[마켓인사이트] "글로벌 투자자들, 美 상업용 부동산 '사냥' 지속할 것"

ASK 2018 인터뷰

美 대체투자 운용사 아레스매니지먼트 제이미 핸더슨 파트너
수익성 좋고 주식과 연관 적은 선순위 모기지 채권 매력적

▶마켓인사이트 10월9일 오전 3시15분

미국 대체투자 전문 운용사인 아레스매니지먼트의 제이미 핸더슨 파트너(사진)는 “세계 기관투자가들이 미국 상업용 부동산 시장 투자를 계속 이어갈 것”이라고 말했다.

그는 오는 23일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열리는 ‘ASK 2018-글로벌 부동산·인프라 투자 서밋’을 앞두고 한국경제신문과 한 이메일 인터뷰에서 “뉴욕, 로스앤젤레스(LA) 등 ‘관문 도시’보다는 아직 가격이 덜 오른 ‘2차 도시’에 관심을 둬야 한다”며 이같이 밝혔다.

핸더슨 파트너는 “미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인상으로 자본이 미국으로 계속 유입되고 있다”며 “미국 경제와 금융시장은 더 높은 금리를 견딜 만큼 견조하기 때문에 미국에 대한 투자는 앞으로도 지속될 것”이라고 내다봤다. 그는 특히 “세계 기관투자가들은 아직 미국 상업용 부동산을 자산 배분 목표치만큼 채우지 못했다”며 “미국은 세계에서 가장 큰 부동산 시장이고 인구도 안정적으로 늘고 있어 향후 수년간 가장 유망하다”고 강조했다.

핸더슨 파트너는 “역사적으로 볼 때 부동산 시장의 위험은 수요 약화와 과도한 차입금, 공급 과잉, 규제 변화 등이 생길 때 커졌다”며 “하지만 지금 미국 부동산 시장에는 이 같은 우려가 없다”고 분석했다. 그는 “가격이 많이 올랐다는 우려가 일부 있지만 리얼캐피털애널리틱스(RCA)의 상업용 부동산 가격지수는 2008년 경기침체 직전의 최고치보다 10% 높은 데 그치는 반면 미국 국내총생산(GDP)은 당시에 비해 17%나 커진 상태”라고 했다.

핸더슨 파트너는 “외부에서 발생하는 충격은 언제나 위험 요인이지만 부동산 시장은 변동성이 높은 시기에도 강한 회복력을 보여왔다”며 “특히 전자상거래 발달과 인구구조 변화가 새로운 부동산 수요를 견인하고 있다”고 말했다. 이어 “미국 해안 지역에 있는 관문 도시들의 부동산 가격은 과도하게 오른 측면이 있다”면서도 “가격은 저렴하면서 빠르게 성장하고 있는 2차 도시들이 더 매력적인 투자 기회를 제공할 것”이라고 조언했다.

핸더슨 파트너는 미국 부동산 중에서도 상업용 부동산을 기초자산으로 하는 선순위 모기지 채권이 매력적인 투자처라고 소개했다. 비슷한 신용등급의 회사채에 비해 수익률이 높고, 주식 및 채권 가격과 낮은 상관관계를 보이기 때문이라는 설명이다. 또 변동금리 상품이어서 물가 상승 위험을 피할 수 있다고 했다.

아레스매니지먼트는 LA에 본사를 둔 대체투자 전문 운용사다. 뉴욕증권거래소에 상장돼 있으며 운용자산이 1210억달러(약 137조원)에 달한다. 부동산과 사모주식(PE), 크레디트 등에 투자하고 있다. 핸더슨 파트너는 아레스매니지먼트의 부동산 채권 투자 부문을 이끌고 있다.

유창재 기자 yoocool@hankyung.com