일시적 2주택자 양도세 면제 '3년 → 2년' 추진

수요 억제·공급 확대 '투트랙'

그린벨트 해제해 대규모 공급
국토부, 서울 시내·접경지 등
실수요자 선호지역 물색

1주택자도 규제 대상에 포함
고가 주택이면 종부세 강화
공시가격 올려 재산세 더 부과

서울을 중심으로 치솟는 집값을 잡기 위해 당·정·청이 연일 부동산 대책을 쏟아내고 있다. 수요 억제책만 쏟아냈던 작년과 달리 이번에는 수요 억제책과 공급 확대책을 동시에 추진하는 게 특징이다. 다주택자뿐 아니라 1주택자까지 규제 대상에 넣어 서울 주택 수요도 억누를 계획이다.

◆1주택자 주택 수요도 억제

정부는 1주택자의 양도세를 강화할 방침이다. 서울 25개 구 등 전국 43개 조정대상지역에서 1가구 1주택의 양도소득세 비과세 실거주 요건을 2년에서 3년으로 늘리는 방안을 추진 중이다. 주택시장 가수요를 최대한 잡기 위한 정책으로 해석된다. 일시적 1가구 2주택자의 양도세 면제 기간을 현행 3년에서 2년으로 줄이는 안도 검토하고 있다. 지금은 먼저 취득한 주택을 3년 안에 팔면 되지만 앞으로는 2년 안에 팔아야 양도세 면제 혜택을 받는다.

고가 1주택 보유자에 대한 종합부동산세 강화도 추진한다. 이해찬 더불어민주당 대표는 “3주택 이상 다주택자와 초고가 주택에 대한 종부세를 강화해야 한다”고 밝힌 바 있다. 강남 고가 아파트를 한 채 보유한 이들에 대해서도 종부세 부담을 늘린다는 얘기다.

1주택자의 재산세도 단계적으로 강화할 전망이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난달 말 국회에서 “올해 아파트값 상승분을 내년 공시가격에 충분히 반영하겠다”고 밝혔다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 부과 기준이다. 공시가격이 올라가면 다주택자뿐 아니라 1주택자의 재산세 부담도 높아진다. 한 부동산 전문가는 “다주택자에 이어 실수요자라고 볼 수 있는 1주택자에 대한 규제까지 강화하는 것은 ‘벼룩을 잡으려다 초가삼간 태우는 격’”이라고 지적했다.

금융당국은 과도하게 돈을 빌려서 집을 사는 관행이 집값 상승을 부추긴다고 보고 대출 규제를 강화하기로 했다. 부동산임대업자에게 적용하는 임대업이자상환비율(RTI) 기준을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 임대사업자에게는 적용하지 않았던 담보인정비율(LTV)을 일반 개인처럼 투기과열지구 에서 40%로 제한하는 방안도 검토 중이다. 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 카드론 등 전체 부채를 기준으로 상환능력을 평가해 대출해주는 총체적상환능력비율(DSR)의 기준을 종전 100%에서 80%로 낮추는 방안도 도입한다.

◆“수요자 선호하는 곳에 공급”

여당과 정부는 서울 근교의 그린벨트를 해제해 공급을 대규모로 늘리는 방안을 추진 중이다. 민주당 관계자는 4일 “서울과 수도권의 그린벨트 지역에 주택을 지어 공급을 확대하고 교통대책을 같이 마련해 실수요를 충족하는 방안을 검토 중”이라고 말했다. 이해찬 대표는 최근 비공개회의에서 최고위원들에게 “서울 시내와 외곽에서 땅을 찾아보고 필요하면 (그린벨트로 묶여 있는 땅을) 풀어줘야 한다”고 언급한 것으로 알려졌다. 여기엔 임대주택뿐만 아니라 민간주택 분양도 상당 부분 포함하는 방안이 검토되고 있다. 국토부는 지난달 27일 수도권에서 공공택지 30개를 지정해 총 30만 가구를 공급하는 계획을 발표했다. 서울 시내와 수도권 지역에서 공공택지로 활용할 땅을 물색하고 있다. 국토부 관계자는 “이미 훼손돼 제대로 기능하지 못하는 그린벨트를 해제해 주택을 공급하는 것은 우리가 그동안 추진해왔던 방안”이라고 설명했다.

국토부는 추석 연휴 전에 지방자치단체 협의 등이 완료된 지역을 우선 발표할 예정이다. 국토부 관계자는 “전체 공급물량이 많은 게 중요한 게 아니라 실수요자가 선호하는 입지에 집중적으로 공급하는 게 중요하다”며 “서울과 인접한 지역 가운데 기존 교통망을 이용해 빠르게 서울로 접근할 수 있는 지역을 찾고 있다”고 말했다. 대규모 공공택지가 발표될 가능성이 큰 가운데 강북 뉴타운과 강남권 수요를 대체할 수 있는 지역이 후보지로 거론되고 있다.

국토부는 재건축·재개발 규제는 그대로 유지한다는 계획이다. 다만 도심 소규모 정비사업의 규제를 푸는 방안을 검토 중이다. 역세권에 소규모로 공급을 늘릴 수 있도록 용적률 규제 등을 완화할 예정이다.

서기열 기자 philos@hankyung.com