'입주권=주택' 규정…'1+1 재건축'에 직격탄
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9·13 대책서 '다주택'에 포함
보유세·양도세 부담 늘어나고
전용 60㎡ 주택 3년 전매 금지
이주비 대출도 제한 가능성
반포주공1·잠실 진주 등 비상
◆“관리처분 이후엔 다주택자”1+1 재건축은 조합원이 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 통해 재건축 후 새 아파트 두 채를 받는 방식이다. 이때 받는 새 집 두 채는 합산했을 때 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내이고, 둘 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 한다.
예를 들어 전용 158㎡ 주택 한 채를 소유하고 있다면 전용 84㎡와 59㎡ 두 채를 받을 수 있다. 자녀 독립 등으로 가구 구성원 수가 적어져 큰 집이 필요하지 않거나 노후생활을 위한 임대 수익을 얻으려는 조합원들이 선호했다. 재건축 조합들도 수요층이 두터운 중소형 아파트 공급을 늘릴 수 있어 이런 방식을 택했다.
◆종부세·대출 규제 ‘직격탄’
9·13 대책에 따라 1주택 보유자가 1+1 재건축 입주권을 얻으면 곧바로 2주택자가 돼 세 부담이 커진다. 일단 1가구 2주택자가 되면 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 없다. 정부가 개편을 예고한 재산세·종합부동산세 등 보유세도 더 늘어난다. 보유주택 두 채를 합산한 공시가격이 6억원을 넘으면 종부세 부과 대상이 된다. 서울 인기 지역의 1+1 재건축 신청자 대부분은 이 기준에 해당할 전망이다.정부와 여당이 지난 8월 발의한 보유세 개편안에 따르면 서울 등 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 세 부담 상한선이 기존의 두 배 수준으로 오른다. 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년의 150%를 넘지 못하게 한 것을 300%까지 상향 조정할 예정이기 때문이다. 집값이 많이 오르면 보유세 부담이 전년의 최대 3배 수준으로 뛸 수 있다는 얘기다. 여기에 정부가 추진 중인 공시가격 현실화까지 맞물리면 서울 강남권 재건축 단지 1+1 신청자가 내야 할 보유세는 크게 늘어날 가능성이 높다.
◆입주권 팔기도 쉽지 않아
1+1 재건축 신청자가 세 부담을 피해 매도에 나서기도 쉽지 않다. 일단 1+1 재건축을 통해 받은 전용 60㎡ 이하 주택은 이전고시 후 3년간 전매가 금지된다. 다른 주택 한 채도 이전고시 전까지는 개별적으로 팔 수 없다. 이전고시는 새로 지은 아파트를 조합원 명의로 돌리는 절차로 재건축 사업의 마지막 단계다. 이전고시 후 전용 60㎡ 초과 주택을 팔기로 결정한 경우에도 다주택자가 됐으므로 양도세가 10%포인트 중과 적용된다. 만약 기존에 재건축 주택 한 채 외에 다른 주택을 보유한 경우엔 관리처분인가 후 3주택 이상 보유자가 돼 양도세가 20%포인트 늘어날 수 있다.이주비 대출에도 빨간불이 켜졌다. 규정 해석에 따라 1+1 재건축 신청자는 이주비 대출을 아예 못 받을 수도 있어서다. 불확실성이 늘면서 당분간 1+1 재건축을 겨냥한 노후 단지의 중대형 주택 투자 열기가 잦아들 것이란 전망이 나온다. 서초구 반포동의 B공인 관계자는 “1+1 재건축이 세금이나 대출 등에서 제약 사항이 많아지면서 찾는 이들이 다소 줄었다”며 “기존 투자자 중엔 소형 한 채는 임대사업 물건으로 등록해 장기보유특별공제를 받는 방법 등을 알아보는 이들이 늘었다”고 말했다.
선한결 기자 always@hankyung.com