대치 쌍용2차·반포 3주구 등 시공사 선정하고도 계약 늦어져 수억원대 예상 부담금에 "서두를 필요 없다"…재초환 무관한 곳은 속도내
다음달로 예상했던 강남권 주요 재건축 단지의 초과이익환수 예정액 통보가 해를 넘길 가능성이 커졌다.수억원대 부담금이 예상된 서초구 반포 3주구와 강남구 대치동 쌍용2차 등의 재건축 시공 계약이 진통을 겪으면서 후속 일정이 지연되고 있어서다.
조합과 시공사 간 계약 내용에 대한 이견이 표면적 이유지만 재건축 초과이익 부담금에 대한 우려로 사업을 서두를 이유가 없다는 조합들의 속내도 깔려 있다는 것이 업계의 지적이다.
31일 건설업계에 따르면 지난 6월 초 현대건설을 시공사로 선정한 강남구 대치동 쌍용2차 아파트는 5개월이 다 되도록 시공계약을 맺지 못하고 있다.유수지 주차장 공원화와 양재천 정비사업 등 시민제안 공공기여 사업의 공사비(22억원) 부담 주체를 놓고 현대건설과 조합 간의 이견 때문이다.
그러나 협의가 지연되는 기저에는 재건축 초과이익환수 부담금 문제가 깔려 있다고 업계는 보고 있다.
이 아파트의 재건축 부담금이 4억∼5억원에 달할 것이라는 예상이 나오면서 조합원 사이에 계약을 서두를 필요가 없다는 의견이 나오는 것이다.도시및주거환경정비법에 따르면 통상 재건축 시공사 선정 후에는 3개월 내 시공 계약을 마치고 관할 지자체에 재건축 초과이익환수 부담금 산정 자료를 제출해야 한다.
그러나 3개월을 넘겨 계약을 해도 별도의 제재가 없기 때문에 시공사와의 계약을 굳이 서두르지 않는 분위기다.
대치동의 한 중개업소 대표는 "재건축을 빨리하자는 조합원이 있는 반면, 거액의 부담금을 낼 바에 제도가 다시 바뀔 때까지 재건축 추진을 늦추자는 조합원들도 있어서 조합이 무리하게 사업을 밀어붙이기에는 부담스러울 것"이라고 말했다.그는 "관리처분인가를 신청하면 재건축 부담금을 유예해줬던 지난해는 재건축 단지들이 속전속결로 의사결정을 끝냈지만 지금 분위기는 그때와 다르다"고 덧붙였다.
대치 쌍용2차 조합과 현대건설은 늦어도 다음 달 말까지는 시공계약을 체결하고, 곧바로 강남구청에 재건축 초과이익 산정 자료를 제출한다는 계획이다.
이 경우 지자체는 30일 이내에 재건축 부담금 예정액을 조합 측에 통보해야 해 이르면 올해 말께 이 아파트의 부담금 예정액이 공개될 수 있다.
그러나 앞서 예정액이 통보된 서초구 반포 현대나 송파구 문정동136 단독주택의 경우 구청과 한국감정원, 국토교통부의 적정성 검토가 한 달 이상 소요된 것을 감안하면 두 사업지보다 높은 부담금이 예상되는 대치 쌍용2차도 검토 기간이 한 달 이상 걸릴 것이라는 관측이 많다.
이 경우 예정액 통보도 내년으로 넘어갈 공산이 크다.
재건축 부담금이 나온다고 재건축이 다 진행되는 것은 아니다.
조합 측은 구청의 예정액 통보가 나오는 대로 곧바로 조합원 설명회를 열고 재건축을 계속 추진할지에 대한 의견수렴에 나설 계획이다.
조합 관계자는 "부담금이 많다는 것은 준공후 아파트의 시세가 높고 개발이익이 크다는 것이기도 해서 재건축을 계속 추진해야 한다는 의견이 있는 반면, 수억원을 부담금으로 내고 재건축을 할 순 없다는 조합원도 적지 않다"며 "조합원들의 결정에 따라 사업이 추진될 것"이라고 말했다.
다만 일부 조합원들의 경우 부담금을 낼 여력이 없으면 집을 팔아야 하는 것이냐며 반발하고 있어 조합원 의견수렴 과정에서 적잖은 진통이 예상된다.
대치 쌍용2차의 바로 인근 재건축 추진 단지들도 재초환 부담금 문제로 속도 조절에 나섰다.
대치 쌍용1차는 최근 사업시행인가를 받았지만 재건축 시공사 선정 절차를 당분간 보류하기로 했다.
쌍용2차의 부담금 규모를 봐가며 시공사 선정 여부를 결정하겠다는 것이다.
인근 대치 우성1차도 "급할 게 없다"며 재건축 사업을 굳이 서두르지 않는 분위기다.
대치 쌍용2차와 함께 연내 '억대' 부담금 예정액이 통보될 것으로 예상됐던 서초구 반포 주공1단지 3주구 아파트는 지난 7월 현대산업개발을 시공사로 선정했으나 연내 계약 체결이 쉽지 않아 보인다.
수의계약 형태로 시공사를 선정하는 과정에서 세부 계약 조건 등을 놓고 반대파가 형성된 뒤 시공사 선정 이후에도 갈등이 계속되고 있다.
현지의 한 중개업소 대표는 "시공사 선정 전부터 불거진 일부 반대파와 시공사 간 간극이 좁혀지지 않는 것도 문제지만 3억∼4억원에 달할 것으로 예상되는 재건축 부담금 때문에 협의가 더욱 지연되는 분위기"라고 말했다.
이 아파트와 동시에 재건축에 들어가야 할 반포 주공 1·2·4주구의 관리처분계획의 인가가 12월로 임박한 가운데 3주구도 재건축 부담금만 아니면 시공계약을 늦출 이유가 없다는 것이다.
건설업계는 이르면 연말, 또는 내년 초 공개될 대치 쌍용2차 등 재건축 부담금 규모에 따라 현재 재건축을 추진 중인 잠실 주공5단지, 대치동 은마아파트, 압구정 현대아파트 등 강남 주요 재건축 사업 추진에 영향을 미칠 것으로 보고 있다.
이에 비해 재건축 부담금을 피해간 단지나 부담금 규모가 크지 않은 비강남권 재건축 단지, 재건축 초과이익환수법을 적용받지 않는 재개발 사업은 시공사 선정 등 사업추진에 속도를 내고 있다.
서울 강남구 대치동 구마을3지구 재건축 조합은 다음 달 5일 시공사들의 입찰을 마감하고 시공사 선정에 들어간다.
구마을3지구는 작년 11월 말 관리처분인가를 받아 재건축 초과이익환수를 적용받지 않는다.
강동구 천호3구역 재건축 조합도 시공사 선정을 진행 중이다.
일단 지난 29일 마감한 시공사 입찰에서는 대림산업만 참여해 유찰됐다.
재건축 시공사는 건설회사가 2곳 이상 참여해야 입찰이 성립된다.
서울 동작구 대방동 노량진 8구역 재개발 단지도 지난 10일 시공사 선정 찰 공고를 내고 12월 초 입찰에 들어갈 예정이다.건설업계의 한 관계자는 "최근 2년여간 집값이 오르면서 서울 시내 정비사업도 활발하게 진행됐지만 앞으로는 주택경기가 사업추진 속도를 좌우할 것"이라며 "이 가운데 강남 3구는 주택경기 외에도 재건축 부담금 규모에 따라 사업 지속 여부가 결정될 것"이라고 말했다.