전원주택 터를 보러 다니는 사람들은 대략 500㎡(약 150평)에서 찾기 시작한다. 이상한 일은 그 정도 땅을 찾는 사람 중 실제로 그런 규모의 땅에 집을 지어 살아본 사람이 거의 없다는 사실이다. 우리 동네(경기 가평)에 이사 온 약 50가구의 입주자 중에서 이전에 단독주택에 살다가 이사 온 집은 한 집도 없다. 그럼 500㎡라는 단위는 어디에서 비롯된 것일까.1990년대부터 본격 공급되기 시작한 교외 전원주택단지는 주로 임야를 개발한 것이다. 지금도 그렇지만 임야는 1만㎡(약 3000평) 이하로 개발면적이 제한돼 있다. 일부 도로 지분을 제외한 대지 전용면적 범위(대략 2500평) 안에서 당시 주택 사업승인을 받지 않고 공급할 수 있는 20가구 미만(현재는 30가구 미만)으로 가구수를 제한하다 보니 130~150평 단위로 자연스럽게 대지 규모가 정해졌다. 서울 교외 유명 전원주택지의 대지와 주택을 포함한 공급가격이 2억원 이하, 대지 공급가격이 3.3㎡(평)에 50만~80만원 선이던 그 시절에 대지 가격을 1억원 이하로 유지하기 위한 셈법도 작용했다. 그렇게 공급되기 시작한 전원주택이 대세를 이루면서 집터로 거래되는 임야, 농지도 그런 단위로 사고팔게 됐다. 분양시장의 필요에 의해 만들어진 공급 단위인 셈이다.
이 면적이 현실과 얼마나 동떨어진 규모인지는 통계가 증명한다. 통계청이 발표한 2016년 주택 총조사 결과를 보면 다가구주택, 점포주택을 제외한 순수 단독주택은 전국에 약 270만 채가 있다. 이 중에서 약 절반인 48.4%가 대지면적 327㎡(약 99평) 이하다. 면적 단위별로 가장 많은 비율은 195㎡ 이하(약 59평)로 전체의 26.7%(72만 채)를 차지한다.
도시에서 시골로 집을 옮긴다고 해서 갑자기 터를 늘려 잡는 것은 무모한 일이다. 자칫 집을 스스로 관리하기 힘든 상황에 부닥칠 수 있다. 땅에 대한 욕심을 줄이는 것이 좋은 집을 장만하는 첫걸음이다. 땅에 대한 욕심을 줄인다는 것은 바로 옆에 들어서는 이웃을 배려하는 마음을 키워야 한다는 뜻이기도 하다.전남 구례에 가면 운조루(雲鳥樓)라는 고택이 있다. 이 집 문간에는 ‘타인능해(他人能解)’라고 쓰인 쌀 두 말 크기의 특별한 뒤주가 있다. 아무나 열 수 있으니 필요한 만큼 쌀을 퍼가라는 뜻이다. 땅을 대한 물욕을 적정선에서 자제하고 나눔의 미학을 실천했던 가문의 미담이 주는 교훈은 전원주택지를 장만할 때도 새겨야 할 계율이다.
◆ 언제든 팔 수 있게… 남의 눈으로 땅을 보라
교외 주택 건축은 집터만 잘 고르면 반은 시작한 셈이다. 교외 단독주택지는 도심 아파트와 달리 개인적 주관에 따라 터를 잡기 때문에 취향과 조건이 맞는 임자를 만나지 못하면 되팔기가 힘들다. 집을 지을 때도 그렇지만 터를 고를 때도 되팔 가능성을 염두에 두고 골라야 한다. 내 생각이 아니라 남의 눈으로 봐야 하는 이유다. 우선 챙겨야 할 것은 집을 제대로 지을 수 있는 조건을 갖췄느냐는 것이다.땅의 관상과 족보를 제대로 따져야 한다. 관상은 지적도와 지형도를 통해 볼 수 있다. 족보는 소유권과 이용권에 관한 것이 있다. 소유권에 관한 족보가 등기부라면 이용권에 관한 족보는 토지이용계획확인서다. 집터로서의 효용가치를 따질 때는 등기부보다 토지이용계획확인서를 더 정밀하게 살펴봐야 한다. 이 한 장의 서류에는 용도지역, 지목을 비롯해 기타 규제사항이 명시돼 있다. 광역자치단체별로 관리하는 인터넷 부동산정보조회 시스템에 들어가면 간단하게 확인할 수 있다.
지목상 대지라면 집을 지을 기본 요건은 갖췄겠지만, 이보다 더 중요한 것이 진입로 확보 여부다. 길이 나 있고 이용이 가능한 것을 현황도로라고 하는데 이것만 보고 땅을 덜컥 계약하는 사람이 의외로 많다.
