[집코노미] 대체 임대주택이 뭐길래?

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정부는 지난 16일 국무회의에서 주택임대사업자의 세금 혜택을 축소하는 내용을 담은 소득세법·종합부동산세법·조세특례제한법 시행령 개정안 등을 심의·의결했다. 기존 주택임대사업자로 등록한 경우엔 여러 혜택이 따른다. 대신 임대사업자는 등록 주택을 8년 이상 계속 임대해야 한다. 임대료는 연 5%(신규, 갱신 계약시 포함)를 초과해 인상할 수 없다.

주택임대사업자에게는 어떤 혜택이 주어질까? 임대주택의 종류, 면적, 금액 등의 조건에 따라 취득세, 재산세, 종부세, 임대소득세, 양도세에 대해 보다 유리한 조건을 적용받을 수 있다. 이중에서 가장 중요한 것은 해당 임대주택의 양도세에 대한 혜택이다. 주택임대사업자는 조건에 따라 다음 둘 중 하나를 받을 수 있다.

하나는 양도세 100% 감면이다. 감면을 받기 위해서는 조건을 충족해야 한다. 2015년 1월1일~2018년 12월31일 사이에 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 취득해야 한다. 이때 연말까지 계약서를 작성하거나 계약금을 지급한 경우도 포함된다. 그리고 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 등록해야 한다.

이 혜택을 받기 위해선 임대주택 등록 후 10년간 계속 임대해야 한다. 등록하는 임대주택의 가격에는 제한이 없다. 다만 임대개시일 현재 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 넘는 주택의 경우 향후 양도시 세금 감면은 받을 수 있지만 중과에 해당되는 경우 세율은 중과세율이 적용된다. 양도세가 중과되는 2주택 보유자가 임대개시일 기준 6억원을 초과한 주택을 거래한다고 할 경우, 10년간 가격 차익 5억원일 때 감면 전 기준으로 세금 약 2억5000만원을 내야 한다. 반면 세금을 일부 감면받을 경우 3000만원만 내면 된다. 감면 전보다 세금이 약 2억 2000만원 줄어든다.

다른 하나는 장기보유특별공제 특례다. 2014년 1월1일부터 8년 이상 임대할 경우 장기보유특별공제율을 50%, 10년 이상 임대할 경우 70%를 적용한다. 양도세 100% 감면과 마찬가지로 전용면적 85㎡를 넘는 경우에는 혜택을 받을 수 없다. 임대개시일 현재 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 넘는 경우 장기보유특별공제 70%는 받을 수 있지만 세율은 중과한다. 2주택 보유자가 임대개시일 기준 6억원을 초과, 10년간 차익 5억원이 난 주택을 거래할 때 10년간 임대해 70%의 장기보유특별공제 특례를 받았따면 세금이 약 5700만원으로 준다. 등록하지 않을 경우의 세금(약 2억5000만원)보다 약 2억원 줄어든다.

이와 같이 임대주택으로 등록하면 양도세가 줄어든다. 다만 임대주택 전부가 혜택을 보는 것은 아니다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택만 대상이 된다. 또한 의무임대기간 동안 계속 임대해야 하고 5%의 임대료 인상 제한도 지켜야 한다. 임대기간 동안 이를 지키지 않으면 위와 같은 세금 혜택은 받을 수 없다. 따라서 다주택자라면 임대주택의 조건을 정확히 파악하고 있어야 한다. 그리고 향후 임대주택에 대한 혜택이 어떻게 조정될지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장·세무사