송파구 옛 성동구치소 부지·강남구 개포동 재건마을…서울 11곳 중소규모 공공택지 아파트 입성 노려볼까

'3기 신도시' 20만 가구 공급

분양가상한제 적용돼
주변 시세보다 70% 수준 공급
교통여건도 좋아 '로또 아파트'

택지선정·분양까지 최소 3년
서울 거주 등 청약요건 갖춰야

후분양제는 자금계획 철저히
특별공급 등 기회 적극 활용을

무주택자에게 앞으로 5년 이내 수도권 내 공공택지 아파트에 입성할 수 있는 기회가 다시 생겼다. 정부가 ‘9·21 주택공급 확대방안’을 발표하며 서울 시내 총 11곳(1만282가구), 경기 5곳(1만7160가구), 인천 1곳(7800가구)을 포함한 17곳(3만5000가구)을 공급하기로 발표했기 때문이다. 여기에 6만5000가구를 지을 수 있는 중소 규모 택지가 수도권에서 추가로 발표될 예정이다.

◆집값 저렴한 서울 내 공공택지 ‘주목’

서울 내 중소 규모의 공공택지는 일명 ‘로또’로 불린다. 물량은 한정돼 있지만 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 70% 수준의 가격에 분양받을 수 있기 때문이다. 강남 외곽지역에 그린벨트를 해제해 조성한 내곡지구와 세곡지구는 첫 분양 당시 미달이 발생했다. 하지만 9년이 지난 지금은 전용면적 84㎡ 아파트가 분양가(4억원)의 3배인 12억원에 거래되고 있을 만큼 위상이 달라졌다.

이 중 부지가 공개된 곳은 서울 송파구 가락동에 있는 옛 성동구치소 부지(1300가구·사진)와 강남구 개포동의 재건마을(340가구)이다. 대부분 분양아파트 위주로 공급하기로 했다. 나머지 9곳은 서울시와 협의해 추후 공개할 예정이다.

강남권에 있는 옛 성동구치소 부지와 재건마을은 입지 여건이 뛰어난 데다 분양 위주여서 무주택자나 신혼부부들의 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 옛 성동구치소 부지는 지하철 3호선과 5호선이 교차하는 오금역을 걸어서 이동할 수 있을 정도로 교통 여건이 좋다. 재건마을은 2012년 서울주택도시공사(SH공사)가 나서 정비 계획을 세웠지만 사업성 등을 이유로 개발이 미뤄지고 있다. 지하철 3호선 매봉역이 1㎞ 이내에 있어 접근성이 높다. 주변에 양재천도 있어 주거여건이 쾌적하다는 평가가 나온다. 서울 외 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부, 인천 등의 수도권 공공택지 부지는 서울과의 교통 접근성이 뛰어난 지역이다.

◆청약 자격·지역 거주 등 요건 맞춰야

부동산업계에서는 택지 선정부터 조성, 분양까지 최소 3년은 걸릴 것으로 보고 있다. 그때까지 청약 희망자는 청약 자격을 갖추는 것이 중요하다. 당첨 확률을 높이려면 해당 지역으로 주소지를 옮겨야 한다.

공공분양은 주거 지원 계층을 위한 특별분양 물량이 높고, 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 해당 지역 거주자에게 유리하다. 청약통장도 공공분양 청약통장을 보유하고 있어야 한다. 특히 생애최초 주택구입자는 민간분양에는 없는 특별공급 혜택을 얻을 수 있다. 다만 일반 청약자격보다 소득기준과 자산기준이 까다로워 잘 따져봐야 한다. 또한 첫 분양이 있을 때까지 다른 아파트 청약도 미루는 것이 좋다. 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 경우 당첨이 취소된다.

민간분양은 물량은 적지만 조건은 좀 더 완화된다. 1순위 내 경쟁에서는 3년 이상 무주택 가구주로서 저축총액(납입인정금액)이 많은 청약 신청자가 우선 당첨자로 선정된다. 민간분양을 고려하는데 청약통장이 없다면 지금부터 시작해 2년간 매달 납입하면 청약자격을 얻게 된다. 무주택가구 구성원이 주택청약종합저축(청약저축)에 가입해 2년이 경과하고 월 납입금을 24회 이상 납입한 경우만 1순위에 해당된다. 또한 SH가 공정률이 60% 이상일 때 분양하는 후분양제는 중도금 납부 횟수가 일반 아파트보다 적어 자금조달계획을 철저하게 세워야 한다. 보통 계약금 10%, 중도금 각 10~15%, 잔금이 50% 수준이다.

무주택자에게 임대주택도 좋은 기회가 될 수 있다. 공공택지에는 5~10년 동안 임대로 살다가 주변 가격의 70% 수준에서 분양받을 수 있는 분양전환 임대아파트도 들어선다. 분양 전환시기에 세입자에게 매입 우선권을 준다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com