국토부, '규제 무풍지대' 재개발 시장 손본다

투기 몰리며 가격상승 부채질
재건축 수준 규제안 나올수도

정부가 과열 양상을 보이고 있는 서울 집값을 잡기 위해 재개발사업 규제를 강화하는 ‘카드’를 만지작거리고 있다. 재건축사업 규제에 따른 풍선 효과가 나타나면서 재개발구역 내 부동산값이 급등하고 있어서다.

국토교통부 관계자는 30일 “강화된 규제를 받고 있는 재건축 시장보다는 상대적으로 규제가 덜해 투기수요가 대거 몰리는 재개발 시장에 대한 제도 개선을 검토할 것”이라고 말했다. 재개발사업은 도시 내 노후 주택지역의 주거환경을 개선한다는 공공성이 있어 재건축에 비해 규제를 거의 받지 않았다. 노후 아파트단지를 다시 짓는 재건축에는 ‘초과이익환수제’가 올 1월 다시 도입됐지만 재개발사업은 이를 적용받고 있지 않다. 재건축과 달리 재개발사업에 따른 차익을 그대로 챙길 수 있어 투자 수요가 몰리고 있다. 이달 들어 서울 용산구 한남뉴타운에선 대지면적 33㎡ 전후 소형 빌라가 3.3㎡당 1억2000만원에 거래됐다. 성동구 성수전략정비구역에서도 소형 빌라 매매가격이 3.3㎡당 1억원을 호가한다.

부동산 전문가들은 재개발사업 규제를 재건축 수준으로 끌어올리는 방안이 나올 가능성이 높다고 예상했다. 우선 관리처분인가 시부터 등기(입주)까지인 조합원 지위 양도 금지 기간을 재건축 수준으로 늘리는 방안도 가능하다. 재건축사업은 조합설립 인가부터 등기를 마칠 때까지 조합원 지위 양도를 금지하고 있다. 실수요자 중심으로 시장이 재편되는 효과를 기대할 수 있다.

토지거래허가제가 부활할 가능성도 있다. 2000년대 중반 뉴타운 지정으로 서울 재개발 지분값이 급등할 때 정부는 토지거래허가제를 시행한 바 있다. 대출 규제 강화, 초과이익환수제 도입 등도 가능할 것으로 부동산 전문가들은 내다봤다.

재건축 연한을 연장하는 안은 도입되지 않을 전망이다. 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리면 주택공급 부족 우려가 커질 수 있어서다. 집값 상승의 진원지인 강남 등 중심지역보다 목동, 상계동 등 외곽지역만 타격을 받을 가능성도 있다.

곽창석 도시와공간 대표는 “서울뿐 아니라 광명, 안양, 성남 등 경기도 재개발지역까지 들썩이고 있다”며 “재개발시장에도 재건축과 같은 수준의 규제를 도입할 필요가 있다”고 말했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com