[집코노미] 가치있는 꼬마빌딩, 1층 보다 '꼭대기'가 중요한 이유
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"1층보다 상층부가 공실우려 더 커"
1·2층 임대료 비율 확인 필요
◆1층 임차인 보다 꼭대기층의 임차인이 더 중요1층에 목메지 말자. 1층은 임차인은 오히려 내가 원하는 대로 될 수 있다. 문제는 상픙부다. 3층 이상 공실은 하늘에 뜻에 맡겨야 한다는 얘기가 있을 만큼 개선이 쉽지 않은 층들이다. 외관에서 빌딩을 본다면 반드시 머리를 들고 위를 주목할 필요가 있다.
보통 1층 임차인을 보고 그 빌딩의 가치를 판단한다. 그러나 빌딩 고수는 가장 먼저 꼭대기층(3층 이상)을 분석한다. 가장 공실 위험이 크기 때문이다. 꼭대기층(3층 이상)에 어떠한 업종의 임차인이 입주하였는지에 따라 그 지역 임대상황을 알 수 있다. 가장 선호하는 임차인은 근생시설 또는 업무시설이다. 만약 주변 빌딩 3층 이상에 원룸, 고시텔, 주택 등이 입주했다면 다시한번 생각해야 한다. 그만큼 근생시설이나 업무시설 임차수요가 없어 차선으로 주거시설을 선택했다고 볼 수 있어서다. 이런 상권에서 빌딩을 매입한다면 임대인은 어쩔 수 없이 3층 이상에 공실이 생길 경우 주거용으로 임대를 놓을 수밖에 없다. 현재 임차인에 만족해 섣불리 구입하지 말고 주변 빌딩들의 3층 이상의 임차상황을 반드시 봐야 한다.
◆총임대료에서 1층과 2층의 임대료 비율을 확인하자두번째는 1층과 2층의 임대료가 총임대료에서 어느 정도 비율을 차지하는 확인해 봐야 한다. 1층과 2층에서 적게는 10%, 많게는 90%의 임대료가 나온다. 상권에 따라 차이가 있겠지만, 일반적으로 상권이 좋은 지역일수록 1~2층이 총임대료에서 많은 비율을 차지한다.
가장 대표적인 지역은 명동이다. 명동 A빌딩의 1· 2층 임대료는 2500만원이다. 나머지 층 임대료는 300만원에 불과하다. 심지어 한 개 층은 공실이다. 과연 이런 빌딩을 공실이 있다고 해서 사지 않을 것인가. 이미 이 빌딩은 요구수익률을 달성했고, 평단가도 주변매매사례가 보다 높은 편에 속한다. 한 개 층이 공실이고 주변시세보다 높음에도 불구하고 거래가 얼마든 될 수 있다.
사무실은 근생시설보다는 경기 흐름을 덜 타는 것도 장점 또는 단점이 될 수 있다. 위와 같이 빌딩 성향에 따라 특징을 정확히 파악해 가치를 분석해야 한다.◆3.3㎡당 가격보다 1층 건폐율이 더 중요
최근 주변 매매사례보다 높게 팔린 빌딩들을 종종 볼 수 있다. 종로, 태평로, 왕십리 등 강북 중심상권에서 이런 현상이 자주 발생한다. 왜 매수자는 시세보다 높은 가격에 매입한 것일까. 그 이유는 현재의 건축법이 적용되지 않아 건폐율이 무려 80% 이상인 건물이 많기 때문이다.
대지 200㎡에 1층 바닥면적이 190㎡인 경우 위 건물을 1층 바닥면적 190㎡로 다시 신축(3종일 경우)한다면 대지가 약 380㎡가 필요할 것이다. 실제로 그 대지의 가치는 약 2배인 것이다. 따라서 매매사례는 인근 시세보다 훨씬 큰 차이를 보인다. 결국 임대수익을 발생할 수 있는 빌딩은 인근 매매시세와 관계없이 수익을 환산해 매매가를 산정하게 된다.
태평로의 한 빌딩은 2017년 인근 시세가 3.3㎡당 9000만원임에도 불구하고,1억6000만원에 거래됐다. 건폐율이 92%에 달했으므로 당연히 높은 임대수익이 발생해 시세보다 높은 가격에 거래할 수 있었다. 이 빌딩을 매입한 매수자는 분명히 이런 계산법을 활용하여 투자했다는 설명이 가능하다.
정리=집코노미