현황도로라 하더라도 도로의 실제 형상에 맞게 지적 분할이 돼 있어야 하고, 지목이 도로로 지정돼 있어야 하며, 사도(私道)가 아니라 공로(公路)로 누구나 사용 가능한 길인지 반드시 확인해야 한다. 도로부지 소유권이 개인에게 있다면 사도일 경우가 많지만, 도시계획 절차를 거쳐 도로 고시가 된 경우는 개인 소유라 하더라도 공로로 간주된다. 관할 시·군청 건설과 또는 도로과에 확인이 필요한 부분이다.분명히 진입로가 나 있어서 땅을 샀는데 막상 집을 지으려 하니 땅주인이 경운기로 길을 막거나 토지사용승낙서를 받아야 건축 허가를 받을 수 있는 경우가 다반사다. 또 도로로서의 조건을 모두 갖추고 있더라도 도시계획구역의 경우는 상하수도 시설이 돼 있지 않으면 건축허가를 내주지 않도록 조례로 규제하는 지방자치단체가 많다. 모든 문제를 다 해결해도 측량을 해보면 도로폭이 건축허가 기준에 미달하는 경우도 있다.
길이 있다고 해서 다 해결된 것은 아니다. 풍광 좋은 곳만 지나치게 찾다 보면 기존 취락지와 떨어진 곳이 많은데 일정 거리를 넘어서면 전기·통신 가설비가 기하급수적으로 늘어나 배보다 배꼽이 더 커질 가능성이 있다. 외딴곳에 전신주를 새로 가설하려면 수익자 부담 원칙에 따라 가설 비용을 부담해야 하기 때문이다. 마을 상수도 공급지역이 아니면 지하수 관정 공사비도 만만찮게 들어간다.
이런저런 부대비용을 고려하면 기존 마을의 생활기반 시설을 이용할 수 있는 곳이나 기반 시설이 잘돼 있는 땅을 고르는 것이 땅값이 좀 비싸더라도 오히려 품을 줄일 수 있다. 풍광이 좋은 경사면은 토목공사비도 무시할 수 없다.
◆ 동호인 마을?… 함께 집짓다간 원수됩니다
‘목수도 자기 집은 직접 짓지 않는다’ ‘집 짓다가 머리 다 빠진다’ ‘집 한 채 지으면 10년은 늙는다’…. 집 짓는 일의 고단함을 표현하는 관용구가 꽤 많다. 무엇보다 한국 건축문화가 눈대중과 어림짐작으로 이뤄져온 데에 중요한 원인이 있다고 생각한다. 매뉴얼화된 규격치보다는 경험치에 많이 의존하다 보니 사람을 잘 만나면 좋은 집이 되는 것이고 목수를 잘못 만나면 ‘개고생’하는 일이 반복되는 게 아닐까.
이런 경험이 규격화 과정을 거쳐 긍정적인 방향으로 정착될 수도 있었는데 주택문화가 아파트 중심으로 완전히 돌아서면서 단독주택 건축의 규격화는 요원해졌다. 아파트는 국민 대부분이 국민주택 규모(32~34평형)라고 하면 기본 도면을 그려낼 정도로 규격화돼 있지만 단독주택은 백이면 백 가지가 다르다. 공동주택보다 단독주택이 많이 공급되는 일본은 건축 규격화가 매우 정밀하게 이뤄져 부실시공 여지가 원천적으로 많이 없어졌다. 건축이 규격화되면 쓰레기로 버려지는 잉여 자재 물량도 줄어들고 그만큼 가격이 싸진다. 시공자는 반복된 규격 시공으로 시공 품질도 점점 좋아진다. 긍정의 시너지가 확대 재생산된다.
한국은 전체 신규 주택시장에서 단독주택이 차지하는 비율이 이제 10% 수준이다. 규모의 경제가 안 되다 보니 자재 규격화도 요원하다. 우리 마을(가평 북한강동연재)에 지어진 약 60가구의 건축주 중 일생에 한 번이라도 집을 지어본 사람은 한 사람도 없다. 전원주택으로 내려오기 전 ‘내가 뭘 모른다’는 사실을 인정해야 한다.
이런 분에게는 차라리 아파트 중 가장 살기 편했던 구조를 생각해보라고 한다. 한국 아파트 평면은 공간의 짜임새에서 세계적인 수준이다. 어설프게 창조하려 하지 말고 그대로 모방하는 게 차라리 나을 수도 있다. 그런다고 같은 집이 되는 건 아니다. 사방으로 창문을 낼 수 있는 단독주택은 아파트 평면을 그대로 복사하더라도 완전히 다른 집이 된다.
다음 단계로 넘어가기 전 골라야 할 기본 선택지가 있다. 혼자 땅을 사서 지을 것인가, 단지로 개발된 곳으로 들어갈 것인가. 동호인 모임을 꾸려 마을을 개발하는 방법도 있지만 웬만하면 이것은 말리고 싶다. 공동체 문화에 단련되지 않은 현실에서 동호인 마을이 말썽 없이 순조롭게 진행되는 경우를 거의 본 적이 없다.전원주택을 동경하던 사우 수십 명이 회사 퇴직금을 중간정산해 받은 수천만 원을 들고 의기투합해 동호인 마을을 조성하겠다고 자문해왔다. 그들과의 첫 미팅에서 세 가지 질문을 했다. 첫째, 전 가족이 참여해 하룻밤 이상 같이 지내는 이벤트를 적어도 세 번 이상 해보고 그 후에도 전체 화합에 문제는 없었는가. 둘째, 전원생활을 가족끼리 체험해보고 진지한 대화도 해보고 그리고 모두 동의했는가. 셋째, 초기 자금(퇴직금 중간정산금)이 아니라 전체 자금이 확실하게 확보돼 있고 감당할 여력이 있는가. 모두가 서로 얼굴만 쳐다봤다.