9·13 대책 이후 부동산시장 전망… "집값 잡으려면 좋은 입지에 공급 더 늘려야"

한경 집코노미 부동산 콘서트

김학렬 더리서치연구소장
"대출·세금 규제만으로는 한계"

이상우 유진투자 애널리스트
"살고 싶은 주택 아직 부족하다"

14일 집코노미 콘서트 연단에 선 전문가들은 집값 향배가 아파트 수급에 달렸다고 입을 모았다. 이상우 유진투자증권 애널리스트(사진 왼쪽)는 “그간 집값이 오른 것은 새 집 선호, 소득 증가, 매물 감소, 멸실 증가로 인한 것”이라며 “주택 수요에 비해 공급이 부족하다”고 말했다. 김학렬 더리서치연구소장(필명 빠숑·오른쪽)은 “정책 규제로는 수요를 잡을 수 없다”며 “관건은 좋은 입지에 집을 공급하는 것”이라고 했다.

대출 규제와 세금만으로는 집값을 잡을 수 없다는 것이 이들의 공통적인 의견이었다. 김 소장은 “대출에 의존해 집을 사는 사람 비중은 실제로는 크지 않다”고 지적했다. 이 애널리스트는 “서울 아파트 주요 구매자인 전국 소득 상위 20%의 소득이 최근 1년 사이에만 10% 넘게 올랐다”며 “대기업 실적도 좋은 편이라 주택 구매력이 있는 이들의 소득이 계속 늘고 있다”고 말했다. ‘가격 거품론’에 대해서도 반론이 주를 이뤘다.

김 소장은 “호가를 불렀을 때 그 돈을 주고 사려는 사람들이 있다면 거품이 아니라 시장가격”이라며 “가격이 지나치게 오르면 매수자가 가격을 받아주지 않으면서 시장이 자연적으로 조정할 수 있다”고 말했다. 이 애널리스트는 “서울 주택 가격은 2012년부터 가구 소득 대비 8배 정도 수준을 그대로 유지하고 있다”며 “감당할 수 있는 가격은 거품이 아니다”고 했다.

14일 열린 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에서 한 참석자가 강의 자료를 유심히 들여다보고 있다. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com

이들은 주택시장에서 실수요가 높다고 분석했다. 투기적 수요가 아니라 소득이 증가하고 생활 수준이 높아지면서 새 집 선호 경향이 뚜렷해진 것이 주택 수요가 늘어난 이유라는 설명이다. 이 애널리스트는 “지금 주택시장은 사람들이 살고 싶어 하는 주택이 부족한 것이 문제”라며 “살기에 아주 나쁘지는 않지만 주택 주요 수요층의 눈높이에는 맞지 않는 구식 주택과 아파트가 주택 총량의 대부분을 차지하고 있다”고 말했다. 김 소장은 “부산에선 일부 지역이 가격 조정을 거치는 중인데도 도심 재개발·재건축 분양 단지가 나오면 청약 경쟁률이 5~10 대 1을 쉽게 넘긴다”며 “외지 투자수요가 들어오지 않아도 실수요가 탄탄하다는 방증”이라고 했다.

김 소장은 “집값을 잡으려면 확실히 공급을 언제까지 하는지 구체적으로 알려주고 일자리와 광역교통망 등을 확보해 수요를 분산시켜 줘야 한다”고 강조했다. 그는 “기존 주택 공급 통계는 다가구·다세대주택 등도 포함돼 있는데, 이는 아파트에서 살던 사람들의 교체 수요를 만족시킬 수 없다”며 “일자리 접근성이 좋지 않은 수도권 외곽에 대단지를 짓는 등 왜곡된 공급을 주의해야 한다”고 말했다.

최근 정책으로 집값이 오히려 더 뛸 우려가 있다는 예측도 나왔다. 김 소장은 “서울 여의도·용산 개발 등 대규모 도시개발 계획이 밀리면서 핵심 지역에 공급이 상당히 적다”며 “지금 개발을 결정해도 입주까지 10여 년 걸리는데 계획은 줄이고 거래에 따르는 세금을 늘리니 새 단지와 매물 공급이 줄어든다”고 지적했다. 그는 “택지개발지구가 없는 서울에서 공급이 줄면 기존에 인기가 높지 않은 곳도 가격이 오를 수 있다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com