1주택자 10억 전세 살려면 5억 자체 마련해야

SGI서울보증 소득요건 안두지만
전세보증 한도 엄격 적용
주금공·HUG는 소득 1억 이하
1주택자에만 신규 전세보증 공급

2주택자 이상은 신규 보증 금지

오는 15일부터 2주택 이상 보유 가구는 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 보증 3사 어디에서도 신규 전세대출보증을 받을 수 없다. 정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’의 후속으로 이 같은 방침을 확정했기 때문이다.

다만 1주택 보유 가구에 대해선 전세대출의 길을 열어놨다. 주금공과 HUG 등 공적 보증기관은 부부합산 연소득 1억원 이하, 민간회사인 SGI서울보증은 소득요건 없이 보증서를 끊어 주기로 했다. ‘9·13 대책’이 교육과 장거리 통근 등으로 1주택을 보유하고도 전세대출을 받으려는 중산층마저 옥죈다는 비판을 의식한 것으로 풀이된다.

◆1주택 가구엔 ‘숨통’

1주택을 갖고 있으면서 부부합산 연소득이 1억원을 초과하는 가구가 전세대출보증을 받으려면 SGI서울보증을 이용하면 된다. 물론 보증 한도는 있다. SGI서울보증은 전세대출보증을 최대 5억원까지만 내 준다. 예를 들어 자녀 교육을 위해 서울 대치동에 10억원짜리 아파트에 전세를 살고자 한다면, 5억원까지 SGI서울보증에서 보증서를 받아 은행에서 대출받으면 된다. 나머지 5억원은 부부가 기존 주택을 담보로 맡기든지, 신용대출을 쓰든지 알아서 마련해야 한다.

1주택 보유 가구는 주금공과 HUG로부터 전세대출보증을 받을 수는 있지만 부부합산 연소득이 1억원을 초과해선 안된다. 임차보증금과 전세대출보증에도 한도가 있다. 주금공은 수도권 기준으로 임차보증금 한도는 5억원, 이에 대한 전세대출보증 한도는 2억원으로 두고 있다. HUG는 임차보증금 한도가 5억원, 보증한도가 4억원이다. 다만 HUG의 전세대출보증 상품은 전세금 반환보증 가입자에 한해 가입할 수 있다.

◆은행은 1년마다 실거주 등 확인

전세대출을 취급한 금융회사는 1년마다 실거주 여부와 주택보유 수 변동 여부를 확인할 예정이다. 실제 거주하지 않은 것이 확인되면 전세대출을 회수할 수 있다. 2주택 이상 보유한 것이 확인되면 전세보증 연장이 제한된다. 보증 만기 전에 1주택 초과분을 처분해야 연장이 된다는 의미다. 이 같은 내용은 전세대출에 따른 약정서에 들어갈 예정이다.

가구당 보유주택에는 부부합산 기준으로 주택과 등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재된 복합용도 주택이 포함되는 반면 오피스텔은 제외된다. 분양권 또는 조합원 입주권도 주택 보유 수에 포함되지 않는다.

전세보증 요건을 따질 때 보유 주택 수에 포함시키지 않는 경우도 있다. 정부는 △사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택(노후 단독주택) △85㎡ 이하 단독주택(소형 단독주택) △소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이 예외 사례에 해당한다고 밝혔다.

또 전세대출보증 규정이 바뀌기 전인 10월15일 전에 전세계약을 체결했다면 옛 제도가 적용된다. 주택보유 수나 1주택 가구에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증을 이용할 수 있다.

박신영 기자 nyusos@hankyung.com