재개발 규제로 혼란 가중되나… 시장 '전전긍긍'

입주권 전매금지 기간 확대
초과이익환수제 등 거론

정부가 재개발 시장을 정조준하고 있다. 당·정·청에서 거론되는 재개발 규제는 현행 재건축 규제에 맞먹는 수준이다. 투기과열지구 재개발구역의 조합원 지위 양도 금지 기간을 확대하는 방안과 초과이익환수제 도입, 임대주택 비율 상향, 토지거래허가제 부활 등이 거론된다.

이 가운데 재개발 입주권 전매 금지 기간을 확대하는 방안이 시행 가능성이 가장 높은 것으로 전망된다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’은 투기과열지구 재개발구역에서 ‘관리처분계획인가 이후’부터 조합원 지위 변경이 불가능하도록 막고 있는데 이를 재건축처럼 ‘조합설립인가 이후’부터로 앞당기는 방안이다.

지난 7월11일 재개발조합 설립 인가를 받은 서울 동대문구 청량리8구역 주택가. /한경DB

재건축과 똑같은 기준을 적용할 경우 혼란이 불가피하다고 전문가들은 지적한다. 재개발은 사업 추진에 동의하지 않더라도 일단 동의율을 넘겨 조합이 설립되면 강제로 조합에 가입되는 구조인 까닭이다. 강영훈 부동산스터디 카페 대표는 “조합 설립 이후부터 조합원 지위 변경이 금지된다면 강제로 가입된 토지 등 소유자는 사업 동의 여부와 관계없이 재산을 처분할 길조차 막혀 재산권 행사를 침해받게 된다”고 지적했다.

초기 단계 재개발 사업장은 이 같은 일을 우려하는 소유주들로 인해 사업 진척이 더 늦어질 가능성이 크다. 조합원이 되면 처분이 어려운 만큼 조합 설립에 동의하지 않는 소유주가 늘어날 가능성이 있어서다. 재건축이 꽉 막힌 상황에서 재개발 또한 사업 동력을 잃을 경우 서울 도심 새 아파트 공급은 사실상 ‘올 스톱’하게 된다.

재건축처럼 초과이익환수제가 도입되면 일부 재개발구역은 강남 주요 재건축단지보다 많은 부담금을 내야 할 가능성도 있다. 초과이익환수제는 개시 시점(추진위원회설립인가일) 주택가액이 낮을수록 부담금이 늘어나는 구조인데 다세대·단독주택은 공시가격 반영비율이 50~60%로 아파트에 비해 낮기 때문이다.

토지거래허가제가 부활할 가능성도 있다. 재개발 물건을 사고팔기 위해선 관할구청의 허가를 얻어야 하는 데다 요건이 까다로워 가장 강력한 수요억제책으로 평가된다.

임대주택 의무 비율이 상향 조정되면 조합의 부담이 커진다. 통상 재개발사업을 할 때는 전체 가구의 15~20%에 이르는 임대아파트를 함께 지어야 한다. 하지만 2016년부터 개정 시행된 지방세특례제한법은 관리처분계획에 따라 조합이 취득하는 부동산에 대해 25%의 세금을 내도록 규정하고 있다. 조합으로선 의무로 지은 임대주택의 취득세까지 떠안아야 하는 것이다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com