[집코노미] 위례·감일, 규제폭탄 덕에 '로또 분양' 쏟아진다

연말까지 감일지구·북위례에서 5700가구 분양
분양가상한제·고분양가관리지역…시세 대비 ↓

규제 폭탄을 맞은 경기도 하남시에 연말까지 ‘로또’ 분양이 이어진다. 하남시는 8·27 조치에서 투기과열지구로 지정된 데 이어 주택도시보증공사의 고분양가관리지역에도 이름을 올렸다. 감일지구, 위례신도시 등 하남시 내 인기 택지지구에서의 분양이 잇따를 전망이어서 관심이 높다. 기존 조정대상지역 규제에 더해 주택담보대출 규모 축소, 청약 가점제 확대, 분양권 전매 금지 등이 적용된다. 분양가상한제 적용으로 시세 대비 수억원 낮은 분양가가 책정되면서 서울 못지 않은 청약 열풍이 이어질 것으로 전문가들은 예상했다.

◆연말까지 5700가구 분양

14일 부동산리서치업체 부동산인포에 따르면 다음달부터 연말까지 경기도 하남시에 5700여 가구가 공급된다. 학암동 일대 위례신도시에서 3개 단지, 감일동 일대 감일지구에서 3개 단지 등이다. GS건설, 현대엔지니어링, 한양, 우미건설 등이 짓는 민간분양 단지와 LH, 하남도시공사 등이 분양하는 공공분양 아파트가 한꺼번에 공급된다.

위례신도시에서는 2014년 이후 4년 만에 새 아파트 공급이 이뤄질 전망이다. GS건설은 10월 위례신도시 A3-1블록에서 ‘위례신도시 자이(가칭)’ 559가구를 분양한다. 같은달 현대엔지니어링은 A3-4A블록에서 ‘힐스테이트위례신도시’ 1078가구를 선보인다. 인근 단지 중 가장 큰 규모다. 우미건설도 오는 11월 ‘위례신도시우미린1차’ 887가구를 공급한다. 이들 3개 단지는 모두 전용 85㎡ 초과 중대형 평형으로만 이뤄진다.

‘하남 포웰시티’가 성공적으로 분양한 감일지구에서는 오는 10월 한양이 B2블록에 ‘하남감일 한양수자인’ 560가구를 분양한다. 이어 LH가 12월 B3블록과 B4블록에 각각 815가구, 847가구 규모의 아파트를 공급한다. 전용 74㎡와 전용 84㎡ 중소형으로 구성되는 단지다. 이외에도 하반기 중 하남도시공사가 공급하는 ‘현안2지구 A1블록’ 984가구가 분양을 준비 중이다.

◆대출, 청약 자격 등 규제 강화

하남시는 지난 8.27 부동산대책에서 투기과열지구로 지정됐다. 국토부 관계자는 “하남시는 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고 올해 청약경쟁률도 높아 주가정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정했다”고 밝혔다. 이번 조치를 통해 조정대상지역으로 투기과열지구로 한층 규제가 강화된 곳은 광명시와 하남시 등 2개 지역이다.

하남시 아파트 매매가는 지난 1년 사이 3.3㎡ 당 1541만원에서 1801만원으로 16% 가까이 상승했다. 같은 기간 경기도 상승폭(5%)의 3배를 웃돈다. 위례신도시에 포함된 학암동 일대는 같은 기간 22%나 뛰었다. 올해 분양한 3개 단지의 청약 열기도 뜨거웠다. 지난 1월 풍산동 일대에 공급된 ‘하남힐즈파크푸르지오’에 1만여개에 가까운 통장이 몰린 데 이어 4월 감일지구 첫 분양 ‘하남포웰시티’는 26대 1의 평균 경쟁률을 냈다. 5월 분양한 ‘미사역파라곤’은 수억대 시세차익이 예상되면서 경쟁률이 104대 1까지 치솟았다.

향후 하남시 분양 물량은 투기과열지구에 따른 규제를 받게 된다. 우선 담보인정비율(LTV)이 강화돼 중도금 집단대출 비중이 기존 60%에서 40%까지 축소된다. 분양권 전매제한 기간도 소유권 이전등기시까지까지로 확대된다. 사실상 분양권 전매가 불가능해지는 셈이다. 청약 당첨자 선정 시 가점제 비율도 높아진다. 기존에는 가점제 비율이 전용 85㎡ 이하 75%, 전용 85㎡ 초과 30%였으나 각각 100%, 50%로 확대된다. 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등의 규제도 적용된다.

◆분양가 규제로 수억대 시세차익 가능

중도금 대출 규모가 줄어들고 분양권 전매가 금지되지만 하반기에도 청약 열기는 여전히 뜨거울 것으로 전문가들은 전망했다. 위례신도시, 감일지구 등이 공공택지여서 분양가상한제가 적용되는 데다 주택도시공사의 분양가 규제까지 받게 돼서다. 하남시는 광명시와 함께 지난 8월 고분양가관리지역으로 추가지정됐다. 이 지역에서 신규 분양하는 단지는 최근 1년 내 분양한 유사 단지의 평균 분양가를 넘을 수 없고 인근 아파트의 평균 분양가·평균 매매가의 110%를 초과할 수 없다.

위례신도시에 포함된 학암동 일대 아파트 분양가는 3.3㎡ 당 평균 2000만원대 수준에 분양될 것이라는 관측이 지배적이다. 위례B공인 관계자는 “위례신도시는 2015년 이후 분양이 없어 분양가 예상이 쉽지 않다”면서도 “2015년 ‘위례역푸르지오’ 분양가가 3.3 ㎡ 당 1730만원 수준이었던 점을 감안하면 2000만원을 크게 넘기긴 어려울 것”이라고 말했다. 3.3㎡ 당 2000만원을 단순 계산하면 전용 96㎡ 기준 분양가는 7억6000만원 정도다. 인근 ‘위례신안인스빌아스트로(2017년 2월 입주)’ 동일 면적의 실거래가는 11억7500만원으로 4억원 정도 차이가 난다.

감일지구는 일반적으로 송파구 거여·마천뉴타운 시세와 비교된다. 지난 4월 감일지구 ‘포웰시티’의 분양가는 3.3㎡ 당 1680만원이었다. 거여마천뉴타운의 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 분양가보다 총액이 2억~3억원 가량 낮아 억대 시세차익이 예상됐다. 최근 1년 이내 유사단지의 평균 분양가를 넘을 수 없다는 HUG의 지침에 따르면 앞으로 공급될 물량 역시 비슷한 수준으로 나올 가능성이 높다. 하남S공인 관계자는 “아직 분양권 전매제한 기간이라 ‘포웰시티’ 분양권이 거래되고 있진 않지만 층과 향이 좋은 매물은 1억5000만원 수준의 웃돈이 붙어있다”고 말했다.

가점제 등으로 서울 청약 당첨이 ‘하늘의 별따기’가 된 만큼 서울 및 수도권 청약통장이 하남에 몰릴 것이란 관측이 우세하다. 분양업계 전문가는 “하남권 위례신도시 분양 물량은 전체가 중대형이어서 가점이 높지 않더라도 당첨될 수 있다”고 말했다. 하남권 단지의 경우 1년 이상 하남 거주자에게 분양 물량의 30%를 우선 공급한다. 나머지 70% 중 20%는 6개월 이상 경기도 거주자, 50%는 서울·인천 거주자에게 돌아간다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com