국회 국토교통위원회의 국정감사에서 정권별 서울 집값 상승률을 놓고 여야 의원 간 상반된 주장이 나왔다.민경욱 자유한국당 의원은 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 매매가격이 이명박·박근혜 정부 시절에 비해 큰 폭으로 올랐다고 주장한 반면, 더불어민주당의 박홍근 의원은 이전 정부 때의 아파트값 상승률이 오히려 더 높았다며 민 의원의 주장을 반박한 것. 민 의원의 분석은 한국감정원이 실시하는 전국 시도별 주택 가격 동향 조사의 매매가격 지수를 토대로 하고 있다.
매매가격 지수는 전국 주택 2만6천674호(아파트 1만5천886호)를 표본으로 추출, 표본 내 실거래 사례(신고 전 사례 포함), 인근 유사 주택의 실거래 사례, 협력 중개업소가 제공하는 가격 정보 등을 종합적으로 검토해 산정된다.
민 의원은 이 자료를 근거로 "서울 아파트 매매가격이 작년 5월 문재인 정부 출범 이후 지난 9월 말까지 12.58% 올랐다"며 "이명박 정부(5.86%)나 박근혜 정부(0.69%) 시절과 비교하면 압도적인 증가세"라고 지난 10일 주장했다.
하지만 민 의원의 분석은 이전 정부(2월 출범)와 달리 2017년 5월 출범한 현 정부의 집값 변동률에 2017년 전체 변동률을 포함해 계산했다는 점에 문제가 있다는 반론이 나온다.
박 의원은 지난 18일 국감 보도자료를 통해 이 같은 점을 지적하면서 시세가 아닌 실거래가를 토대로 분석하면 다른 결과가 나온다고 반박했다.
박 의원은 한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 작성한 '정부별 전국 시도 아파트 호당 매매가 변화율' 자료를 인용하면서 2017년 서울 아파트 가격 변동률은 15.5%였지만 상반기 상승률이 9.3%로 하반기(6.1%)보다 높았고, 올해에는 1.5%에 불과했다고 주장했다.이에 비해 이명박 정부 출범 초기인 2008년과 2009년에는 각각 22.0%, 29.1% 올랐고, 박근혜 정부 출범 초기인 2013년과 2014년에는 -0.5%, 3.7%의 변동률을 각각 기록했기 때문에 실거래가로 보면 이명박 정부 초기의 집값이 더 많이 올랐다는 것이 박 의원의 주장이다.
하지만 실거래가 지수가 아닌 호당 실거래가를 토대로 변동률을 분석한 것은 적절치 않다고 전문가들은 지적한다.
실거래가 지수는 단지, 면적, 동, 층그룹(1,2층/최상층/중간층)이 같은 아파트를 동일 아파트로 가정하고 지수산정 기간 거래신고가 2번 이상 있는 동일 아파트의 변동률과 매매량을 바탕으로 산출한다.실제 거래된 아파트의 거래 가격 수준과 변동률을 파악하기 위해 주택법과 그 시행령에 따라 국토교통부가 2006년부터 공표하고 있다.
반면 호당 실거래가 변동률은 아파트 크기나 연식 등을 고려하지 않고 연간 거래된 아파트 전체의 실거래가 평균치를 이전 해에 거래된 아파트 실거래가 평균치와 비교한 것이어서 시장 흐름을 정확히 보여주기 힘들다고 전문가들은 지적한다.
한국감정원 관계자는 "박 의원이 인용한 통계를 보면 이명박 정부 출범 초기인 2008년 변동률이 22%, 2009년 29.1%에 달한 것으로 나왔는데 2008년 리먼브러더스 사태로 부동산 시장이 위축됐던 점을 고려하면 의문이 든다"라면서 "호당 실거래가로 분석하면 대형 위주로 거래될 경우 상승률이 지나치게 높아지는 등 그 해 어떤 주택이 주로 거래됐느냐에 따라 상승률이 들쭉날쭉해지는 문제가 있다"고 말했다.
호당 실거래가가 아닌 실거래가 지수로 따져보면 박 의원의 분석과는 다른 결과가 나온다.
이명박 정부 출범 초기 2년간 서울 아파트 실거래가 지수 변동률은 8.9%(2008년 -10.2%, 2009년 21.2%), 박근혜 정부 출범 초기 2년간 변동률은 7.8%(2013년 3.2%, 2014년 4.4%)로 각각 집계됐다.
2017년 변동률은 11.5%였는데 문재인 정부가 출범한 작년 5월부터 12월까지의 변동률이 10.2%였고, 올해 들어 7월까지 누적변동률은 9.6%를 기록했다.
실거래가 변동률과 시세 변동률에 상당한 차이가 있긴 하지만, 실거래가 통계가 존재하는 지난 7월까지의 상황을 놓고 보면 실거래가를 토대로 하더라도 문재인 정부 출범 이후 서울 집값이 급등했다는 주장을 뒤집기는 힘들어 보인다.한국감정원 관계자는 "시세는 시장 전체의 주택 구성을 반영한 표본을 바탕으로 거래 여부와 상관없이 그 표본들의 가격 변화를 측정하는 반면, 실거래가는 실제로 거래된 주택의 가격 변화만을 반영하기 때문에 두 지표가 다르게 나타날 수 있다"라면서 "시장의 전반적인 변화는 시세 지수로 보는 것이 더 적절할 것"이라고 덧붙였다.