가점 낮은 30~40대 무주택자, 당첨확률 높은 중대형 노려라

1, 2기 신도시 청약 전략

연내 수도권 6만9000여 가구
작년 분양물량보다 두 배 늘어
청약제도 개편 앞둬 경쟁 치열

위례신도시 4000여 가구 쏟아져
공급가 9억 이하…중도금 대출 가능
인천 검단신도시도 2106가구 분양

위례 신도시

정부가 지난달 집값을 잡기 위해 1주택자에게도 대출을 조이고 청약 기회를 줄이는 ‘9·13 주택시장 안정대책’과 수도권에 신도시 4~5곳을 조성하겠다는 공급 확대 계획을 발표했다. 이 같은 큰 변화의 흐름 속에서 무주택자들에게 청약 당첨 기회가 대폭 확대된 만큼 무주택 실수요자라면 자금 마련 계획을 세워 청약에 집중하라는 게 부동산 전문가들의 조언이다. 입지 여건이 상대적으로 우수한 3기 신도시 공급 여파로 광역교통망이 제대로 갖춰지지 않은 파주 운정, 양주 옥정, 인천 검단 등 수도권 2기 신도시의 집값 하락이 우려되는 만큼 1주택자로서 ‘갈아타기’를 하려는 수요자라면 연말까지 주거 여건이 보다 좋은 지역에서 나오는 아파트 청약에 집중하는 게 좋다는 분석도 나왔다.

◆무주택자 당첨 기회 확대

무주택 실수요자들에게는 9·13 대책 이후 청약 당첨 기회가 대폭 늘어났다. 서울 등 고분양가 관리지역에선 시세보다 낮은 가격으로 새 아파트가 공급되므로 무주택자 실수요자들의 내집 마련에는 지금이 적기라는 분석이 나온다. 종잣돈이 넉넉하지 않은 무주택자들은 무주택을 유지하면서 청약시장을 적극 공략하는 게 좋다고 전문가들은 강조했다. 신규 분양은 분양가가 시세보다 저렴하고, 저리의 중도금 대출도 가능해 당첨 가능성이 높다면 기존 주택을 사는 것보다 유리해서다.

당첨 확률도 높아진다. 9·13 대책에 따르면 앞으로 청약 가점제 항목 중 무주택 기간을 산정할 때 분양권·입주권 소유자는 유주택으로 간주돼 불이익을 받는다. 대상은 하반기 주택공급규칙 개정 시행일 이후 청약에 당첨돼 신규로 계약하거나 분양권·입주권을 매입한 소유자다. 기존에는 청약 당첨 후 소유권 이전 등기까지는 무주택자로 간주했다. 그러다 보니 고가점자들이 당첨과 전매를 반복하며 무주택 기간을 늘려가는 부작용이 발생했다. 분양권·입주권이 없는 순수한 무주택 실수요자가 이번 조치의 반사이익을 얻을 전망이다. 고가점으로 당첨돼 계약까지 한 청약자들이 앞으로의 가점에서 불이익을 받게 되면 자연스럽게 당첨 커트라인이 낮아질 것으로 기대된다.

양주 옥정

◆3040세대도 청약 집중해야

여기에 무주택자의 중대형 당첨 확률도 대폭 높아졌다. 추첨제로 당첨자를 선정할 때도 무주택 신청자를 우선 선정하게 돼서다. 추첨제 비율은 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 초과 물량의 50%, 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하 25%, 전용 85㎡ 초과 70% 등이다. 그동안 추첨제 물량은 주택 소유와 관계없이 당첨자를 선정해 무주택자와 유주택자가 함께 겨뤄야 했다. 현재 논의되고 있는 개선 방안은 추첨제 물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 함께 경쟁하도록 하는 식이다. 1주택자의 경우 기존 주택을 처분하는 조건이 붙을 예정이다.

