부동산 세테크 위한 3가지 핵심 포인트

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‘종합부동산세가 얼마나 나올까요?’ ‘집을 두 채 보유하고 있는데 양도가 좋을까요, 증여가 좋을까요?’ 계속되는 부동산 정책 발표로 부동산 관련 세금에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 주택을 양도할 때 어떤 의사결정을 하느냐에 따라 세금을 줄일 수도, 더 낼 수도 있기 때문에 사전에 전문가의 도움을 받아 실행하는 것이 중요하다.

한 고객은 작년에 각 2억원대의 양도차익이 발생한 주택 두 채를 양도해 양도소득 기본공제 250만원을 적용받고 양도소득세율 40%를 부담했다. 만약 작년과 올해로 나눠 매각했다면 작년과 올해 각각 기본공제 250만원을 적용받는 것 외에도 양도소득 분산으로 양도소득세율을 35%까지 낮출 수 있었다.

그렇다면 같은 해에 다수의 부동산을 매도하면 무조건 불리할까. 그렇지는 않다. 만약 취득가보다 하락해 손실이 난 부동산을 양도차익이 있는 부동산과 함께 처분하면 양도소득세를 절세할 수 있다. 또 1가구 1주택 요건을 충족(세대요건, 보유기간, 거주요건, 일시적 1가구 2주택 등)하면 매매금액 9억원까지는 양도차익에 대한 세금이 없다.

이외에도 ‘부동산 세테크’를 위해 챙겨야 할 절세방안이 몇 가지 더 있다. 먼저 양도 시기에 따라 부동산 보유세를 부담하지 않을 수 있다. 재산세와 종합부동산세는 6월1일에 소유한 사람이 내는 세금이다. 따라서 매도자로서는 5월31일 이전에 파는 것이 유리하고, 반대로 매수자로서는 6월1일 이후에 사는 것이 유리하다.

두 번째로 분양권이나 입주권은 배우자에게 증여하는 것을 검토해 보자. 배우자에게 증여하는 경우 직전 10년 이내 합산 6억원까지는 증여재산공제가 있어 증여세가 없다. 따라서 남편이 4억원에 취득한 아파트를 아내에게 시세 6억원에 증여했다면, 6억원이 아내의 취득가가 되므로 향후 아파트를 매도할 때 양도소득세를 줄일 수 있다. 다만 양도소득세 이월과세 규정이 있어서 아내가 증여받은 날로부터 5년 이내에 아파트를 양도하면 남편이 취득한 4억원을 취득가액으로 봐 양도소득세를 계산하므로 주의해야 한다.

마지막으로 취득 시 들어간 경비는 관련 증빙을 잘 챙겨야 한다. 취득 시 들어가는 취득세, 중개수수료, 등기 관련 비용은 양도소득세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있다. 특히 인테리어나 냉·난방 공사 등은 큰 비용이 들어가므로 필요비용으로 인정받으면 절세 효과가 크다. 평소에 관련 증빙 자료를 잘 챙겨 놓는 것이 중요하다.

한지영 삼성생명 강남FP센터 책임