신규 취득 임대주택 稅혜택 없애… LTV도 80%→40%로 축소

9·13 부동산대책 - 주택임대사업자 규제

임대사업자 세제·금융 혜택 대폭 축소

1주택 이상자 신규 임대등록시
양도세 10~20%P 중과하기로

종부세 비과세 혜택 축소
1주택 이상자는 합산 과세

HUG 매입자금 융자 중단도

노무현 정부 때를 능가하는 수준의 종합부동산세 및 대출 규제책이 나온 13일 서울 잠실에 있는 부동산 중개업소들은 손님이 없고 문의도 끊겨 한산한 모습을 보였다. /신경훈 기자 khshin@hankyung.com

정부가 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표한 지 9개월 만에 주택임대사업자에 대한 세제·금융 혜택을 대폭 축소하기로 했다. 임대주택 등록이 ‘절세 수단’으로 각광받으면서 다주택자의 신규 주택 매입 등 투기에 활용되고 있다는 판단에서다. 규제의 초점은 조정대상지역 1주택 이상자에게 폭 넓게 맞춰졌다. 다만 신규 취득 주택에 한해 규제를 적용하는 만큼 기존 보유 주택을 임대주택으로 등록하는 다주택자는 계속 늘어날 것으로 전문가들은 예상했다.

◆임대주택도 양도세 중과 대상

13일 관계부처 합동으로 발표된 ‘9·13 주택시장 안정대책’에 따르면 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 양도세가 중과된다. 지금까지 다주택자가 8년 이상 장기임대 등록한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)은 양도세 중과 대상에서 배제됐다. 앞으로 2주택 이상은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 중과된다.

임대사업자에 대한 종합부동산세 비과세 혜택도 축소한다. 현행은 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 대해 종부세 합산배제(비과세) 혜택이 주어졌다. 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 임대주택은 금액에 상관없이 임대등록 시 종부세를 합산과세한다. 이 같은 세제혜택 축소는 14일 신규 취득한 주택부터 적용한다. 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정을 따른다.

등록 임대주택(전용면적 85㎡ 이하)에 대한 양도세 감면 기준도 까다로워졌다. 이는 올해 말까지 취득하고, 취득일부터 3개월 이내에 임대등록하는 주택에 한해 주는 혜택이다. 현행은 전용 85㎡ 이하 주택을 10년 이상 임대 시엔 금액에 상관없이 양도세를 100% 면제한다. 이 때문에 강남의 고가 주택도 전용 85㎡ 이하라면 임대주택 등록을 통해 양도세 감면 혜택을 누릴 수 있었다. 하지만 앞으로는 임대 개시 시점 기준으로 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용한다.

김종필 세무사는 “임대사업자의 신규 주택 취득 수요는 줄겠지만 기존 보유매물이 나올 유인은 적다”고 지적했다.

◆투기지역 주택담보 대출 원천 금지

정부는 임대사업자 대출에도 담보인정비율(LTV) 규제를 엄격하게 적용키로 했다. 앞으로 임대사업자가 투기지역 및 투기과열지구에서 대출받을 때 LTV 40%를 적용한다. 지금까지 임대사업자 대출은 LTV를 적용하지 않아 투기지역에서도 담보가액의 최대 80%까지 대출받을 수 있었다. 이 때문에 임대사업자로 등록한 뒤 대출을 받아 편법으로 주택을 구입하는 사례가 늘고 있다는 비판이 제기됐다.

투기지역과 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입할 땐 주택담보대출을 원천적으로 금지한다. 지난 1월31일 ‘은행업 감독규정’을 개정해 임대사업자가 투기지역에서 아파트를 담보로 기업대출을 받을 수 있게 허용한 조치를 도로 거둬들이는 것이다. 또 기존 가계대출·사업자대출이 있는 임대사업자는 투기지역에서 주택취득 목적의 신규 주택담보대출을 해주지 않는다.

이 같은 내용의 임대사업자 대출규제는 14일 이후 매매계약된 주택이나 대출 신청 건부터 적용한다. 주택을 새로 건축해 임대주택을 신규 공급하는 경우에는 규제 대상에서 제외된다.

투기지역 및 투기과열지구에선 주택도시기금의 장·단기 민간임대 매입자금 융자도 중단한다. 주택도시기금의 매입자금 융자는 대출 규모가 1억원 한도로 작아 소액 재개발·재건축 물건이나 지방주택을 임대주택으로 매입할 때 주로 이용됐다. 13일 이전에 매매계약서를 작성하고 계약금이 지급된 주택에는 대출을 허용한다.

임대 의무기간 내 양도 시 부과되는 과태료는 임대주택 매각 건당 1000만원 이하에서 3000만원 이하로 상향된다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “과태료 인상으로 인해 이미 등록된 임대주택에 대한 매물 잠김 현상은 더욱 심해질 것”이라고 전망했다.

허란 기자 why@hankyung.com