주택대출 규제 우회한 사업자대출 적발해 제도적 차단책 RTI 강화 우선 검토…시장불안시 LTV 신규 적용 강수
금융팀 = 최근 부동산시장 불안의 주범 중 하나로 지목된 부동산 임대사업자 대출을 규제하고자 정부가 임대업이자상환비율(RTI: Rent To Interest ratio) 규제 강화와 주택담보대출비율(LTV) 규제 신규 적용 방안을 동시에 검토 중인 것으로 확인됐다.주택대출 규제를 회피한 임대사업자 대출을 차단할 미시적인 규제를 우선 추진하되 부동산시장 불안이 심각하다고 판단하는 경우 특단의 대책이 불가피하다고 보는 것이다.
2일 정부 당국에 따르면 금융당국은 주택시장 안정 차원에서 내놓은 임대사업자 대출 규제책 중 하나로 RTI 규제를 강화하고 LTV 규제를 신규적용하는 방안을 검토 중이다.
금융당국 관계자는 "임대사업자 대출에 LTV 규제가 전혀 적용되지 않고 있고 시중은행들이 RTI 규제를 3월부터 가동하고 있지만 너무 헐겁게 운용하고 있다는 데 대한 문제의식에 (금융당국이) 공감하고 있다"면서 "개선방안을 들여다보고 있다"고 말했다.다른 금융당국 관계자는 "현장 점검 결과가 나와봐야겠지만 현재로선 부동산시장 불안요인으로 임대사업자 대출을 가장 심각하게 보고 있다"면서 "RTI 규제를 좀 더 강화하거나 LTV 규제를 신규 적용하는 등 방안을 검토하고 있다"고 말했다.
RTI는 연간 부동산 임대소득을 연이자비용으로 나눈 개념이다.
원칙적으로 주택 임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 했다.예를 들어 주택 임대업자의 연간 이자 비용이 1천만원이면, 적어도 연 임대소득은 1천250만원은 돼야 신규대출을 받을 수 있다는 의미다.
다만 은행은 RTI 기준에 미달하더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 추후 상환 능력이 인정되는 경우 대출을 허용한다.
금융당국은 현재 은행들이 시범 시행 중인 RTI가 현실적인 대출규제로서 영향을 발휘하지 못한다고 보고 있다.임대료가 이자보다 작은 경우가 흔치 않다 보니 RTI 때문에 대출이 거절되는 사례가 거의 없다고 보고 비율을 끌어올려 규제 실효성을 높이는 방안을 들여다보는 것이다.
LTV 규제의 경우 임대사업자 대출은 사각지대다.
투기과열지구에는 LTV를 40%까지 강화해 적용하고 있지만 임대사업자 대출에는 LTV 규제가 전혀 적용되지 않는다.
임대사업자 대출은 기본적으로 기업대출로 분류되는 데다, 주택 공급 확대 차원에서 느슨한 RTI 외에 대출규제를 적용하지 않고 있다.
그러다 보니 임대사업자로 등록만 하면 시중은행에서도 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있다는 것이 부동산 업계의 전언이다.
금융당국 관계자는 "(투기과열지구에 적용되는) LTV 40% 규제는 젊은 세대에 상당한 부담이 있음에도 시장 안정 차원에서 적용하고 있는 것인데 임대사업자 대출에 이런 규제가 적용되지 않는다는 점이 시장에서 악용되고 있다면 형평성이 떨어진다"면서 "이 부분을 좀 더 공정하게 할 방안을 찾을 것"이라고 말했다.
금융당국은 다만 주택대출 규제를 회피하고자 임대사업자 대출을 받는 사례를 적발하는데 최우선 순위를 두고 있다.
투기목적의 우회 대출이 적발되면 대출금 회수·신규대출 금지 등 조치를 취하고 이런 편법 대출을 제도적으로 차단하는 방안을 마련하기로 했다.
임대사업자 대출에 대한 전반적인 규제를 부과할 경우 RTI 규제 강화를 우선순위로 두고 있다.
LTV 신규적용은 시장 영향이 훨씬 크므로 후순위다.
이런 측면에서 RTI 규제 강화와 LTV 신규적용 중 하나를 선택하는 방안, RTI 강화와 LTV 신규적용을 동시에 부과하는 방안, RTI를 우선 강화한 후 시장 상황을 보면서 LTV를 신규 적용하는 방안 등을 저울질하고 있다.
금융당국은 이런 규제가 주택 임대 사업 활성화에 따른 주택 공급 확대라는 순기능을 제한할 가능성도 두루 살펴보고 있다.금융당국 관계자는 "시장 상황과 관계부처 협의 등 과정에서 대책 수위를 결정할 것"이라면서 "시장 상황이 급박하다면 이번주 중에 부동산시장 안정을 위한 가계부채 대책을 추가로 낼 수 있다"고 말했다.