이 같은 변화의 영향으로 그동안 가점이 낮아 당첨 확률이 희박했던 30~40대 무주택자들도 희망을 걸어볼 수 있다고 전문가들은 말한다. 이번 대책으로 전체 청약 참여자 수가 줄어들면서 자연스럽게 당첨 가능성이 높아질 것이라는 분석이다. 현재 투기과열지구 등 규제지역에서는 무주택자와 1주택자에게만 1순위 청약 자격이 주어진다. 청약 전문가 박지민 씨(필명 월용이)는 “‘기존 주택을 처분해야 한다’는 조건이 붙으면 1주택자 중 일부는 청약에 참여하지 않을 가능성이 높다”며 “갈아타기를 원하는 1주택자만 청약에 나선다면 전체 청약 참여자 수가 15%가량 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.

◆1주택자, 청약제도 개편 전 청약해야

1주택자라면 올 연말까지 청약에 집중하는 게 좋다. 새 제도가 시행되기 전에 승부를 봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 연말까지 수도권에서 6만9000여 가구 분양이 예정돼 있다. 전년(3만669가구) 대비 물량이 두 배 이상 늘었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “10월 분양 시장은 9·13 대책이 분양시장에 끼치는 영향을 가늠할 수 있는 바로미터가 될 것”이라며 “분양가 규제로 시세보다 저렴하게 공급될 가능성이 높아 청약 열기는 한동안 식지 않을 것”이라고 전망했다. 서울 등 인기 지역의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가상한제를 적용하고 있어 시세보다 낮은 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있다.

부동산114 조사에 따르면 이달부터 올해 연말까지 전국의 아파트 분양 물량은 총 12만1970가구에 달한다. 이달에는 3만3265가구의 아파트가 나온다. 11월에는 4만2800가구, 12월에는 4만5905가구가 공급된다.

전문가들은 위례신도시를 적극 공략하라고 강조했다. 전체 공급 물량이 전용 85㎡ 초과 중대형으로 이뤄져 추첨제 물량이 많아서다. 연내 4000여 가구 분양이 예정돼있다. 이중 1000여 가구가 추첨제로 당첨자를 선정할 전망이다. 공급가격도 9억원 이하여서 중도금 대출이 가능할 것으로 예상된다. 가장 먼저 공급되는 단지는 이달 분양하는 ‘위례포레자이’다. GS건설이 하남시 학암동 위례신도시 A3-1블록에서 558가구 규모로 짓는다. 이어 11월에는 현대엔지니어링이 위례지구 A3-4a블록에 1078가구, 계룡건설이 A1-6블록에서 502가구를 공급한다.

◆인기지역 아파트 분양 러시

판교 생활권을 공유할 수 있는 성남시 대장지구에서도 이르면 이달부터 첫 공급이 시작된다. 현대건설이 짓는 ‘힐스테이트판교엘포레(836가구)’를 비롯해 연말까지 3000여 가구가 대장지구에서 공급될 예정이다. 2기 신도시인 인천 검단신도시에서는 이달부터 마수걸이 분양이 시작된다. 서구 당하동 ‘검단신도시유승한내들에듀파크(938가구)’, ‘검단신도시호반베르디움(1168가구)’ 등 2106가구가 다음달 분양을 앞두고 있다.

11월에도 인기 지역 아파트 분양이 이어질 전망이다. 서울 은평구 응암동 ‘현대힐스테이트 녹번역’, 은평구 수색동 ‘DMC SK뷰’, 동작구 사당3구역 재개발 ‘푸르지오’ 등이 이르면 다음달 분양된다. 성남 대장동에서는 제일건설과 포스코건설이 각각 1000가구가 넘는 아파트 분양을 준비하고 있고 안양시 호계동 재개발 단지인 ‘두산위브’도 대기 중이다. 강남권에서는 삼성물산이 시공하는 강남구 삼성동 상아 2차 재건축, GS건설이 시공하는 강남구 개포 주공4단지 재건축과 서초구 서초무지개 재건축이 연내 분양 대기 중이다. 다만 HUG와 분양가 협의에 차질을 빚을 경우 내년 이후로 분양이 연기될 가능성도 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “11월 청약제도 개편이 예고되면서 10월 분양되는 서울·수도권 인기 단지의 경쟁이 치열할 것”이라고 전망했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com