조민경 더 클로이 대표 "2차선 이상 도로 낀 곳, 산업단지 입구… 소액 토지 개발에 최적"
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집코노미 人터뷰
3.3㎡ 당 100만원 이하
저렴한 땅에 상가·식당 지으면
월세로 130만~150만원 받아
토지 싸게 낙찰받는게 관건
소액 투자라 위험부담 적고
월세수익·시세차익 '일석이조'
◆통행량 많은 대로변 토지 주목조 대표가 처음 낙찰받은 토지는 경기 화성시 석포리의 5000만원대 토지였다. 1000만원을 들이고 4000만원을 대출받으니 월 이자가 9만원이었다. 여기에 건축비 7000만원을 투자해 단층 상가를 지었다. 준공하자마자 CU편의점이 들어왔다. 지금까지 보증금 1000만원에 월세 140만원을 받고 있다. 그는 그동안 경매로 상가, 펜션, 공장 등을 지을 수 있는 토지를 낙찰받아 개발해왔다.
조 대표는 “주로 인구가 유입되고 땅값이 지속적으로 상승하는 지역의 토지를 보고 있는데 대표적인 곳이 화성”이라며 “2차선 이상의 도로를 낀 곳, 산업단지 입구, 자동차 통행량이 많은 곳을 눈여겨봐야 한다”고 설명했다. 산업단지 입구 대로변이라면 부동산, 철물점, 편의점(슈퍼마켓), 내비게이션용품점, 자동차수리점, 음식점 등을 임차로 들일 수 있다. 통행량이 많은 곳엔 큰 규모의 돈가스집이나 짜장면집 등이 들어온다.
◆월세 수익에 지가 상승까지 누려조 대표는 3.3㎡당 100만원 이하에 규모는 330㎡ 전후인 토지를 선호한다. 비싼 토지는 쳐다보지도 않는다. 받을 수 있는 월세 수준을 고려해서다. 3.3㎡당 300만원짜리 토지 330㎡에 100㎡ 건축물을 짓는다면 땅값 3억원에 건축비 1억2000만원(3.3㎡당 400만원) 정도 든다. 여기서 150만원 수준의 월세가 나올 수 있다. 그는 “토지를 싸게 낙찰받는 게 무엇보다 중요하다”며 “일반 매매시장에선 이런 소규모 토지가 잘 나오지 않으니 경·공매 물건을 꾸준히 검색하는 습관을 가져야 한다”고 강조했다.
그가 소액 개발만 고집하는 이유는 위험 부담이 적어서다. 투자금이나 대출 규모가 적다 보니 임차를 바로 들이지 못해도 충분히 버틸 수 있다. 목돈이 없어도 접근이 쉽고 나중에 매도하기도 수월하다. 월세 수익과 시세 차익을 동시에 누릴 수 있다는 점도 매력이다. 건물에서 월세를 지속적으로 받고 지가 상승을 통해 시세 차익을 누릴 수 있어 ‘일석이조’인 셈이다.
조 대표는 “얼마 전 토지를 3.3㎡당 75만원에 낙찰받았는데 지목을 대지로 바꾸자 3.3㎡당 200만원에 팔라는 제안이 오더라”며 “이것이 토지와 개발의 매력”이라고 소개했다. 임차인을 구할 때는 주변에 부족한 시설이 무엇인지 살펴야 한다. 대로변 토지를 낙찰받으면 편의점 본사나 프랜차이즈 본사에 연락해 가맹점 개설이 가능한지부터 묻는다. 인근 중개업소나 임대차 전문사이트에서도 임대를 놓을 수 있다.◆좋아하는 투자 형태 먼저 알아야
조 대표는 “많은 예비투자자들이 자신이 무엇을 좋아하는지 몰라서 헤맨다”며 “내가 어떤 부동산 형태를 좋아하는지 정확히 알아야 한다”고 강조했다. 내 예산 범위와 맞는지, 내가 감당할 수 있는 수준인지 반드시 점검해야 한다는 게 그의 얘기다. 조 대표도 구분상가, 오피스텔, 분양권 투자 등 다양한 형태의 투자를 경험해왔다. 그는 “투자를 시작한 지 10년 만에 내 자신이 땅에 상상력을 접목해 가치를 높이는 개발 행위를 가장 좋아한다는 것을 알게 됐다” 고 말했다.
그의 최종 목표는 초등학생을 위한 경제(부동산) 학교를 짓는 것이다. 최근 아이가 다니는 학교에 직업체험교사로 참석하면서 갖게 된 꿈이다. 그는 “바르게 돈 쓰는 방법, 적성과 직업, 상상력이 만들어 낸 건축물 사진들, 매일 문방구에서 사먹는 떡꼬치 500원으로 살 수 있는 리스트 등을 보여주니 아이들 눈빛이 달라지더라”고 회상했다. 한 아이의 엄마, 평범한 여자로서 건축 과정을 진두지휘하고 민원을 해결하는 것이 쉬운 일은 아니다. 조 대표는 “아무리 돈이 되는 물건이라도 내가 감당할 수 없거나 스트레스를 받아서 힘이 들면 하지 말아야 한다”며 “욕심을 버리니 즐길 수 있는 여유가 생겼다”고 말했다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com