상속세 줄이기 위한 '주택 부담부 증여'서 따져볼 점

KB WM Star 자문단과 함께하는 자산 관리

Getty Images Bank

배우자 또는 자녀에게 하는 증여는 사람들이 보편적으로 쓰는 상속세 절세방안이다.

주택을 증여할 때 증여재산가액이 수증자(증여 받은 사람)의 취득가액이 되기 때문에 당초 증여자의 취득가액 대비 취득가액이 높으면 양도소득세 절세효과가 생긴다. 별도세대인 자녀에게 증여할 경우에는 주택 수가 분산돼 마찬가지로 양도소득세 절세효과를 기대할 수 있다. 증여세 세부담을 줄이려고 일반 증여가 아닌 부담부 증여를 활용하는 경우도 많다.

부담부 증여란 증여를 받는 수증자가 일정한 채무를 부담하는 조건으로 하는 증여를 말한다. 즉, 증여자의 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 형태의 증여다. 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 채무액을 차감하므로 채무액만큼 증여세를 줄이는 효과가 생긴다.

그러나 부담부 증여에서 본질적으로 고려해 볼 사항은 일반 증여에 비해 채무상당액만큼 무상으로 주는 증여가액이 작아 증여 시점에서 증여자의 재산이 덜 줄어든다는 점이다. 무상 증여 부분이 작기 때문에 당연히 증여세는 줄어들지만 증여자의 연령과 전체 재산규모 수준에 따라 추후 증여 또는 상속을 통해 추가 세부담이 발생할 수 있다. 부담부 증여가 일반증여보다 반드시 유리하지 않을 수 있는 이유다. 채무액이 이자비용이 발생하는 대출이면 수증자는 이자상환에 부담을 지게 된다.

주택을 부담부 증여하는 경우 채무인수액만큼은 양도에 해당하므로 주택에 대한 양도소득세 검토가 필요하다. 해당 부담부 증여하는 주택이 세대를 기준으로 1주택자인지 또는 다주택자에 해당하는지와 더불어 조정대상 지역에 있는 여부를 잘 살펴야 한다.

증여자가 1주택자로서 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세 부담이 없으므로 증여하는 주택가격에서 채무인수액을 차감한 가액에 대해 증여세만 부담하면 된다. 반면, 다주택자가 주택을 부담부 증여하는 경우에는 주의가 필요하다. 조정대상 지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 올 4월 양도분부터 적용되고 있다. 부담부 증여 대상 주택이 조정대상지역일 경우에는 일반 매매와 마찬가지로 유상 양도에 해당하는 채무인수액 상당액에 대해 장기보유특별공제 미적용 및 중과세가 적용된다. 따라서 줄어드는 증여세만을 고려해서는 안되고 중과세에 따른 늘어나는 양도소득세 부담액을 유의해야 한다.

양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속 간에 주택을 증여한 뒤 증여받은 자가 증여일로부터 5년 이내에 다시 다른 사람에게 양도한 경우 양도소득세 계산 시 증여받은 수증자의 취득가액을 증여자의 취득가액으로 적용한다. 부담부 증여에서도 이월과세 적용이 고려돼야 한다. 다만 부담부 증여는 양도와 증여가 결합된 거래이므로 이월과세 규정이 적용되는 부분은 전체가 아닌 무상 이전인 증여 부분에만 해당한다. 따라서 수증자가 인수한 채무상당액은 유상으로 이전받은 부분에 해당해 이월과세 규정의 적용대상이 아니다. 배우자와 직계존비속 외의 특수관계자에 대한 증여에 적용되는 부당행위계산부인 규정도 증여 부분에 한해 적용되는 것은 마찬가지다.

주택의 양도소득세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내이고 증여세의 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내다. 2017년 이후부터는 양도와 증여가 함께 실행되는 부담부 증여의 경우 양도소득세 예정신고기한을 증여세 신고기한과 일치하도록 해 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내로 양도소득세 예정신고를 하면 된다.

조영욱 국민은행 WM투자자문단 세무팀장