꼬치 500원으로 살 수 있는 토지 리스트 등을 보여주니 아이들의 눈빛이 달라지더라. 그때 초등학생을 위한 경제(부동산)학교를 만들고 싶은 소망이 생겼다.”이소은 기자 luckysso@hankyung.com