공급 확대 방침엔 대체로 긍정적 평가…"문제는 '입지'" "시장에 한 번 더 신호 준 것…약발 안 먹히면 더 센 대책 나온다"
부동산 전문가들은 정부의 추가 규제가 이미 달아오른 매수심리를 잠재우기는 역부족이라고 평가했다.단기적으로는 상승 폭을 잡을 수 있겠지만, 시장에서는 정부의 규제에도 서울 아파트 가격은 오른다는 학습효과가 더 강하게 작용한다고 보는 것이다.
그동안 수요를 잡는데 정책의 방점을 찍었던 정부가 공급 확대를 새롭게 언급한 것은 주택 시장을 어느 정도 안정화하는 데 도움이 될 것으로 보면서도 결국은 입지가 성패를 좌우할 것이라고 입을 모았다.
◇ "한발 늦은 정책…상승 폭은 둔화할 듯"전문가들은 27일 정부가 부동산 규제 내용 조정 방안을 내놓자 "한발 늦었다"며 안타까움을 드러냈다.
이 정도 수준의 규제로는 껑충 뛴 서울 아파트 가격을 잡을 수 없다는 것이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "조금만 더 일찍 규제에 나섰다면 부동산 시장이 지나치게 과열되는 것은 막을 수 있었을 텐데 이미 너무 오른 상황에서 대책이 나왔다"고 지적했다.권 교수는 "단기적으로는 다주택자 등에게 분명한 효과가 있을 것"이라면서도 "시장에는 정부의 규제에도 아파트 가격은 오른다는 학습효과가 생겨 장기적인 효과는 제한적"이라고 말했다.
신한은행 신한PWM도곡센터 이남수 PB팀장은 "서울은 웬만한 규제로는 아파트값 상승세를 꺾기가 어려운 상황이 됐다"며 "수요자들은 규제보다는 개발 호재에 더 민감하게 반응한다"고 지적했다.
주택산업연구원 김덕례 연구실장은 "최근 몇 주간 서울 아파트 가격은 비정상적인 흐름을 보였다"며 "이번 규제로 상승 폭은 다소 둔화할 것으로 보이나 전반적인 상승 기조는 그대로 이어질 것"이라고 전망했다.그나마 서울보다는 투기과열지구(광명·하남)나 조정대상지역(구리·안양 동안구·광교택지개발지구)으로 새롭게 지정된 지역이 더 큰 영향을 받을 것으로 내다봤다.
투기과열지구는 19개 규제가 한꺼번에 적용된다.
조정대상지역으로 지정되면 청약 요건이 까다로워지고 금융규제 장벽도 높아진다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 "투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되면 매수세가 다소 주춤해질 수밖에 없다"며 "다만 서울의 진입장벽이 워낙 높아 차선책으로서 다시 수요가 늘 수 있다"고 말했다.
◇ "공급 확대 정책 언급 '눈길'…입지가 관건"
전문가들은 새롭게 추가된 규제 내용보다는 공급 확대 방안에 더 주목했다.
그동안 정부는 대출 규제 등을 통해 투기 수요를 잠재우는 데 정책점 초점을 맞췄다.
하지만 이번에는 수도권 내 공공택지를 추가로 개발하겠다고 밝히는 등 공급 확대로 정책 기조를 다소 선회하는 모습을 보였다.
우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "그동안 공급이 충분하다고 말해온 정부가 이번에 입장을 바꿔 신규 공급을 늘리겠다고 밝힌 점은 눈여겨볼 만하다"며 "무주택자에게 무리해서 집을 살 필요가 없다는 신호를 준 것"이라고 분석했다.
건국대 심교언 부동산학과 교수는 "정부가 공급 확대를 언급한 것은 바람직하다"며 "당장 가격 안정 효과는 없더라도 장기적으로 시장 불안 심리를 해소할 수 있을 것"이라고 평가했다.
다만 "재건축 규제 완화에 관한 내용이 빠진 것은 아쉽다"며 "투기 수요를 고려한 것으로 생각하지만, 재건축을 안 하면 (시장을 안정시키는 데) 한계가 있다"고 지적했다.
문제는 입지다.
만약 신규 공급이 수요가 적은 외곽지역에 주로 이뤄진다면 수급 불균형 해소는커녕 오히려 미분양만 늘릴 수 있기 때문이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "수요가 있는 곳, 즉 서울과 대체 주거지역에 언제까지 얼마만큼 양질의 저가 주택이 만들어지는지에 대한 구체적인 로드맵이 있어야 한다"고 조언했다.
김덕례 실장은 "공급을 어디에 할지 입지가 무엇보다 중요하다"며 "서울이나 서울과 가까운 지역 내 신규 주택 용지를 충분히 확보할 수 있어야 수급 문제가 해결될 것"이라고 말했다.
전문가들은 정부가 한두 달 지켜보다가 약발이 들지 않는다고 판단되면 더 센 추가 대책을 내놓을 가능성이 크다고 봤다.
이남수 팀장은 "이번 방안은 비정상적으로 오른 서울 부동산 시장에 일차적 신호를 준 것"이라며 "그래도 오름세가 잡히지 않는다면 정부는 훨씬 강력한 대책을 내놓을 수밖에 없다"고 예상했다.국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "가뜩이나 서울과 수도권 일부에서 단기간 가격이 급등해 거품 논란이 일고 있는 데다 정부의 추가 대책이 나올 수 있으니 매수는 신중히 결정해야 한다"고 당부했다.